众筹海外房地产投资露脸 低门槛诱惑但是不保本

　　从实施限购到限购“松绑”，国内房地产市场的前景依旧没有迅速明朗起来，而时下的海外市场却成为各路投资客目光所致。从各大房企大举进军海外地产，到娱乐明星变身“投资达人”——如何在坐拥财富的同时将其保值升值，一直是诸位“大佬”思考的问题。而对于囊中有些羞涩的普通老百姓而言，这场大佬的游戏眼下又有了新玩法。

　　在新的历史机遇下，市场总会为“大佬”之外的普通投资者打开一道闸门。早在今年6月，团贷网就推出“房宝宝”产品，普通投资者最低花1000元就能投资国内豪宅。延伸到海外房产投资方面，自称国内最大的海外房地产众筹交易平台也以投资海外大学周边的学生公寓为特色，投资人的最低出资额度为5万美元。今年8月份，平安好房网也沿袭了海众的投资模式，并将投资标的锁定在美国高级公寓，而100美元的低门槛更是赚足眼球。

　　明星案例

　　范冰冰

　　投资海外学生公寓赚翻倍

　　早在2008年的金融海啸爆发后，中国的投资者就开始集体抄底海外房产，其中也不乏一些明星借此机会变身“海外投资达人”。而在各种坊间传闻中，范冰冰被塑造为一位海外房产投资成功典范，虽然真实性有待考证，但投资思路和投资回报却备受追捧。

　　据称，范冰冰的“投资之路”始于一个偶然的机会，在向海外投资房产成功的演员同行请教之后，很快小试牛刀。范冰冰最初看中的是一套位于列治文的有百年房龄的哥特式木头老房子，卖价27万加元。当时她与房主老夫妇达成协议，首付2万加元，在随后的两年内的前23个月每月付1万加元，最后一个月付5万加元。而后来，她将这套房改造成一家家庭旅馆，为刚刚登陆的新移民提供短期住宿服务。同时，她还将一楼大厅租给一家移民咨询公司，“住宿”+“移民咨询服务”的投资模式让范冰冰积累起了早期资本。

　　此后，随着越来越多的中国留学生前往加拿大留学，范冰冰增加了新的投资点子——打造中国留学生公寓“冰冰小栈”，并将上述投资模式加以复制。据媒体报道，在2004年至2009年五年间，范冰冰投资的地产，售价已经上涨95.5%。截至2010年，范冰冰投资获利超过200%。

　　投资情报

　　上半年海外住宅投资额

　　同比飙升84%

　　在明星的各种海外投资案例背后，是国人出于对于人民币升值的预期，以及国内房地产风险的考虑，所以中国购房者尤其是高净值人群前往海外房产市场呈现扩张趋势。

　　根据胡润富豪榜数据显示，中国高净值人群有1/3购买了海外房产，大多是住宅型的房产，“未来三年，很多富裕的人群也将规划海外进行置业”。

　　另据仲量联行2014年第二季度报告，今年上半年，中国海外房地产投资总额较去年同期增长17%，达到54亿美元，而主要贡献则来自于住宅投资。仲量联行同时还透露，2014年上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。“海外房产投资的市场非常大，海外置业投资行业快速发展或会成为大势所趋。”深圳大学“中国海外利益研究中心”首席顾问丁学良说。

　　丁学良还认为，“在过去的六七年间，中国是海外投资增长最快的国家，海外投资对中国经济的发展起到了越来越重要的影响。”这也意味着，中国大量的资金还会在全球范围内进一步寻找更好的投资机会，“深入研究海外投资的发展趋势和操作模式，稳步开展海外投资就显得尤为必要”。

　　投资锦囊

　　普通投资者如何参与？众筹成低门槛入市途径

　　随着2008年金融海啸的退却，国内的地产后市依旧不太明朗，海外房产则被业内认为“未来可能处于一段上升期”。在此背景下，投资客们跃跃欲试，针对普通者投资的投资模式也推陈出新。除了像范冰冰那样直接投资实体，通过金融工具投资房产亦是另外一种渠道。而火爆的众筹模式，也迅速被复制到海外房产投资中，成为降低海外炒房门槛的利器。

