央行放松房贷限制 北京调整普通住宅标准

　　前天，央行、银监会联合发文宣布，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次贷款买房将实行首套房贷政策，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。这也意味着，“认房又认贷”的限贷政策正式结束。业内人士普遍指出，这是迄今为止尺度最大的楼市松绑政策，“贷清不认房”将对房地产市场走向产生重大影响。

　　原文：改善型自住房需求也要满足

　　对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

　　解读：四季度交易量或井喷

　　中金固定收益团队分析师陈健恒指出，到今天为止，只剩下北上广深四大一线城市仍执行限购。随着1990年以后人口出生数量下降，最近几年购房的需求中，进入适婚年龄而首次购房的比例已经逐步下降，取而代之的是置换型需求，例如因换工作地点再度购房、旧房换新房等。而这些置换型需求必然需要二套房和三套房贷款的支撑。本质上，限贷比限购更加制约房地产销售。因为至今仍希望在中国买房的大部分是刚需，而刚需绝大部分需要依赖银行信贷支持，能直接全款买房的毕竟是少数。因此央行这次推动房贷政策放松政策是朝正确的解决思路走出了第一步。

　　交通银行首席经济学家连平指出，央行“贷清不认房”新政超乎市场预期。此前近4年时间里，居民家庭首套房认定执行“认房又认贷”的标准，不符合实际市场需求情况，甚至有贷款历史而名下无房的换房需求也被认定为二套房。新政对于这种实实在在的自住型购房需求给予了较大力度的支持。

　　等待银行细则出台

　　山雨欲来风满楼。早在9月22日，央行即将放松房贷限制的消息已在坊间盛传。当时，中国工商银行回应福州市政府房地产新政时曾暗示：“我们正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。”紧接着，青岛、南昌也发布了与福州类似的“松贷”政策。

　　伟嘉安捷企划经理吴昊表示，根据以往惯例，从央行发布新政到各大银行细则性文件出台通常需要一定的时间；北京的地方性细则应该正在紧锣密鼓的制定中，预计“十一”过后具体细则将浮出水面。需要细则明确的内容包括“已结清相应购房贷款”究竟是商贷和公积金贷款都要还完，还是只还完商贷就算结清？北京地区购买三套房的申请人，首付款比例如何认定？“向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款”如何落实等等。此外首套利率到底能打几折也是大问题。虽然通知将首套房贷利率下限重新降至0.7倍，但在楼市风险高和房贷收益低的现状下，愿意主动执行0.7倍的银行几乎没有，即便有也要求捆绑其他政策。本报记者 张品秋 J229

　　总价不超468万 单价不超3.96万

　　一条满足按普宅纳税

　　等待了近3年，许多刚需购房人盼望的“普宅”标准，国庆节前终于调整。《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》规定：自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税。按照新标准，五环内单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元的房屋，即可算“普宅”。

　　“普宅”标准近3年未调

　　根据国家规定，所谓普通住房，是指住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

　　目前，北京执行的普宅认定标准是2011年11月公布的，只设了单价标准。当时划分了南北两个区域，如四环内北部地区的价格为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米。六环外地区为17280元/平方米。

　　近两年，随着房价的大幅度上涨，六环外的新建住宅单价也已超过20000元/平方米，“普宅被非普”，明明是普宅却要按照非普宅来交契税的现象比较普遍。比如，购房人秦先生在南六环天宫院买了一套期房，单价接近22000元/平方米。虽然只是小面积的首套房，但由于超过17280元/平方米的标准，必须按照3%的非普通住宅收契税。据记者了解，六环多个小区的业主都曾为被“非普”的问题进行过抗议、维权。

　　新“普宅”既看单价也看总价

　　此次调整后的区域住房平均交易价格，是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准(单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套)，根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。

