赚钱效应不再 银行房贷业务“量跌家升”

　　随着楼市的风光不再，曾占据银行业个人贷款业务主流的房贷业务，如今开始呈现“量跌价升”态势，在银行利润构成中的角色正在弱化。业内人士认为，这体现了在利率市场化的背景下，银行业经营专业化、差异化的趋势，也在一定程度上说明了银行对经济形势的敏感反应。

　　记者了解到，2009年以来的一段时间，房贷业务(本文中特指“个人住房按揭贷款”)伴随着楼房的火爆行情成为各家银行争抢的“香饽饽”。而随着房贷市场的赚钱效应不再，昔日辉煌如今已难觅。

　　根据银联信提供的统计资料，截至6月30日，16家上市银行房贷余额较上年增加2757.80亿元，增长4.53%，低于个贷增速。与去年末相比，今年上半年16家上市银行个人房贷占个贷的比例也出现下降，下降幅度最大的是宁波银行，下降10.89个百分点；占比最低的是民生银行，仅为20.03%。

　　“三季度基本维持房贷占比下降的趋势，这主要是因为市场需求不足，房地产调控导致房屋交易量萎缩，业务量下降。”宁波银行相关人士分析说。

　　建行宁波市分行住房金融与个人信贷部负责人表示，6月份，房贷业务有个小幅反弹，但7月以来又开始变淡，预计这种趋势会持续到年底。

　　个别银行已经不再把这个业务当成争夺的重点。民生银行宁波分行的相关人士告诉记者，今年，该行基本没有开展纯粹的个人住房按揭贷款业务。这主要是根据总行要求“退房贷进小微”，加大对实体经济的支持力度。即使有一些房产作为抵押物的贷款也是短期的小微企业贷款。这两种产品的贷款利率差别至少是基准利率的30%。

　　银联信分析师孙芳表示，由于银行经营首套房贷的积极性不高，四季度商业银行个人房贷业务很难有松动的迹象，增速将继续放缓。

　　-利率优惠持续收紧

　　除了房贷规模收缩外，大多数银行已将房贷利率调整至执行基准利率。目前仅工行、邮储银行等极个别的银行还执行八五折房贷利率。“我们执行较低的利率有特殊原因，即以往工行房贷占比过低。通过价格手段促使房贷占比能达到一个合理的水平，调整到位后，不排除根据市场情况再进行利率上浮。”工行宁波市分行相关人士说。

　　对购房者而言这绝对不是一个好消息。以一套总价100万元的房子为例，首付30万元，按揭贷款70万元，等额本息还贷，20年还清。房贷利率8.5折，支付利息48万元，月均还款4900元；房贷利率回归基准后，支付利息55万多元，月均还款5200多元，支付利息总额相差7万元，月均还款额相差了300多元。

　　而市场传言，招行、中信、兴业等股份制银行的房贷有可能超过基准利率上浮，如果属实，这相当于是用价格之脚对房贷投了“压缩”票。

　　南天房产总经理助理薛敏强表示，首套房贷虽然受政策鼓励，但利润太低。银行更偏爱二套房及多套房房贷，但又受调控政策的限制。目前商业银行首套房贷利率继续收紧。这种市场信号将会对购房者心理预期产生一定的影响，从而房市或将继续探底。

　　而从购房者来看，目前只有首套房刚需的购房者有意愿去银行办理房贷按揭。“从房贷结构来看，首套房按揭贷款占到了八成左右，二套房的客户出于利率上浮压力的考量，不得不考虑一次性支付现金，”一家房产中介的业务员说。

　　-银行业务策略现分化

　　记者了解到，随着利率市场化时代的开启，银行业也开始审视和调整各自的业务构成，追求拓展更高回报和更高收益的业务，进行贷款结构调整已是必然选择，房贷地位随之下降。而这两年偏紧的房地产调控政策，恰好成了这个变化的转折点。

　　不过，一些银行的客户经理对记者表示，不管市场如何变幻，也有银行仍愿意做房贷业务，因为它比较稳定安全，后续的管理和催收几乎没有成本，占用风险资本也很低。

　　目前，工行宁波市分行房贷总额为164亿元，在个贷中占比55%左右，该行相关人士表示，“出于效益的考虑，房贷占比进一步降低，对中小银行是一种选择。但大型银行个贷出于信贷结构调整的需要，应该还是会继续做强个人房屋按揭贷款。今后这种差异化的竞争策略会继续显现。”

　　延伸阅读

　　房贷业务走向黄昏？

　　一直占据中国银行业个人贷款业务主流的房贷业务(个人住房按揭贷款)在银行利润构成中的角色正在弱化。广东一家股份制银行原董事长对媒体表示：“房地产行业过度发展泡沫严重，大调整进入一个长期的阶段已是不可避免。”从房贷提供给银行的利润回报以及其未来成长性来看，房贷正在走向黄昏。

　　民生银行从2009年就开始退房贷进小微，其下降的不仅仅是占比，整个余额绝对值也一直在下降。到了今年6月末，民生银行的770亿房贷占其整个贷款余额的比重仅为5.9%，这个比例最高的时候是在2007年，曾达到过16.1%。

　　有类似贷款结构调整意愿和趋势的还有招商银行。招商银行战略部的一份内部报告中这样提到房贷：“在零售资产类业务中，住房按揭贷款占比通常超过70%，单一业务占比明显偏高。零售收入过高依赖于住房按揭贷款，即便现阶段不会出问题，但未来的持续性和稳定性总是要接受考验的。”

　　一些银行已从以前的对房贷客户提前还款设置重重障碍，转变为了欢迎提前还款，甚至为提前还款设置绿色通道，所有接受本报采访的银行基层网点信贷员认为，这样能腾出额度来做收益率更高的个人贷款。

　　不过，工行个人金融部总经理李卫平表示，工行会稳步推进住房按揭贷款业务：“基于住房的贷款客户所拥有的住房资产应该是最有效的资产，房贷业务还是大银行所看重的。工行前两年也已经大力发展了非房贷的经营性贷款业务。这两部分一半对一半差不多。”但李卫平也认为未来银行业经营专业化、差异化之后，可能也会出现房贷一点都没有的银行。

　　(杨绪忠 整理)