主持/整理：唐文祺

　　嘉宾：北京中原三级市场部

　　副总经理 宫萍

　　一直奉行“低调”态度的北京市政府，却在年前打破沉默，给北京楼市发出了一个“大红包”。包括北京市建设委员会在内的9个相关部门，联合发布了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进北京市房地产市场健康发展的实施意见》。在该《意见》中，除了再次强调加强保障性住房的建设力度、交易税费实行优惠等方面之外，还对二套房贷、境外人士购买住房等问题实行了松动，可谓是对去年救市政策的补充和完善。这一被业界称为“十五条”的《意见》的颁布对于北京楼市来说有着怎样的意义？上证第一演播室请来业内人士做出解答。

　　主持人：继2008年11月北京推出《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》之后，北京“十五条”在年前再度出世。能否请您分析一下此次救市新措出台的背景？

　　宫萍：从此次“十五条”的相关内容来看，其实是将去年11月的文件内容做出了进一步的明确。如营业税免征的范围明确了以2年为期的普通住房，改善需求的第二套房购买则明确比照执行首套住房的优惠，以及暂停对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的相关规定。此外，对于开发商的扶持也是关注要点之一，如改进房地产开发企业所得税预征管理措施以减轻负担、开发商拿地可延期付款等，既注重鼓励改善性需求，又刺激了房地产开发投资。与去年表现审慎的救市举措相比，表现更为宽松和实惠。

　　我认为，受到全球金融危机影响，未来房地产业的低迷状况如果未能有所改善，对于房地产业的政策可能仍将陆续出台。此次九部门联合发布的“十五条”无疑是在释放一个利好信号：即2009年的北京市房地产市场将在宽松的政策环境下平稳运行。通过房地产市场供给量的持续增加、引导购房需求的逐步上升等方面，使得北京楼市的交易量恢复增长。

　　主持人：“十五条”的推出，将会对北京二手楼市有何影响？

　　宫萍：具体来看，对于北京二手房市场有所作用力的政策，不外乎以下几条。首先，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。应该说，这项规定改变了以往“人均住房面积低于当地平均水平”的限制，使得二套房贷优惠的涉及范围有所扩大。

　　营业税的减免也是焦点之一。根据国务院131号文件，明确将五年期限改成两年，从而大大减少了交易税收成本。我认为这对于市场来说是“让步”很大的一块，甚至效果会更好于贷款政策的优惠。我们曾经计算过一笔账：降为2年之后，预计将有80%的房屋会处于免税状态，总价180万元的税费可节省14.58万元，是颇为可观的。这次的“十五条”还明确了从今年1月1日起开始执行的具体日期，最直接的一个影响结果是，1月份北京二手房的成交量达到7000多套，创下了历史新高纪录。而新房的成交量才2000多套，可以看出营业税的减免对于二手楼市的作用力不小。

　　主持人：您认为未来北京楼市会有怎样的发展趋势？

　　宫萍：去年一系列救市政策的推出，会在今年逐步显现效应。从2008年11月以来，政策“暖市”的效果比较明显，北京已经连续多周表现同比增长，这说明政策对于需求释放的催促力比较明显。但从具体数据来看，北京的二手房市场反而比新房市场回暖速度更快、更为明显，这说明新房的价格抑制问题仍然存在。因此，整体市场的全面复苏可能尚待时日，不排除地方政府会在2009年持续加大救市力度的可能性。应该说，随着政策松动环境的筑成，2009年的北京房地产销售情况会有逐步改善。