自住型商品房
看起来很美？
编者按：10月23日，北京发布了自国五条以来最重大的房地产调控政策“京七条”，同时宣布今明两年北京市将供应7万套自住型商品房。前一天，国家统计局发布数据称，9月北京新房、二手房价格指数同比涨幅位居70大城市之首。明显，京七条就是为了遏制当前北京高企的房价涨幅而制定。不过，业内对此却多有质疑，普遍认为自住型商品房很难解决当前北京房价高企、供需矛盾紧张的难题。
恒大地产豆各庄自住型商品房项目“御景湾”于11月30日上午10点正式开放申请，这也成为北京首个将摇号的自住房项目。由于该自住型商品房项目的最高售价仅2.2万元/平方米，较周边普通商品房的价格低出了近1万元/平方米，因此吸引了大量具备买房资格的购房人。
据知情人士透露，“御景湾”作为首个自住房项目，此前就已经预计到报名人数可能会出现“爆棚”，故要求报名网站按照能应对10万人的流量进行设计。不过，由于目前北京市的经适房、限价房轮候家庭约有13万户。而具有购房资格的家庭，更是远远超过这个数字。因此正式申请开始后，报名网站还是被申请人挤爆。
北京市房协秘书长陈志表示，“随着自住型商品房项目的入市，将对项目周边的房价产生较为明显的平抑作用”。
“四环有房子，谁还上五环外去？”11月12日，多位参观自住型商品房规划展的人士表示，自己肯定会先选离城区近的房子。地段，仍然是自住型商品房吸引买房人的重要因素。
在目前已经出让的10宗自住型商品房地块中，4宗位于五环与六环之间，分别是朝阳东坝南区项目、豆各庄项目，海淀环保科技园项目，昌平北七家镇项目。其余6宗位于六环以外：东六环外的通州于家务项目、东北六环外的顺义新城项目、房山新城的燕房片区项目、南六环外的孙村的两个项目，以及最远的平谷大兴庄镇项目。
根据调查，在目前10个自住型商品房中，海淀环保科技园项目成为最受宠的项目。超约25%的自住型买家属意该项目。紧随其后的是保利首开拿下的东坝南区项目。
相比较来看，位于平谷大兴庄的项目较受冷落，不到1%的调查对象首选该项目。大兴孙村两项目也只获得2.3%的首选票。可以与此相印证的是，超过50%的人在购买自住型商品房时首先考虑地段因素，其次是总价。
规划方案显示，全市第一批共7个自住商品房项目，分布在朝阳、丰台、海淀、昌平四区，共可提供约16000套自住型商品房。户型以90平米以下经济紧凑房为主，多为南北朝向板式建筑。
7处项目中，3处项目位于五环内。离市中心最近的为朝阳百子湾14号地项目，该项目位于四环边(外)的金长安东侧，共有360套自住型商品房。其中一居户型面积62.5平米，规划有183套；二居户型面积85平米，规划177套，较大的A01户型两室一厅均有向南或北的窗户和阳台。该项目离四惠地铁站直线距离约1.2公里，并以每户0.5个车位配置。
位置距市中心较远的昌平北七家镇定泗路北侧地块项目，位于五环、六环中间，东侧为城市快速路(立汤路)，采用板式全南北朝向户型，共提供自住型商品房4450套，户型分为75平米、85平米、90平米等，其中90平米户型规划建设3190套，有两室两厅和三室两厅两种户型。该项目规划有商业配套设施、社区医院、学校、公交车站等基础设施，住宅停车位按1比1比例配建。
11月27日，北京市住建委就《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定(征求意见稿)》向社会公开征求意见，文件中对自住型商品房的申请购买流程进行了详细规定。
北京推出的自住型商品房是继经适房、两限房等诸多政策房之后推出的新品种。它的问世让人们不禁联想到老的政策房存在的一些问题。其中，最难以解决问题莫过于如何保障分配环节的公平。不过，这一问题在27日出台的《规定》中有了明确解释。
《规定》指出，自住房项目将由开发商组织公开摇号，确定购房家庭的选房顺序。摇号应使用全市统一的摇号软件。摇号结果在市住建委官方网站和楼盘售楼处公示3天。对骗购自住房的行为，将解除购房合同，且5年内不得在京购买住房。
有媒体对此评论称，保障房分配过程中的事前控制措施，对现实中出现的问题往往是防不胜防，而严厉的事后控制，对保障房分配中的不法行为更具威慑力。对骗购者的处罚力度要加大，依法追究其刑事责任的相关法律细则要及早出台，这样才能弥补政府部门监管的不足。