　　2011年的“普宅”认定标准相比，新标准不再划分南北区域，并且多了一个总价标准。市住建委相关负责人说，两个指标只需要达到一个，就可以认定为普通住宅。比如，一位购房人新购买了三环一套60平方米的住房，属于该家庭唯一住房，虽然成交单价为50000元/平方米，超过了39600元/平方米的单价认定标准，但该套房屋的总价没超过468万元/套的标准，仍然可以认定为“普宅”。

　　新规执行按申报缴税环节

　　根据政策，个人购买非普通住房，按照3%税率征收契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。

　　换句话说，“普宅”标准调整后，将有更多的购房人能享受到契税减免的优惠。

　　三部门发布的通知中明确，新标准执行的节点定在申报缴税环节。从10月8日起，住房交易的纳税人申报缴纳税款，符合普通住房标准的，即可享受相关的税收优惠。

　　对于期房来说，因为契税缴纳是在收房之时，所以那些已经购买还没有收房缴税的业主，都可以按照新标准来执行。而对于二手房来说，因为契税缴纳是网签之后，所以那些已经签了合同但未进行网签、或者网签了但还没缴税的购房人，也可按新标准执行。

　　“普宅”调整将利好楼市

　　市住建委给出的数据称，新标准实施后，享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。

　　北京房地产业协会秘书长陈志评价，普通住房标准调整是一项常规工作，旨在支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房，能进一步减轻百姓购房的税费负担。

　　本报记者赵莹莹 J201

　　专家观点

　　“认房不认贷”

　　对楼市的影响

　　前天，央行放宽住房贷款资格的审核要求，由“认房又认贷”改为“贷清不认房”，同时明确首套首付三成，房贷利率7折。亚豪机构分析，在国庆节前，从中央到地方相继颁布宽松政策，可以说是顺时应势。

　　一、二线城市将启动置业

　　从全国情况来看，此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行，三亚据称也将在国庆节后放开限购，但行政手段的退出并未带来楼市的回暖，根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示，8月全国70个大中城市中，除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外，其他68个城市房价环节仍在下滑。由此表现出限购的解禁并没有有效提振市场信心。

　　特别是一些三、四线城市由于前几年大量推地，造成商品房库存严重累积，城市又缺少核心产业对外来人口的吸附能力，造成购房需求的萎靡观望。

　　而此次放松限贷，其实质是提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，借此促进购房消费的增加。房贷政策放松后，首次置业的刚需人群又可以享受到利率优惠，购房总成本有所降低。如果按贷款100万、20年还清计算，7折利率可以为购房者节省将近27万元。而对于改善型购房者来说更是重大利好，卖掉旧房再买新房依然可以享有首套购房的30%首付、7折利率，预计一、二线城市将会由此启动一轮升级置业的高潮。

　　增强刚需入市信心

　　从北京的情况来看，虽然依然坚持严格的限购政策，但是今年以来，政府已经几次适度微调房地产调控政策，年初放宽限价令之后，下半年土地出让环节由配建自住房或保障房改为异地竞建，由此体现出政府既希望房地产市场能够适度活跃，但又担心成交量回升后房价继续快速上涨，因此宽松政策并未聚焦于交易环节，而是始终针对开发商小步稳妥地放宽。

　　也正是因为如此，效果并不显著，北京房地产市场依然在低谷中徘徊。扣除自住房、保障房之后，下半年北京商品住宅的月度销量始终在3000至4000套左右。而此次放宽普通住房的认定标准，则是北京的宽松政策首次面向购房者，虽然放宽标准之后，更多的是利好已购房客群，按标准降低该类客群应缴纳的契税，但对计划购房的客群来说，也从一定程度上增强了看待后市的信心。

　　特别是北京的普通住房标准的上调与央行放松房贷政策相叠加，对于北京这个本不缺少购房需求，缺少的是市场信心的城市来说尤为关键，预计随着政策执行，住房换手率将有所提升，有助于北京二手房的房源量的增加，以及刚需、改善型楼盘成交量的提升。本报记者 李海霞 D155

　　普宅t标准