新春佳节的喜庆气氛还在延续，但大部分工薪族已返回工作岗位，开始筹划新一年的工作与置业打算。从房产市场规律来看，每年三四月份是一年的中房产交易的首个旺季，为了使购房者能更好地把握这个时机，本报为消费者解答今年买什么房、在哪些区域买房、买房注意事项等问题。

　　二手房有明显优势

　　根据台湾永庆房屋集团上海台庆房产统计，2008年上海二手住宅成交12.0977万套，相比2007年跌34.1%，二手住宅成交量远高于一手住宅。

　　对于发展较为成熟的房地产市场来说，二手住宅成交量大于一手住宅是一件比较正常的事。但对于上海，这并不意味着上海的房地产市场已经较成熟。上海台庆房产副总经理陈史翎认为，之所以出现这种现象，一是政策倾斜。 2008年10月底出台的系列房产新政，大幅减免房地产交易税费，相对而言，二手房市场的受惠程度大于一手房。二是二手房的价格优于一手期房，在景气不太好时，成交量会往二手房靠。从成交均价来看，2008年一手房均价相比2007年涨了三成，而二手房涨一成。另外，从2008年下半年以来的房地产市场降价中，二手房的降价幅度比一手房大。三是取决于二手房本身的一些特性，如选择多样化。一手楼盘推盘时，房源相对集中，如某个楼盘新开盘200套，可供购房者选择的仅这一个楼盘，但是同样200套的二手房却可能分布在上百个楼盘，可供挑选的余地更大，会受到越来越理性、注重楼盘性价比的购房者的青睐。

　　重点考虑地段因素

　　2007年下半年开始实施的二套房贷政策及2008年的金融风暴让大量投资客撤离市场，当市场转化为以自住客为主时，地段优劣就成为购房的关键要素。

　　调查显示，0.7—0.9万元/平方米价位的二手公寓与别墅出现最大跌幅，达61.4%。原因在于这个价位区间的住宅通常分布于外环以外比较偏远的地区，生活较为不便，不太受自住客欢迎；另外，这个地段的一手房供应量远远大于内环、内中环，会对二手房造成一定的冲击。在价格盘整的时候也会最先出现跌价，更影响到买方的购买信心。1.6—2.5万元/平方米的二手公寓与别墅出现逆势增长，达17.3%，主要原因还是在于地段。这个单价区间的房屋分布的地段一般是交通较为便利、生活功能比较完善的地区，所以即使缺少投资客的捧场，仅靠自住客购买也能支撑起一定的成交量，同时也是支撑了价格。而且，这个价位区间的房屋是置换型购房一族最为理想的选择。它不仅可以吸引到外环以外、内中环的置换客，还可以吸引到内环以内、以小换大但资金不足的置换客。

　　陈史翎建议，无论自住还是投资，购房指南里最重要的一条是地段，在市场不太景气时，这一规律尤为重要。地段好的房屋不仅比较抗跌，增值空间也大。在当前市场大环境下，1.6—2.5万元单价的住宅无疑是较为稳妥的投资选择，建议有一定资金实力欲出手购房保值的买家可考虑此类住宅。

　　买房应该因时制宜

　　由于今年面临不一样的市场状况，因此，购房者应因时制宜，应对新形势。

　　首先，新增供应外环外居多。2009年新增公寓预计将有70%分布于外围区域，外环以内的可售住宅将明显减少。在这种情况下，如松江、宝山、闵行等外围区域内的中小户型商品房，由于新增公寓集中，加上经济适用房对刚需客户的分流，将会面对较大的市场考验。市区内的大户型商品房公寓急剧减少，上市的新盘70%以上的房源都是90平方米以下的小户型。但是，对于一部分高端置业者和想改善居住条件的购房者来说，90-150平方米的大两房、舒适三房的需求依旧存在。该类物业由于其稀缺性，将会有较好的市场表现，价格会有所上扬。

　　其次，贷款要赶早。货币政策方面，去年下半年政府一改上半年的从紧态度，转为适当放宽的方针，期望达到扩大内需，刺激消费的目的。2008年9月16日—10月29日，央行连续三次调低存贷款利率0.27%，而于11月29日的第四次双率下调，幅度达1.08%，到12月末有一次降息。细究其因，是为了促进和刺激居民消费，对于行业而言，自然是为了鼓励购房，为购房者进一步降低门槛。因此，有购房需求的人，不妨巧妙利用金融杠杆，完成购房意愿。

　　第三，议价需灵活。部分投资型物业出售的意愿比较强烈，特别是近两年进入房产市场的投资者，通过房产转售获得利益的投资者比较普遍，因此更希望尽早出售，购房者不妨利用这一点尽量压价，在博弈中取得一个理想的价位。

　　第四，“松绑”政策仍有收紧余地。 2008年末“十四条”中对营业税的减免仅在2009年12月31日前有效，作为2007年底政府打击二手房市场炒作行为的政策利器，“十四条”在对其放宽的同时依旧有所保留。不难看出，为防止楼市炒作再次抬头，政府在营业税的减免上依旧持谨慎态度，在未来的一轮交投活跃之后，政策调控有再次趋严的可能。另一方面，在营业税减免征收的期限上加以限制，也是希望在短期内改变房地产市场的观望气氛。由于2009年在二手房交易上利好显著，因此能吸引众多买家与卖家积极关注市场。