　　最低“起步价”100美元

　　今年8月，平安好房推出“海外房产众筹”，投资者单笔最低出资100美元就能投资美国高级公寓，首单众筹项目就吸引了6000多人参与，并顺利完成融资100万美元的目标。目前，平安好房的首单众筹项目落子美国南卡罗来纳州Chandler Oaks公寓，项目正式进入落地运作程序。平安好房称，其与Limestone私立大学已签订了出租协议，“每年担保租金回报率为5%，包租三年，第四年第一个月物业公司承诺以112%买入价回购”。

　　事实上，平安好房并不是第一个吃螃蟹的，另外一家驻扎在国内海外房地产众筹交易平台的海众网，自去年以来已经募集了120个海外房产项目，募集资金总额达到3200万美元。据了解，海众网将单一投资人的出资额限定在5万美元(或3万英镑)、10万美元(或6万英镑)，以及“基石投资者”三档。其中，“基石投资者”的投资数额一般不低于10万美元或6万英镑，“基石投资人可以与海众单独协商投资收益率、特殊优惠条款等投资条件”。

　　据了解，海众网投资的标的更倾向于“拥有卓越地理位置及资产升值前景的学生公寓楼”。在投资者最为关心的投资收益方面，“最低限度的投入也可享受到较大型投资项目8%-15%的预期收益”。

　　适合偏爱理财产品的投资者

　　新快报记者发现，众筹机构的投资标的与范冰冰的如出一辙，都是将目光锁定在了大学生公寓。“随着海外大学的普遍性扩招和学生人数增加，特别是来自中国的留学生人数的激增，大学周边的学生公寓及出租物业的需求和收益率也随之飙升。”海众网称。

　　相比范冰冰直接购置、装修海外房产，以“众筹”形式参与的投资者显得相对轻松。平安好房在众筹项目中说明，一旦融资成功，专业的海外投资机构就会开始负责项目运营执行，参与者不需要花费太多的心思在置业流程中，而只需要根据公布的方案参与投票就可以了。而海众网也称，众筹项目背后将有一家控股公司用以投资并持有项目物业，所有该项目投资人按投资比例持有该控股公司股份，并由海众海外分部担任该公司常务经理，代表全体投资者负责运营、法律、税务及物业管理相关事宜，投资收益将以分红或利息形式支付给“坐享其成”的投资人。

　　不过，值得指出的是，“海外房产众筹项目”对于喜欢自己把握市场或有自用需求的投资者来说未必适合。某地产机构的投资专家指出，这类投资类似于金融机构发行的理财产品，优点是简单便捷，部分产品的收益率最高可达5%，适合偏爱理财产品的个人投资者。“从投资回报来说，海外房产的一般租金回报水平比较容易达到5%。而在增值部分，就需要看市场走向。”上述专家表示，“在增速较快的市场每年增值可达10%甚至更高，就以上众筹项目中的投资标的而言，能否达到5%的收益，还须分析其具体所处区域的市场状况、买入价格、退出及运营机制等。”

　　风险提示

　　投资海外房地产不得不说的风险

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　　众筹平台并不承诺收益

　　虽然海外房产处于投资窗口期，但房价没有按照机构的预期攀升怎么办？平安好房内部人士在接受新快报记者采访时也一再强调，“众筹活动只担保资金安全，并不承诺收益。”而在海众网上，虽然宣传介绍中称“使海众会员最低限度的投入也可享受到较大型投资项目的8%-15%的高收益”，但其也同时明确：“除项目方有专属收益保障政策的项目外，海众并不承诺或担保项目实际收益率。”

　　投资者在试水海外房产投资或者“众筹投资”之前，心头也要始终谨记“风险”这一条红线。如果要考虑投资风险，首当其冲的是市场风险，相关项目的收益一般都是由物业现有租约内容及历史过往成本数据而得出的预测收益率。无论投资什么行业，能否准确地掌握当地市场的变化情况，对于投资客而言非常重要。一定程度上来说，房价是供求关系的反映，也是当地政策、经济形势的反映，房价随时都可能做出波动。此外，国外的房产政策会根据其实际随时做出调整，比如信贷政策、税收政策、限购政策等，这些都会影响到投资者的行为与收益。

