春节前夕，北京市政府出台了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》(京建办〔2009〕43号)的文件(以下简称43号文)，对当前的京城楼市提出了15条具体的指导意见。其中，第十一条规定指出：“对商品住房项目，根据城市总体规划确定的原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。”此条格外引人注意，因为，这条新规定对目前正在执行的“90/70”政策进行了新的解读。

　　按区域执行留空间

　　该新规定一改过去按项目执行为按区域执行，这样就给开发商留下了较大的调整空间。

　　亚豪机构副总经理王英男分析认为，自2006年国家出台“90/70”政策以来，对开发商进行了硬性的规定，北京市政府对这一政策也进行了坚决的执行，这实际上是用行政的手段对市场进行的直接干预，因此对市场产生了较大的影响，许多开发企业迫于这条规定，而不得不修改建筑规划，改建小户型产品，一时间市场上小户型项目不断增加，项目间的竞争压力不断加大。而此次43号文出台了新的规定，按区域计算实际上是从一定程度上放松了“90/70”政策，因为，从目前的实际情况来看，保障性住房加上零散的小户型项目实际上已经达到了这个标准，因此开发商新建的商品房项目有很大的调整空间，这对开发商来说无疑是一个利好的消息。

　　新项目可申报修改原规划方案

　　京43号文的新规提出可以在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例的规定，事实上是向开发商传达了一个信号：今后开发建设的项目将不再受到严格的“90/70”规定限制。

　　不仅如此，日前，北京房协副秘书长陈志在亚豪机构举办的2009北京高端物业研讨会上表示，政府部门不会出专门的政策解禁“90/70”政策，但从当前的政策看来，政府已经透露得非常清晰，开发商可根据市场需要，新推出和正在规划的地产项目可向有关部门申报、修改原规划方案。

　　对此，王英男认为，新政策允许开发商申报、修改原规划方案，将改变目前市场的开发模式，也将会导致未来商品住宅供应市场的变化。从目前北京楼市的发展情况来看，保障性住房的供应量将不断加大，将成为小户型住宅的供应主体，而普通商品住宅的开发建设将会变得灵活，加大与保障性住房的产品形式区隔、丰富产品类别，这样将会更加适应未来不同类型的客户需求。

　　楼市迎来发展新契机

　　43号文对于楼市来说算是一个利好，但是也有人表示松绑“90/70”还是要有所保留，适量放松。

　　王英男认为，对于“90/70”政策的松绑也是基于目前京城楼市的实际情况而制定的。2006年“90/70”新政推出之后，各方观点褒贬不一。而如今在楼市低迷的大背景下，这会给开发商带来新的生机，项目开发有了更多的选择余地，产品的品质也能得到一定的提升，不仅满足了不同层次的消费需求，从长远来看也有利于楼市长远的发展。所以说，43号文推出对于处于困境中的京城楼市来说犹如今年的瑞雪一样及时而滋润。

　　中国生态城与区域发展联盟主席、万年基业总裁黄玺庆表示，“90/70”政策松绑，会给开发商开发产品带来更多的自主性，这样更能适应市场的需要。

　　一位不愿意透露姓名的开发商表示，目前阶段，“90/70”这个政策的阶段性历史使命已经完成。“90/70”政策是在楼市火热时候出台的，面临的是供不应求和中小户型住房比例偏低的问题，而随着楼市一年多的调整，供求关系已经发生反转，由于受到户型的限制，大量的改善型住宅需求在该政策出台之后受到打击，这个政策的松绑，绝对是楼市的重大利好。

　　但是购房人则有不同的意见，因为没有买房的人还很多。据北京市房地产交易管理网的数据显示，2008年11月至今，北京市新房存量逐月减少，其中12月新房存量环比减少了1.3%，2009年1月新房存量环比减少2.2%，2月上半月存量减少了2.0%，存量的不断减少一方面表明市场供应减少，另一方面也表明了新房市场仍有较大需求。“90/70”政策还是要适量放松，不然很多人买大户型还是有困难。