●多城房价初现松动
楼市加速酝酿“拐点”
■南方日报记者 牛思远 实习生 范琳琳
2011年第一季度，中国房地产市场相继遭遇了房产税、限购令、价格控制及央行加息等一系列打击，而一直持续不下的房价终于出现了松动降温的势头。而清明小长假收官之时，央行再次挥出了加息利剑，有专家分析，楼市拐点将在四五月份出现。
3月一二线多个城市房价出现松动
据统计，在楼市调控措施的层层紧逼下，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房价在3月份齐齐出现下降。北京3月一、二手房成交基本延续低量态势，部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅。据搜房网数据监控中心统计，北京232个在售住宅项目中，3月降价项目17个，环比增加了143%，另有186个住宅项目价格停涨，其中最高降幅达到2200元/平方米。
上海的房价也终于突破之前的冰冻状态，出现了松动的迹象。在3月最后一周里推出的18个楼盘中，有13个楼盘给出了不同程度的优惠，占到了七成。浦东某楼盘在原来32000元/平方米的均价基础上打出“直降3000元”的促销广告，相当于房价打了九折。
同处于一线城市的广州和深圳，房价也出现了一定程度的下跌。深圳市规划国土委日前发布数据称，3月深圳全市新房成交均价19423元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。这是今年深圳新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。而广州楼价则连续4个月处于下降状态。3月广州市网签成交均价为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米微跌2.16%。
受到调控政策影响的不仅局限于一线城市，同样的情况也出现在了南京、天津、杭州等一批二线城市。
在南京，一套来自江北天润城二街区的二手房，在网上喊出了直降44万元的优惠。在繁华的河西，一批二手房也加入了降价的队伍。一套来自奥体兴隆大街欧洲城小区的二手房在打出降价40万元的旗号后，单价已经和两年前靠近。一向高姿态的别墅近期也出现价格松动，一套来自江北老山脚下的400平方米独栋别墅，甚至打出了“挥泪降价100万元”的旗号，将挂牌价格从此前的830万元直降到730万元。
中国指数研究院的监测显示，3月天津市商品住宅成交6286套，成交面积62.02万平方米，环比下降40.41%，均价8326元/平方米，环比下跌6.17%。
加息将与原有调控政策叠加施压
自2011年“新国八条”出台以来，“房地产税”、“限购令”、“地方房价控制目标”等成为一季度的楼市关键词。截至3月末，限购范围扩大至全国40多个城市，并有608个城市公布了2011年“房价调控目标”。与此同时，央行自2010年10月起先后四次加息，对房地产市场施压。从一、二线城市3月楼市境况来看，调控效果较为明显。
3月为房地产市场的传统旺季，然而在严厉的调控政策面前，今年3月的楼市显得灰暗了许多。中国指数研究院的统计显示，在监测的30个大中城市中，3月城市楼市成交量相对去年3月有近八成城市下跌。尤其值得关注的是，所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州的下滑幅度也超过40%。
一般而言，在加息周期开始阶段，对房地产市场的影响并不大，其影响是一个渐进的、累加的过程，往往是进入加息周期的后半段、甚至最后一次后，房地产市场才会受到显著影响。2004年至2007年间，央行曾6次加息，在2006年前加息对楼市基本没影响，但2007年四季度楼市开始明显降温。而本轮加息由于是在房地产贷款持续紧缩基础之上的，所以对楼市的影响可能会超过以往。
相较于对房价的单一调控政策，加息与调控政策叠加的效应将更加明显。分析认为，相比严格的限购措施，目前支持购房者依然入市的主要原因就是通货膨胀及货币供应多，缺乏更好的投资渠道。第三轮调控更加严厉地打击了投资需求，而对于投资者来说，相比限购，加息将使得投资成本非常明显地上涨，对投资需求也将进一步抑制。由于持有成本在持续增加，已经购房的部分投资者有可能转售房源，二手房市场供应量将增加，议价空间将逐步加大。由此加息与调控政策对房价控制力度将形成叠加效应。
四五月或将迎来“拐点”
中信证券首席宏观分析师褚建芳认为，一到二次的加息对国内楼市影响不会很大，但如果央行连续加息并累加到一定阶段的时候，对房地产市场的影响将会显现出来。
分析人士认为，成交量的大幅下滑和房价松动的迹象表明，京、沪等一线城市的楼市将在4、5月份迎来“拐点”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受采访时表示：随着房地产开发商的压力逐渐增大，推盘的速度将加快，打折优惠的力度也将加大，商品房成交价格将有望出现回落。他认为，“4月份，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价将出现‘拐点’”。
杨红旭还强调，目前开发企业的资金状况已由过去的宽松转为紧张。一方面开发企业外部融资受限，另一方面内部销售遇阻，而随着存贷款基准利率的上调，未来房地产开发商的资金还会进一步趋紧，被迫降价的房企会增多。