　　另一方面，让投资者感受最为直观的就是汇率风险。新快报记者从一位参与平安好房众筹项目的众筹参与者的经历来看，同样是一份众筹，时间不同，付款的金额是不一样的：第一次要求付款614.37元，第二次付款金额蔚615.10元，前后相差0.37元。究其原因，这是由于平安好房此次海外众筹选择的众筹单位是100美元，根据每一天不同的汇率水平换成人民币，而该投资者付款当天，恰好美元汇率比较高，这也意味着汇率的涨落也会直接影响到投资者的收益。

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　　投资标的前景还需考量当地国情

　　从目前众筹平台所推的海外房产项目来看，各类公寓依然是投资重点。“由于海外房产市场和国内的明显不同，很多国内投资者容易陷入投资误区。”前不久，在广州某房产机构组织的海外房产投资经济论坛中，澳大利亚JLF集团总裁约翰·菲茨杰拉德对记者表示，投资海外房产应该转变投资观念，避免陷入三大误区。

　　约翰·菲茨杰拉德认为，以澳洲为例，中国人海外置业的第一个误区是喜欢购买公寓，“在澳大利亚，公寓并不是一项理想的投资标的，因为它的回报率比较低，而且公寓中土地所占的份额很小，有些甚至不含土地”。另外，不少中国投资者认为澳大利亚城市中心的房产与中国一样，能获得超额回报。事实上，最值得投资的澳大利亚房产几乎都不位于市中心，“澳大利亚本地居民并不喜欢城市中心的公寓”。最为核心的一个误区是，国内投资者认为房产的增值潜力大于土地。约翰·菲茨杰拉德还表示，不少中国投资者在澳大利亚挑选房产时，往往只关注房产的地理位置，而忽略了这些房产是否包含土地，”在澳大利亚，土地才是财富积累所在“。

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　　法规监管依然存在空白

　　此外，“众筹投资”这种投资模式在主要发达国家已非常成熟，但在国内尚为一个新兴的概念，而且我国在“众筹”领域尚无明晰的监管法规。这种新潮的投资方式能走多远依然是投资者所要考虑的风险。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾公开表示，地产众筹让市场上多了一条地产的融资渠道，“如果要取得长足的发展，需要明晰的法规保驾护航”。目前来说，“房宝宝”之类的金融工具模式无法靠法律来约束，只能靠经营者自己的道德和自律，因此还是存在一定的风险，“未来怎么去填补，怎么去监管，怎么管控好风险，是当前有关部门考虑的主要问题”。

　　不过可以肯定的是，“在当下地产价格不太明朗的时候，恐怕很难实现一个爆发式的增长”。

　　专家说法

　　用全球资产配置眼光

　　参与投资

　　“关于海外投资，普通个人投资者可使用全球资产配置的眼光或态度进行投资，更好地利用与国内地产市场的周期差异而获得更高的资金回报率。在主要发达国家及地区，有能力的民众投资海外房地产已是相当普遍；在亚洲，过去以新加坡及香港地区的投资者为主，未来国内投资者对海外房产投资的需求预计将迎来大幅增长。选择适合自己的市场及产品，利用不同市场的投资机会，是投资成功的关键。”

　　——高力国际华南区董事总经理林国东

　　了解投资目标国的

　　不同点

　　中国投资者在进行海外投资时，要尽可能深入地了解投资目标国的政治、经济、文化、生活方式及消费心理等方面的情况，不能想当然地思考问题，要认识到两国之间的不同之处，理性地进行投资。当然，如果能够得到专业投资机构的全方位协助，投资的收益和效果会更有保障。

　　——香港科大教授、深圳大学“中国海外利益研究中心”首席顾问丁学良

　　■新快报见习记者李驰

　　记者庞倩影