中信信托半年圈地21万亩 土地流转盈利模式难明

　　■本报记者 秦 炜

　　随着土地制度改革政策进一步明确，土地流转信托风生水起。据《证券日报》记者根据公开资料统计，截止到目前，中信信托半年内圈地已达21.2万亩。

　　土地流转信托刚刚开展，一切都还在摸索中，业内多数人士认为，目前盈利模式仍不清楚。

　　而国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所所长肖金成则提出，要防止出现大规模土地兼并现象出现。这要求国家要控制土地的所有权，并且一定要对土地用途进行管制，粮食用地只能种粮食。

　　由此来看，信托公司在土地流转信托上，将会是戴着枷锁跳舞的局面。

　　农地流转提案集中

　　信托公司对于开展土地流转信托开始掀起热潮，主要是政策逐渐明朗并细化。

　　国务院总理李克强在政府工作报告中指出，2014年要积极推进农村改革。坚持和完善农村基本经营制度，赋予农民更多财产权利。保持农村土地承包关系长久不变，抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。

　　今年两会期间，涉及农地流转的提案最为集中。据悉，由农工党中央提出的《关于创新制度机制，推进农村土地流转的提案》，被列为今年的政协第七号提案。民盟中央大会口头发言也涉及“土改”，发言题目为《关于推进我国农村土地制度改革的几点建议》。而在九三学社中央向全国政协提交的45篇提案中，涉及土地改革的有5篇。民革中央拟提交全国政协十二届二次会议的47条提案中，有4份提案涉及土改。民进中央也提出了《创新制度机制推进农村土地流转》的提案。

　　国土资源部正在研究土地改革思路框架和试点工作方案，拟报批后实施。由于土地改革与城镇化进程息息相关。因此，业内人士普遍预期，上述方案将很快出台。在两会后，土地改革相关政策可能将有所突破。

　　信托分食土改“蛋糕”

　　近日，北京信托推出北京市首单土地流转信托产品——“北京信托·金色田野2014008号土地信托(密云水漳村)” 项目，该项目在北京市密云县穆家峪镇签约成立，受托管理土地规模约1700亩。

　　相比先走一步的中信信托，1700亩的规模是小巫见大巫。

　　从2013年10月10日中信信托与安徽省宿州市埇桥区政府合作，正式成立了国内第一支土地流转信托计划——“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”以来，半年内，中信信托在安徽、山东、河南、湖北等地推出土地流转项目涉及的土地面积已达21.2万亩。

　　其中，“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”，信托计划期限12年，信托受益权采用结构化设计，涉及流转的土地面积达5400亩。

　　而中信信托在山东省第一单信托化土地经营权流转。项目一期流转何官镇南小王村晟丰土地股份合作社的1850亩土地，流转总规模有望突破1万亩。

　　今年2月24日，安徽省马鞍山市政府与中信信托有限责任公司签订战略合作框架协议。在签约仪式上，中信信托还与安徽大平工贸(集团)有限公司签订信托合同，标志着马鞍山市首单2.66万亩农村土地承包经营权信托计划项目即将落地。

　　中信信托在河南省的首个土地流转信托项目——“中信·济源农村土地承包经营权集合信托计划”。首期流转济源市轵城镇、思礼镇下属共6个行政村的4094.5亩农业用地，预计两年内流转规模可达2万亩。

　　最近的是3月7日，湖北省黄冈市人民政府，就共建龙感湖土地信托化改革试验区签署战略合作协议。龙感湖土地信托化改革试验区拟划定面积为100平方公里。按照1平方公里=1500亩换算，此次涉及到的土地面积已经达到15万亩。

　　土地流转信托已呈现遍地开花之势，包括中粮信托等多家信托公司也相继被传出正在筹备相关新项目，欲分食土地改革大蛋糕。

　　盈利模式仍不清晰

　　未来土地改革大方向已逐渐明确，但土地流转信托的盈利模式仍不清晰。

　　当前，地方政府将被赋予更多先行先试权限。2014年以来，有关推进土地改革的尝试逐渐增多。从各地披露的信息不难看出，不少地方政府已在集体经营性建设用地流转、征地制度改革、宅基地使用登记制度等领域先行启动试点，土地改革试点范围正不断扩大。

　　不少信托公司的土地流转信托项目也越做越多，规模越来越大。中信信托和北京信托推出的土地流转项目一个接一个，流转土地的面积一个比一个大，但土地流转信托的商业模式不清晰，模式难以复制是业内人士普遍的共识。

　　业内人士表示，由于其经营模式尚不成熟，专业化程度较高，且农村土地不能进行抵押，因而不能算是一种财产权，“土地不能抵押的话出现风险谁来承担责任是一个问题，而相互之间的利益如何分配也是一个问题，中信和北京信托的模式能否复制或是借鉴，也要看他们后期的经营情况，因此，推出土地流转信托不能盲目跟风”。

　　不仅如此，有法律人士表示，土地流转信托在国内的推进仍存在诸多问题。从法律层面来讲，中国的土地承包经营权的确权工作仍未完成，且农村土地不能进行抵押，这成为土地流转信托难以大规模推广的一大掣肘。

　　农业部副部长牛盾日前表示，土地流转，政策上最大的突破就是把土地的承包权和经营权再分离。原来是所有权和承包经营权分离，现在是所有权、承包权、经营权三个权的分离，政策的目的就是能够在土地流转的过程当中，让农民承包经营土地的利益得到保证，同时也有利于适度规模经营。

　　但这仍有待于细化配套措施。