根据北京市土地整理储备中心信息显示，截至目前，本市已推出8宗自住房地块，主要分布在房山、通州、昌平、密云、门头沟、朝阳等区域。从位置看，除了海淀东升乡地块、朝阳豆各庄地块外，其余的6宗地块均处六环附近，位置较为偏远。随着地块后期上市，自住型商品房小区的交通出行、生活教育配套也将是亟待解决的难题。
以今年推出的首宗限房价住宅项目——朝阳区豆各庄“自住房”项目为例。该地块被视为目前推出的自住型商品住房地块中区位最好的地块，因为该地块位于东五环外，甚至还处于地铁七号线的辐射范围，但目前地块周边的规划市政道路现况较差，有的道路仍为土路，地块周边还没有公交线路经过。
对自住房比较关注的张小姐表示，“如果在六环外我就不考虑了，那我还不如去买燕郊好了，燕郊有些房子的价格还是能接受的。毕竟燕郊的配套也相对成熟了，而这些自住房地块周边什么配套都没有，孩子上学、生病什么的都非常不方便。”
除了地址偏远，购房者最担忧的则是自住型商品房的质量问题。一位业内人士向记者表示，“如果自住型商品房的用地仍然采用‘限房价、竞地价’的方式出让，那么，开发商的利润空间就无法得到保障，开发商会极力压缩自住型商品房的建造成本，这样，这些自建型商品房的质量就无法得到保证。”
8月1日，恒大以楼面均价约1.67万元/平方米拿下北京豆各庄地块，销售限价22000元/平方米。此后，第二宗“限房价竞地价”地块——北京市海淀区科技园地块，被中铁建以18.1亿元收入囊中，楼面价18562元/平方米，销售限价1.9万元/平方米，单套住房总价不得超过200万元。
据记者了解，以目前的建安成本，高层很难低于3000元/平方米，再加上财务成本、管理成本，已经在3500元/平方米左右，以此计算，若不想别的办法，豆各庄项目仅能微利，而科技园项目只能亏本赚吆喝了。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，以现在已经成交的几宗限房价、竞地价地块来看，自住型商品房售价受限，土地成本却仍然居高，房企利润率必然下降，这样一来，将该类住房产业化生产，降低建设成本并缩短上市周期，以规模求效益将成为开发该类住房的思路。
11月12日，由北京住建委、规划委主办、北京规划展览馆承办的自住型商品房规划展览正式开展。这是京七条出台后，对自住房的首次形象解释。
展览虽然热闹，但一些细节却值得注意。本次推出的七个项目，无一建设在近期推出的“建自住房地块”之上。至于具体的产权问题，则无人提供相关信息。
除此以外，自住房是否会步限价房后尘，成为“质量差、无人管”的两难小区，渐成为人们心中一个巨大的问号。在大量限价房小区，住房质量、小区环境、安全保障都成为难以解决的大问题，之前许诺的配套往往也不能落实；但这些问题通常无人搭理，“你们限价房还能要求什么？”成为有关单位最大的理由。
似乎许多问题都亟待政策细则的出台。
“感谢政府出台自住型商品房政策，能够解决老百姓实际住房困难，但我们希望尽快出台相关购房登记程序，以确保公平、公正、公开。”一位参观者在公开的留言簿上这样写道。
连续出让的限价地块，和尚未面世的自住型商品房产品，在重燃购房人期待的同时，也让业内外人士争论不休，自住商品房究竟是不是赔本赚吆喝？
多个业内人士都表示，自住型商品房实际上和两限房没有太多不同，操作模式大体也差不多，既要让保障房的部分不赔，又要让商品房挣到钱。
此外，业内人士还认为，目前多块自住商品房土地都是80%做自住商品房和限价商品房，只有20%是普通商品房。这种趋势可能导致商品房价格越来越高。
由于自住型商品房和普通商品房的利润激励导向不同，在未来项目的打造中，压缩建设成本是企业必然的选择。“盖商品房是利润导向，有一个拼品质和性价比的过程，为了吸引客户，做好一点可以卖贵一点；但对于自住型商品房这种产品，更多的是成本导向。”某业内人士分析说，在满足基本居住的需求和建筑规范的要求以外，肯定是能省就省。不可能再赠送面积，也不可能再使用一些高级的产品配置。
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