租客和二房东谁有优先购买权?律师:最终使用者——中新网
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    租客和二房东谁有优先购买权?律师:最终使用者
2009年05月05日 16:49 来源:羊城晚报 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  看个案

  业主耿先生将一套住宅租赁给刘先生,在耿先生同意后,刘先生又将房子转租给张小姐,后来耿先生由于欠钱急于还债要卖掉房子,刘先生和张小姐都想购买,在同等条件下,他们谁该有更优先的购买权?

  案件回放:

  耿先生将一套位于中心城区的住宅以1000元/月的租金租赁给刘先生,后来,在耿先生同意后,刘先生又将房子以1500元/月的租金转租给张小姐居住。后来,耿先生欲以30万元的价钱卖掉房子,刘先生打算购买,两人签订了合同正准备交易过户。而张小姐在得知后也愿意以这样的价格购买,她认为,在同等条件下,自己该有优先购买权,于是请求法院确认该买卖合同无效。究竟张小姐和刘先生两人谁有理?

  是非对错:

  法院调查后认为,按照我国现行的法律规定,出租人出卖出租房屋的,出租人应在合理期限内提前通知承租人,承租人有优先购买权。在本案件中,刘先生向业主承租房屋后又将房子转租给张小姐,也就是说,刘先生和张小姐都是承租人,因此,都享有优先购买权。

  但是,两人的优先购买权是与其他无利益关系的人比较产生的,在两个人的优先购买权比较当中,由于刘先生的承租最终是以转租为目的,而张小姐才是最终的房屋占有者和使用者,因此,在同等条件下,张小姐的购买权将优先于刘先生,因此,张小姐的请求是合理的,法院确认了该买卖合同无效。

  相关法规:

  法律专家介绍说,法院作出上述判决,是基于下述相关的法律规定。《合同法》第230条规定:出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。而最高人民法院对《民法通则》实施意见的第118条规定:出租人出卖出租房屋的,应提前3个月通知承租人,承租人有优先购买权;此外,该条款还规定:承租人的优先购买权受侵害的,可请求法院确认买卖无效。

  虽然刘先生和张小姐都有优先购买权,但两人在优先的顺序上是有区别的。在房屋出租和转租的过程中,刘先生的租赁行为更多的表现为一种转租谋利的经济权利,而张小姐的租赁行为是用于自己居住,它更多地表现为一种生存的权利,按照我国法律的原则,对生存权利的保障是优于经济权利的,因此张小姐的购买权将更优先一些。

【编辑:刘丛丛

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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