对于本次加息，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，加息源于整体经济调控需要，房地产自然难逃影响。加上新一轮调控政策刚刚出台，利率上调将加重眼下楼市交投趋冷的走势。在此影响下，第四季度楼市交易衰退会略微加快，房价下调的空间也会相应增大。
●严防热钱流入
资本管制、上调存准率或双剑齐发
■南方日报记者 黄倩蔚
昨日，一直主张开放投资资金流动市场的国际货币基金组织(IMF)首次提出允许新兴国家实行资本管制。而外汇局发布报告表示，要密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。下一阶段，外汇管理部门将保持对“热钱”的高压打击态势。
预测国际收支保持较大顺差外汇局表示对“热钱”流入高压打击
日前，外汇局发布的2010年《中国国际收支报告》中指出，2011年我国国际收支将保持较大顺差格局。随着全球经济持续复苏，国际贸易和投资活动稳步回升，利差、汇差等因素可能增加我国资本净流入。
据外管局此前发布的《跨境资金流动监测报告》显示，2010年“热钱”净流入355亿美元，占外汇储备增量的7.6%。过去十年，中国年均“热钱”流入250亿美元，占同期外汇储备增量的9.0%。截至2010年末，中国外汇储备余额已达2.85万亿美元。而去年四季度，随着国际金融市场逐步企稳和境外流动性日益充裕，我国资金净流入更出现明显反弹，资本和金融项目顺差达到1189亿美元。
为刺激经济，主要发达经济体继续推行低利率和量化宽松货币政策，全球流动性宽松趋势未见改变。欧美央行开始传出推出刺激政策的可能，但市场分析认为欧美发达国家短期暂时不会出动大规模紧缩政策回收流动性，新兴经济体面临冲击仍大。
上周，美联储暗示QE3不会推出，但目前美国核心通胀率不高以及失业率尚未回落到危机前4%～5%的水平，分析师指出美联储可能会继续实施QE2至二季度结束，短期内退出可能性较小。此外，欧元区2月份制造业物价指数和消费者物价指数分别达到了6.1%和2.4%，但陷于欧债危机的国家经济尚未恢复，欧元区加息并不迫切。
广东省社科院研究员黎友焕的监测也显示，最近国际流动资金总体上呈现净流入的态势，而且同比和环比的波动在变大。
外管局表示，在当前国际经济金融环境下，要密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。下一阶段，外汇管理部门将进一步完善应对跨境资金异常流动的预案，保持对“热钱”的高压打击态势。
新兴市场成为国际资本乐园IMF首次允许使用资本管制
随着全球经济复苏，新兴市场经济面临大规模国际资本流入的压力。全球资本开始涌向投资回报高、币值加速升值、加息回收流动性的新兴国家，其中中国首当其冲成为国际资本逐利的乐园。根据国际货币基金组织(IM F)预测，2011年发达经济体和新兴市场经济体将分别增长2.5%和6.5%，而我国经济增速将超过9%。发达国家经济仍然处于泥潭也预示着，国内外货币政策将继续分化，中国对于国际热钱的魅力不减。
面对资本流动剧增，昨日，IMF有史以来首次作出允许各国使用资本管制的决定。IMF发布报告称，为应对大规模资本流入的挑战，有关国家应根据各自国情，采取不同应对措施，包括进行结构改革，税收、资本控制，以及设计专门的宏观审慎政策。
IMF表示，正在制定一个框架，在适当的环境下允许使用资本流入管制。内容包括建议巴西、中国和印度尼西亚等国如何最好地利用资本管制来抑制资本投资猛增。IMF提出了其控制投机性资本流动的首个指导方针，如果一国的货币没有被低估、拥有充足的外汇储备且无法使用货币或财政政策，那它就可以控制资本流入。但在管理资本流入方面应尽量避免或减少对市场的扭曲。
流动性激增会使货币升值和金融部门的脆弱性面临挑战，挑战也可能来自资产价格泡沫或信贷快速增长，以及突然停止或逆转的资本流入。IMF称，面临绕开监管市场和机构的流入激增时，资本管制可能是最好的选择。
央行加息将继续存准率或再上调回收流动性
截至昨日，我国从去年下半年到现在已经4度加息，基准利率累计上调1%；加上去年人民币实际有效汇率累计升值4.7%，今年1～3月份人民币兑美元汇率也升值近1%，热钱套利空间大大增加。
虽然市场担心加息会进一步扩大利差，加剧热钱防控的难度，但是大部分经济学家认为加息对热钱流入的影响不会太大，今年内还有加息的空间。
中国社科院金融所中国经济评价中心主任刘煜辉认为，热钱流入中国的目的主要是基于对资产价格上涨的考虑，其意并不在中美息差收入。农行战略管理部资深分析师付兵涛也认为，加息不会导致更大的热钱流入压力，热钱主要关注的是资产价格而非中外利差。目前中国房地产市场仍处于下调周期。
此外，伏兵涛还认为，热钱流入主要由升值预期决定，目前海外NDF市场人民币未来一年升值预期仍在2%左右。
银河证券首席经济学家左小蕾分析认为，央行既然选择动用利率工具，就说明经过衡量并认定利是大于弊的。左小蕾认为，央行可能继续动用存款准备金率这个“池子”对付热钱。
日前接受本报记者采访时，汇丰银行中国首席经济学家屈宏斌也认为，目前首要任务是防止通胀，二季度末通胀或将冲高到5%以上，预计会紧接着动用存款准备金率回收流动性。他预计今年还有三次上调存款准备金和加息1至2次的空间。
刘煜辉也认为，从国内、国外经济环境看，都看不出央行暂缓加息步伐的迹象，加上目前实际利率仍是负数，不排除央行还有后续动作。
