贷款利率七折 银行生意亏本？

　　根据央行出台的房贷新政，如果真按贷款利率打七折来办，就会出现房贷利率还低过同期存款，出现了“存贷款利率倒挂”现象。

　　有银行人士指出，首付两成、利率下浮30%只是央行给出的一个下限，银行未必完全遵照执行，而如果五年以上贷款利率下浮30%到5.229%，则比现行5年期存款利率5.58%还要低，银行相当于做亏本生意了。这也意味着，一向靠吃“存贷差”过日子的银行，有可能要倒贴钱来支付存款客户的利息了。因此，拿到优惠利率的房贷客户越多，银行亏损就越严重。这也决定了能获得最优惠利率的不一定是大多数。

　　国家财政部前晚颁布了一系列购房优惠措施，其力度之大、措施之密集为近年来罕见，体现了国家保经济增长、关注民生、拉动内需的决心。但由于政策只指明了一个大方向，在一些操作细则如银行房贷这一块仍有许多具体措施等待细化。因此，“新政”仍留存下了几处疑点和悬念待解。

　　何为“改善型普通自住房”？

　　在央行前晚发布的房贷政策中有这样一条界定，“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。”然而，何为“改善型普通自住房”？如何界定“改善型”？一系列问题成为业界关注焦点，也成为政策解读的第一难点。

　　“这个说法的确很模糊。”建行广东省分行个贷中心一位负责人表示，不光是外界，就连银行自己都还在就新政进行研究。按这句话来看，首次购买普通自住房还相对好理解一些，但“首次购买改善型普通自住房”就不是那么明白了。这是否意味着之前贷款买过了房子，现在要“首次改善”，就一样可实行优惠利率了？如此一来，去年“9·27”房贷政策中严控“第二套房”的措施是否已发生了改变？

　　“应该可以看做放松了‘第二套房’的贷款条件。”深圳发展银行广州分行个贷中心总经理王宏表示，之前的房贷政策对“第二套房”是一刀切，只要贷款买过房，再贷款买就都是第二套。而此次照字面来看，可以理解为之前买过一套面积较小或者居住条件不够理想的房子，现在需要改善了，那么就有机会享受优惠利率和两成首付。“但改善型普通自住房怎么界定是个问题，怎么就算改善了？核定标准是什么？如果是面积，那么假如之前有一套面积很大的房改房，但居住环境条件都不好，再换商品房，这算不算改善呢？”王宏认为，这一点仍需细化。

　　也有银行人士认为，央行实际上对第二套房放宽了条件，但又只字未提“第二套房”，一方面应是为打击投机留下空间，另一方面则是为了避免在政策上形成明显的前后抵触，但事实上却又形成了一定冲突。

　　90㎡标准是否已经变化？

　　在去年“9·27”央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，90㎡成为一个很关键的指标，首次贷款购买套型建筑面积在90㎡以下房子的贷款人才可以享受首付两成的优惠，但此次新政中，90㎡的限定只是出现在减免契税税率之时。

　　“90㎡应该不是一个放贷的判定标准了。”王宏指出，按照2005年广州市国土资源和房屋管理局等部门发布的标准，广州市“普通住房”和“非普通住房”的界定面积标准为“单套住房建筑面积为144㎡(另有价格及容积率方面的条件)”。“这么来看，只要是首次购房在144㎡这个标准以内的，都属于普通住房，都可以享受到优惠政策。这个放松力度很大。”

　　不过，上述建行负责人则认为，90㎡可能也是界定“改善型普通自住房”的标准，毕竟90㎡以下被界定为中小户型，是一种过渡户型。

　　夫妻各自买房如何判定？

　　去年的“9·27”房贷政策之后，央行又出台《补充通知》对第二套房进行明确界定，当时很多银行都采用了“以家庭为单位”来判定，夫妻双方被视为同一借款人。也就是说一对夫妻只要有一方贷款买过房，再买房就算第二套。但此次政策中未提及第二套房，自然就没有涉及到这个贷款主体。那么现在夫妻双方各自买房如何判定？

　　“这个我们也还要等通知。毕竟没有明确说第二套房的政策改变了。但如果夫妻双方贷款买两套房，其中有一套属于改善型普通自住房的话，是不是又能得到优惠房贷了呢？”建行个贷中心负责人称，分行仍需等待央行和总行的执行细则。(刘薇）