加强房地产调控应更倚重结构性政策

　　央行调统司司长盛松成在其近日发表的《单一商品价格与价格总水平的决定因素是不同的》一文中，旗帜鲜明地提出“高房价不是‘印出来的’，不应将单一商品价格的大幅上升全部归因于货币因素，任何单一商品的价格都决定于该商品的供需状况”。该观点发表后引发议论，业界关于“货币超发是否为高房价推手”的讨论一时成为热点。

　　这个问题之所以引发热议，笔者认为原因大概是，住房问题关乎民生大计，房价高低牵动千家万户。近几年来一二线城市房价普涨，尽管管理层一再出手调控，却难以摆脱“越控越涨”的怪圈。百姓对此多有不满和不解，对涉及楼市调控、房价涨跌的话题自然都十分敏感。

　　有业界人士对“高房价不是‘印出来’”的观点不认同，认为该说法是在撇清“货币超发”的责任；也有观点认为，房价的高企虽不是“货币超发”直接导致的，但货币政策与房价之间的关系却也无法回避。

　　而对“房价上涨的主要原因到底是什么”问题的回答，不同的答案也许意味着应对思路的不同。如果答案是“货币供应量过多”，那么只需要控制货币供应量即可；但如果承认房价上涨的主要原因不是货币量供应过剩，而是供求失衡，并深究这一失衡背后的一系列深层次矛盾，问题似乎就变得复杂了，至少不是控制货币量那么简单。

　　我们知道，造成物价上涨的因素是多方面的。比如，货币的发行量必须以流通中所需要的数量为限度，如果发行过多，会引起贬值，物价就会上涨；价格受供求关系影响，商品供不应求时，价格就会上涨；商品流通不畅，市场管理不善也会引起商品价格的上涨，等等。这就是说，货币发行过多仅是物价上涨的一个可能原因，只有在物价上涨是因纸币发行过多而引起的情况下才算通货膨胀。

　　正如《单一商品价格与价格总水平的决定因素是不同的》一文所论述的，“货币供应量的增加可能引起商品的货币价格上升，也就是价格总水平的上涨；商品价格由商品供需关系决定，供大于求，价格下降；求大于供，价格上升；供求平衡，价格稳定”，同时，当“单一商品价格变动与价格总水平变动不一致，则应把不一致的部分视为由非货币因素引起的”。对此，盛松成在文章中也作了解释：“可以把单一商品价格上涨的原因大致分为两个部分。与通胀率相等的那一部分是货币因素，而超出通胀率的那一部分则是非货币因素。也就是，如果所有商品的供求关系都是均衡的，那么所有商品的价格变动与价格总水平变动是一致的，此时，单一商品价格的变动可以归因于货币因素。如果单一商品价格变动与价格总水平变动不一致，则应把不一致的部分视为由非货币因素引起的。”

　　根据盛松成的观点，无论依据CPI还是GDP缩减指数，我国近年来的通胀率都不高。尽管我国的货币供应保持较高增速，但与社会交易需求是基本一致的。而对于房屋这一单一商品价格的大幅上升，也不应简单归因于货币因素。“这就像海水总量增加只会提高平均海平面，而不能决定哪里的浪高、哪里的浪低。浪高、浪低与当地的风向、风力等密切相关。”

　　换句话说，房价上涨中当然存在货币量的因素，但房价涨幅中远高于通胀率的部分，就不是货币总量的原因了。按照这一逻辑，如果控制房价继续高涨的主药方是“控制货币供应量”，那么恐怕是“药不对症”，造成文章中所描述的“当物价总水平并不很高而某一商品价格的涨幅较大时，紧缩货币未必能抑制该商品的价格，反而可能导致通货紧缩、伤害实体经济”的现象。

　　当然，现实生活中，货币政策与房价之间的关系让人无法回避，至少，“房地产跟货币发行量的关联度必然比一般商品要高”。中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇日前发表观点认为，由于占用的货币量大，房地产跟货币发行量的关联度必然比一般商品要高，这也是央行无法否认的事实。不过，这仍然无法单纯让央行通过宏观调控来解决房价的问题。

　　在房地产市场供求关系仍不平衡，国内市场投资渠道仍很狭窄的当下，仅仅指望控制货币供应量来抑制房价走高的作用恐怕十分有限。“尤其在整个宏观经济仍处于底部爬坡阶段，收缩货币的直接后果可能是房价没有降下来，经济却更加低迷。”来自业内的分析人士表示。

　　当前要做好房地产调控，更具建设性意义的做法可能是，更多倚重结构性的政策加以调控。如果说房价上涨的主要原因是供求关系决定的，那么需求调控的要害在于分层次满足市场需求。

　　我们知道，市场需求本身是有层次的，其中既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高档商品房和奢侈商品房的需求；既有自住性购房需求，也有投资(投机)性购房需求。而且，这些需求在不同地区不一样，在不同时期也不一样。因此，房地产市场要坚持分层次需求调控。首先，既要针对不同的需求类型，也要顾及地区差异。其次，既要在政策方向、重点和力度上相互协调，又要在短、中、长期政策上统筹安排。再次，政策与舆论之间也要相互配合，形成调控合力。从长远看，要以建立房地产价格目标制为需求调控的最终努力方向。

　　同时，还可进一步发挥好结构性信贷政策的作用。货币政策负责总量调控，它有两只手，一个是货币供应量，一个是资金价格即利率。而信贷政策更多是“支持什么领域、不支持什么领域”，因而它负责结构调控。“如果不能用总量性的货币政策来精准地调控房价的涨跌，那么是否可以更多使用结构性的信贷政策来进行引导。”有业内人士如是建议。而《单一商品价格与价格总水平的决定因素是不同的》一文中，也提及了2010年至2012年人民银行运用相同的结构性信贷政策来调控房价的做法。“可见，更多运用结构性政策来加强房地产调控的思路，是今后值得尝试的选择。”上述分析人士称。牛娟娟