5月房地产信托将迎兑付高峰

　　即将到来的5月份，国内房地产信托将迎来兑付高峰。个别房产项目出现兑付风险。不过，业内人士表示，目前，房产信托总的来说还是比较安全的。

　　兑付高峰即将到来

　　房产信托涉险资金比例很低

　　据海通证券不完全统计，从2012年8月到今年年初，全国至少共有16个信托项目处于压力之中。涉事企业以规模不大的民营企业为主，10个项目与房地产相关。

　　据海通证券测算，2014年房地产信托到期量约为6335亿元，其中全年到期的最高峰值出现在5月份，到期量在全年中占比达到20%左右。也就是说，粗略估计，5月到期的房地产信托项目规模或超过1200亿元。

　　业人士指出，随着国家调控政策的收紧，三、四线城市房屋供给压力会比一、二线城市更大。此外，就融资主体实力而言，在资金链紧绷的情况下，中小型开发商融资难度更大，其发行的信托项目或更容易出现兑付风险。

　　“不过，尽管有个别项目出现总现兑付危机，但总体来说，相比于6000多亿元的房产资金规模来说，涉险资金比例很低。”上述人士认为，相对于矿产等其他高危信托，目前房地产信托仍较为安全，“房地产项目一般都有土地或房屋进行抵押。一般情况下，房地产项目的抵押率都在30%~40%左右，即使融资方出现实质违约，信托公司也可通过处理抵押物来覆盖本息。”

　　信托公司对房产项目很谨慎

　　一季度房产信托规模骤降

　　尽管目前信托产品暂时还没兑付风险，但是信托公司对房产项目显然谨慎多了。“今年我们房地产集合信托减少得特别明显，现在公司更倾向于鼓励我们做单一项目。” 我省一家大型信托公司销售部经理坦言，今年以来，公司只接政府项目和企业项目，对房地产项目基本不碰，“年初以来，我们已发行10多个项目，没有一个房产项目。”

　　一家外地信托公司杭州项目负责人表示，公司已在内部的“业务指引”上明确要求：少碰或不碰房地产项目。“一个房地产项目过来，我们业务人员在电话里就会先问项目在哪，在不在北上广，在不在一线城市，如果不在，基本就可以挂电话了。即便勉强到了风控那，也要压上一压，然后就是各种条件限制，例如企业是不是百强，项目有没有政府背景等等，风控要做得细很细。”

　　房地产信托发行规模骤降已是不争事实。公开数据显示，一季度68家信托公司总计发行1286款集合信托产品，总发行规模为2104.5亿元，环比减少近四成。其中，最惹人关注的当属房地产信托。截至一季度末，房地产信托成立规模仅为468.35亿元，比去年同期下降超过了25%。

　　出现兑付风险咋办

　　券商资管项目或成接盘者

　　一方面是房地产信托到期规模巨大，另一方面是信托融资规模的下降，对一些长期项目而言，是否会造成资金链断裂？对此，业内人士指出，并非所有房地产项目都要通过信托来借新还旧，“需要对接的只是极其个别的项目”。

　　某大型信托公司人士指出，去年不少“中”字头信托公司已经提前兑付了很多房地产信托。一方面是因为担忧风险，另一方面则是这部分项目已提前收回资金，或者找到新的接手资金。这些接手资金一部分是来自于银行，另一部分则是来自资管项目。

　　“比如说，有些项目已经封顶，或者四证齐全可以开始卖楼了，此时银行就可以通过按揭贷款来介入；此外，对于一些没有开发贷额度的银行，还可以通过买入返售的方式来贷款。”他说。

　　买入返售业务是银行同业业务的一种，具体操作方式是：银行按返售协议约定先买入金融资产，到期后再按固定价格返售给另一家银行。

　　业内人士指出，买入返售的实质是银行通过交易市场将手上的钱以抵押的形式贷出。此间，信托、券商、基金等都是充当“中介”角色，收取一定的通道费用。据不完全统计，信托受益权买入返售业务占到银行表外业务的一半。