商品住宅价格下降 谨防三四线城市地方债风险

　　近日，国家统计局公布了2015年1月份全国70个大中城市的房价变动情况。数据显示，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有64个，持平和上涨的城市分别为4个和两个。其中，一线城市房价企稳，丹东、泉州、九江等三四线城市房价跌幅较大。

　　这一现象与三四线城市不断加大的救市力度遥相呼应。日前，四川夹江出台了《促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》，规定了多项救市政策，其中一条为“部分符合条件的人员在夹江县规划区内购买新建商品房，将获得政府给予的100元/平方米购房补贴”。

　　这样明显的救市之举并非孤例。除了夹江之外，四川资阳市政府在前不久出台的《关于稳定住房消费的实施意见》提出，将对在该市中心城区购买首套商品住房(不含限价商品房、拆迁安置房)的城乡居民和外来人员，一次性给予7000元的购房奖励。

　　同样，浙江绍兴也在日前出台一份《关于促进越城区行政区域房地产市场平稳健康发展的意见》，宣布将于2月15日起实施购房税收补贴、提高公积金贷款额度等购房优惠政策。

　　在这股救市潮中，细心的人可以发现一个有趣的现象，即凡是频出救市猛招的地方政府无一例外属于三四线城市，同时也是饱受库存高企问题困扰的商品房过剩重灾区。

　　从全国的情况看，目前房地产市场存在严重分化、冷热不均的现象。在中央多个利好政策的刺激下，一二线城市的楼市数据出现回暖迹象。其中，尚未放开限购政策的北上广等一线城市由于城市规模较大、基础设施较为完善、职场上升空间较大、收入水平相对较高，吸引了大量年轻人就业，因而刚性需求较为旺盛；与之相对的三四线城市由于前期供应量较大，普遍面临供大于求的窘境。尽管减税、补助等手段频现，但楼市增长仍显乏力。

　　这一点值得有关各方高度警惕。其实，三四线城市地方政府的救市力度正反映出其面临的巨大楼市压力。前面提到的夹江、资阳和绍兴，均符合这一特征。而且，夹江等三城市只是中国诸多三四线城市的缩影。可以预期，随着地方楼市压力持续升级，或将有更多的地方政府推出更加匪夷所思的救市举措。

　　那么，为何地方政府如此见不得楼市下行呢？应该说，地方政府的债务风险与房价的高度绑定是主要原因。

　　事实上，土地出让收入一直是地方政府的主要还债来源，而伴随楼市低迷的正是土地市场的降温。

　　审计公告表明，从1979年至今，土地出让收入一直是地方政府的主要还债来源。2011年对全国的地方政府性债务审计显示，12个省、307个市、1131个县承诺用土地出让收入作为偿债来源，债务资金量占37.96%。

　　此外，由于2014年中央开始加强对地方债的管理，诸如夹江等地发行地方债务的权力上移至省级政府，地方政府的融资渠道进一步收窄。这使得地方政府对土地财政的依赖进一步升级。

　　但是，随着2014年以来我国楼市下行压力增大，土地财政日渐难以为继。中国指数研究院今年1月4日发布的报告指出，2014年全国300个城市土地成交面积10.28亿平方米，同比减少31%；土地出让金同比下降28%，总额为2.3万亿元，缩水约6321亿元。对严重依赖土地财政收入的地方政府而言，这笔收入的锐减无疑是一记重拳。

　　更重要的是，土地收入的下行还使得地方政府借以获得进一步融资的抵押物价值降低、债务风险上升，这让资金原本就捉襟见肘的地方财政面临更大的融资困境。

　　以温州为例，该地区民营经济活跃、金融改革领先，不乏财大气粗者，前些年甚至出现了辗转全国的温州炒房大军。然而，在国际需求疲软，中国经济增速放缓、下行压力渐增的大背景下，温州的经济受到很大冲击，此前被投资投机需求推高的房价泡沫逐渐破灭。尽管温州早在2014年7月即全面取消了限购政策，但仍然难挽楼市颓势。更严重的是，楼市问题逐渐发酵，成为区域性金融风险的触发点。在过去短短3年中，温州从全国不良贷款率最低的地级市沦为不良贷款的重灾区。2014年第一季度末，该地区的不良贷款率已经高达4.66%。

　　由于不良率过高、债务风险太大，温州、鄂尔多斯已经成为多家信托公司的“项目禁区”。数据显示，2013年前7个月，国内信托公司共发行了320款政信产品，其中，鄂尔多斯项目仅有1款，温州项目则为零。

　　因此，随着楼市的趋势性放缓成为常态，地方政府必须保持高度警惕。与其因循守旧，继续依赖土地财政，想尽办法对楼市进行微刺激，不如未雨绸缪，多思考如何拓展财政收入渠道，调节财政收入结构，逐步提高国有资本上缴比例，真正实现全口径预算管理，提高财政资金使用效率。唯有如此，地方政府才能逐渐摆脱对土地财政的依赖，防范地方债务风险，避免区域性和系统性风险爆发。