房贷“首套”无优惠“二套”价高“三套”绝迹(2)

　　与中资银行全面收紧房贷相比，外资银行则显得“和蔼”许多。汇丰银行在首套房贷方面贷期5年以上的原则上执行7 .05%基准利率，但个人资质高和开发商项目好的情况下可以有8 .5-9折的优惠。花旗银行表示，首套房利率是否能优惠得看具体情况。“对于新房的首套房贷款，花旗银行要求非常高。首先五证要齐全；其次房地产开发商不能有开发贷；第三期房不贷款；第四看个人资质；第五看房屋位置。”花旗银行个贷部一位客户经理对《经济参考报》记者表示。事实上，花旗银行更倾向于做首套二手房贷款，“在各证件齐全的情况下，只要二手房房龄不超过15年的基本都能做，利率还能有一定折扣。”

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　　购房者贷款应考虑担保费支出

　　从开发商方面来看，以往很多开发商对支持其开发贷款的银行“投桃报李”，指定该银行对买房者进行按揭贷款，如此一来，购房者就基本丧失了联系银行获得贷款的自主选择权。但目前，由于国家政策调整，开发商为了促进房屋销售、尽快回笼资金，不少新建商品房项目放松了对“指定贷款银行”的限制，购房者对贷款银行的选择范围更大，但高成本风险也随之而来。

　　据工行个贷中心的一位客户经理表示，“如果是购房者直接找银行做房贷则被称作‘一手房直贷客户’，由个人与银行、担保公司、房地产开发商签三方协议，客户需要承担全部的担保费用。换言之就是，开发商把担保费转嫁给购房者了。”

　　“外资行一般不被开发商指定，因为大陆的房地产开发商一般不在外资行做开发贷。”业内分析人士对《经济参考报》记者说，“外资行之所以对房贷有优惠，就是为了对购房者形成吸引力，以弥补购房者需要自行承担担保费的不足。”

　　据了解，目前，公积金贷款的基准利率为4.9%。有专家表示，购买小户型房源的刚需购房者可以充分利用公积金贷款买房。同样值得一提的是，外资银行由于只能申请商业贷款而不能申请公积金贷款和组合贷款，因此，普通购房者在选择时需谨慎考虑。

　　据悉，上海市通过公积金贷款的购房者比较多，上海公积金管理中心相关人士表示，“该市现在公积金贷款首套房上限为60万元，二套改善性住房上限40万元，5年期以上贷款利率首套房为4.9%，二套房同样上浮10%，为5.39%。相比商业贷款利率7 .05%和7 .76%要低2 .15%和2.37%。有补充公积金并有资格购买经适房的人士最高贷款额可达80万元。”

　　房贷是否该提前还

　　在房贷成本越来越高的情况下，如何还贷最为划算成为了购房者考虑的重点。其中，最为传统的还款方式就是等额本息还款和等额本金还款。

　　对于是否应提前还贷，如果使用的是等额本息还款法，且已进入还款中期，所偿还的更多是本金，能够节省的利息有限，提前还款意义不大。

　　如果使用的是等额本金还款法，则要分两种情况看：处在还款初期(3年内)的话，提前还贷是比较划算的，因为月供中利息多于本金；若还款期已过1/4，此后在月供的本金和利息构成中，本金开始多于利息，不适合提前还款。记者　蔡颖