银川探索廉租房建设新思路 多渠道开拓房源

　　从“补人头”转向“补砖头”

　　编者按 国务院近日出台了促进经济增长的10大措施，其中第一条就是加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房的支持力度。在我国很多地区，廉租房建设都是政府承担，企业并不参与，造成廉租房建设进展缓慢。今年以来，宁夏银川市积极探索廉租房建设新思路，通过在新建小区配建廉租房，使更多的房地产企业参与到廉租房建设中来，从根本上改变廉租房长期短缺的困境，为解决城市低收入家庭住房问题提供了一条新的途径。

　　由于投入不足、机制不顺，我国城市住房保障深受廉租房房源短缺的困扰。今年以来，为了尽快解决城市低收入家庭的住房问题，宁夏银川市加快开拓廉租房房源，从政策层面要求所有房地产企业配套建设廉租房，从根本上实现把土地出让净收益10%用于住房保障，计划5年内实现廉租房实物配套覆盖7200户，把买不起房的中低收入家庭全部纳入保障范围。

　　“补人头”难以解决根本问题

　　由于成片建设廉租房投入巨大，一些城市害怕背包袱，对建设廉租房不积极，兴建的廉租房面积太少，普遍存在以“租”代“建”的现象。大多数城市走的都是“补人头”的路线，尽量少建廉租房，而把精力花在发补贴上面，每年建非常少的廉租房做做样子。在房价不断走高、廉价房源日益紧张的情况下，这种做法无疑存在很大的隐患。

　　与其他城市一样，2008年以前，银川市的廉租房建设也比较缓慢。2000年银川市建立廉租住房保障制度以来，银川市共落实廉租住房保障资金1752万元，廉租房实物配租225套，而真正实现实物配租的只有192户，与庞大的住房需求相比，这点廉租房数量太少了。

　　在银川市，低保家庭中人均住房面积小于15平方米的还有3937户。随着房价高企，租赁价格也在不断上涨，光靠补贴，已经无法租到条件齐备的房子，大部分低保家庭租住的都是偏僻地带的廉价房、破旧房、危房。由于中小城市房租迅速上涨，部分领取廉租房补贴的低保户无法租到符合保障标准的房屋，实际人均住房面积仍在8平方米以下。另外，记者在采访中发现，即便是领取了廉租房补贴，也很少有人真正拿着补贴去市场上租赁房屋，在物价大幅度上涨后，很多家庭把补贴用在了日常的生活消费上，并没有改善住房环境，这样一来就使廉租保障落了空。

　　银川市住房保障局局长白建平认为，廉租房保障要想做得更好，还是得不断增加廉租房实物配租，让老百姓真正住到条件完善、便利的廉租房中去，改变过去一味依赖发补贴的方式。2008年3月，银川市提出加大廉租房建设步伐，多渠道解决低收入家庭住房需求的各项措施，规定享受廉租住房保障的条件是家庭人均年收入低于城镇人均可支配收入30%以下，人均住房面积小于15平方米。

　　为了尽快解决廉租住房房源严重短缺的问题，加快从单纯“补人头”向“补砖头”转变，2008年银川市在住房保障项目中开工建设1000套、5.46万平方米廉租住房，并力争到2010年建设7200套廉租房，不仅实现低保家庭的住房应保尽保，还要实现最大限度地提供优质、方便的廉租住房，不断提高廉租房的入保门槛，把买不起房的中低收入家庭也纳入廉租房保障范围。

　　新措施使政策落到了实处

　　目前，银川市廉租房建设已开始驶入快车道，长期困扰廉租房建设的问题和机制正在得到解决，初步形成了政府主导、企业参与的局面，相继出台了新建住宅小区配套建设廉租住房的规定，真正把土地出让净收益10%用于廉租住房保障的政策落到实处，多渠道开拓廉租房房源。

　　为了加快廉租房建设，银川市今年6月出台《银川市新建住宅小区配套建设廉租住房的暂行规定》，规定新建经济适用房和商品房住宅小区，分别按照建筑面积的5%和3%的比例配建廉租房，建设成本在划拨土地或者确定商品房住宅小区供地价格时以土地价款相抵，这一政策的实施，将从根本上改变廉租房长期短缺的困境。

　　据银川市住房保障局介绍，以前，每个城市土地出让净收益10%用于廉租住房保障的政策虽然很好，但是地方政府很少能够按规定办事，土地出让净收益的算法也存在问题，而新建住宅小区按比例配套建设廉租住房的规定，则把这个政策更加细化了。

　　这是银川市首次用法规形式将廉租房建设及标准纳入城市总体规划。按照规定，开发商必须在首期建设中配建廉租房，新建的廉租房单套面积不低于30平方米，不高于50平方米，每套房屋必须独门独户，设有卧室、厨房、卫生间和供电、供暖等设施。

　　廉租房的建设成本暂时按照每平方米2000元计算，建成后产权交付给银川市政府。如果因规划等原因确实不能配建廉租房的小区，必须经银川市政府批准，建设单位采取异地建设或交纳相应的建设成本，由银川市住房保障管理部门代建。

　　让企业参与廉租房建设是关键

　　廉租房建设资金长期失血是造成现在很多地区困难群体住房保障乏力的重要原因，因此，如何使政府为主体变成企业开发为主体，刺激更多企业能够参与到廉租房建设中来，是需要进一步解决的问题。

　　宁夏新思路房地产有限公司负责人认为，在开发项目中配建廉租房，确实是房地产企业负担起社会责任的一种具体措施，但是如果不给企业更多的优惠政策，企业自然没有积极性。今年6月1日配建政策颁布后，无形中提高了一些企业拿地的成本，现在必须注意的是一些企业会不会通过变相提价来转嫁压力。

　　记者在采访中发现，部分房地产开发企业认为，在新开发的小区配建廉租房之后，卖给政府的价格比市场价低很多，如果不提高其他房屋的价格，企业的利润就会受到影响。如果单纯强制房地产企业建设廉租房，企业必然没有太大的热情。

　　目前，我国的房地产企业面临巨大的资金缺口，在银川，很多本土房地产企业也纷纷表示资金链确实比较紧张，房地产企业将进一步调整，一些资金、规模较小的房地产企业将被市场淘汰。一些房地产专家认为，大量中小房地产企业倒闭并非好事，如果能够让这些企业进入住房保障领域，或许是一个双赢的策略。特别是一些经济相对落后的二三线城市，更应积极探索廉租房建设新思路，尤其是给予企业在土地、税收上的优惠，吸引更多的房地产商能够参加到廉租房建设中来，才能有效解决目前我国中低收入群体的住房保障压力。(马俊）