上海楼市或迎短期利好 9折内利率难成主流

　　柏可林 摄

　　楼市迎短期利好

　　3月初的上海，天气时好时坏，气温时高时低，甚至有些“倒春寒”的意味。午间走在一条宽敞的大马路上，都看不到太多的路人。

　　但部分房地产售楼处，却又是另外一番景象。“是来看楼盘的吗？要不要我介绍？”中环一处离地铁站步行还要10分钟以上的楼盘外，数位代理一手房买卖的房地产中介人员围堵上了《国际金融报》记者。还未等记者开口，他们又再次介绍起楼盘周边的学区、交通和投资潜力等各方面优势。

　　临了，他们还会补上一句，试图说服购房者：“再不买就来不及了，房价又要涨了。你没看到吗？市场又有利好消息了。”

　　房地产市场的确迎来了利好，且是全国性的。2月28日晚，据中国人民银行发布的信息：自2015年3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时，结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。

　　此番行动，是短短4个月时间内，中国央行第二次降息。这让房地产市场及市场从业人员感觉到了“机会”。就拿上述位于中环的楼盘来说，与去年此时的价格相比，不仅价格提升了5%到10%之间，且优惠措施也相对更大。同时，在现场，降息往往会被开发商或中介从业人员当作说服购买者尽快买房的理由。

　　事实上，不止是这一处楼盘。通过安居客等软件，《国际金融报》记者比较发现，与节前相比，经过降息刺激后的新开楼盘，部分价格确实在提升。比如，中环宝山另一处楼盘相较2月的售价，提升了1000元/平方米。

　　如同策咨询研究部总监张宏伟所分析，当前央行已有两次降息和一次降准，“对于楼市而言，在央行降准降息等政策刺激之下，马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量势必会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及库存去化周期在15个月以下的城市会出现涨价现象”。

　　不过，《国际金融报》记者在采访中也得到了这样的观点：降息产生的利好影响很难产生持久性的动力。一方面，市场早就存在相关的降息预期；另一方面，除了一线城市和少数二、三线城市，很多城市的房地产市场都呈现出了“供远大于求”的格局。

　　江苏一位四线城市的开发商人士就对《国际金融报》记者坦言，他们那儿的房子“实在太多了”，“市场完全消化不了”，甚至，光靠品质都很难在市场中取胜了。

　　房奴减压

　　小钱在一家有国企背景的企业工作。一直以来，他都想把手头面积不大的一处老公房换了。终于在去年11月底，他和他妻子商量后，出手进行了置换。

　　“两个原因，让我下定决心进行置换。”小钱对《国际金融报》记者说，首先，去年11月，国家相关部门出台政策，不再像之前那样，对于信贷是“认房又认贷”，反而变成了只有名下无房，即使有过贷款记录，进行置换时，依旧算首套房；其次，是中国央行降低利率，这能让他的还贷压力稍微减轻一些。

　　中国人民银行去年11月底曾决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，“金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍”。

　　未曾想，才4个月时间，相似的内容又一次出现在官方文件中，刚开始还贷的小钱也能再次减轻房贷压力，这让他自己都稍感意外。“所以，我一直跟家里人说，我们还算幸运，赶上了两次降息。”小钱说，“而且，在我看来，降息首要的影响因素，就是我们‘房奴’一族。”

　　据一项统计数据，此次利率调整后，以100万元、贷30年计算，之前的年利率为6.15%，月供6092.28元；最新的年利率5.9%，月供下降到5931.37元。一来一去，即每个月可减少160.91元。

　　中原地产首席分析师张大伟也算了一笔账：以贷款100万、还款期20年计算，如按基准利率计算，购房者可以减少月供144元/月，合计20年可减少3.46万元的利息支出。

　　“连续两次降息后，贷款100万元、20年，将减少利息支出超过9万元。”张大伟称。

　　但一位国有股份制银行的陆姓信贷员对《国际金融报》记者说，除了少数银行，目前多数银行与购买者签订的房贷合同就属于“按年调息”，非“即时调息”。“这就是说，很多客户只能很遗憾地从明年1月1日才能享受到优惠政策。”他说，“同时，如果签了合同，但尚未放贷，我们会要求客户重新到银行签署合同，以保证他们能享受到最新的降息利好。”

　　除了商业贷款，公积金贷款的利率同样有所降低。其中，五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.25%下调至4.00%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率由3.75%下调至3.50%。

　　与此同时，与商业贷款一样，对3月1日前发放的个人住房公积金贷款，贷款期限在1年以内的，将执行原合同利率，不会进行调整；贷款期限在一年以上的，于2016年1月1日，按调整后的新利率执行。

　　利率九折成主流？

　　不止还贷压力减轻。在张大伟看来，因为全面降准，银行将增加贷款额度，“比如，对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市九折以下将成为主流，甚至有出现八五折或八折的可能性”。

　　对此，《国际金融报》询问了多家银行。上述陆姓信贷员对记者直言“不太可能”。“就我所了解的情况，除非你认识总行的人，能申请到特批通道，一般，上海市场首套房还是以九五折为主。”他说，“九折市场中不是没有，但前提是，你要在相关银行购买高额的保险或大金额的理财产品，但对于一般改善性住房的消费者而言，这太难了。”

　　“因此，到目前为止，这边的市场还是以九五折为主。”他对《国际金融报》记者解释，“同时，对于二套房，我们的政策是上浮20%，即是基准利率的1.2倍。”

　　“羊毛出在羊身上。前阶段，我知道汇丰银行还有八八折的房贷折扣，但仅限800人，先到先得。”浙江宁波一家中小银行的信贷部主任对《国际金融报》记者说，“同样的，你要满足该银行的诸多条件。须知，银行不会轻易让利给一个普通的购房者。就现状看，九五折在上海是主流，但实际上，还有一些银行坚决执行不优惠的政策。”

　　但抛开上海，其他城市的折扣利率或许稍稍又降了一些。广东媒体报道称，今年2月26日开始，中国工商银行就将去年11月开始执行的首套房贷利率九五折进一步下调为九三折。就北京市场看，九折优惠成为不少银行的选择。

　　山东媒体也调查发现，目前多数驻济银行办理房贷时仍在执行基准利率的折扣优惠，多数银行执行九五折的利率折扣，“有部分银行还能打九折，降息后，九折的房贷利率为5.31%，比去年上半年时低了1.24个百分点”。

　　但《国际金融报》记者又登陆融360网站发现，至少就该平台统计看，有两家银行在执行八五折的房贷利率，分别是外资的韩国友利银行和民生银行。另外，邮政储蓄银行、农业银行、渤海银行、恒生银行和花旗银行实行九折优惠。

　　“小阳春”可期

　　当然，当代只是市场的一个面，另一个面是，降息往往被理解为“对整个楼市都有利好”。

　　平安证券2月28日就发布研报认为，“今年以来，重点城市成交及供应均出现明显回调，龙头房企销量表现亦乏善可陈，显示前期政策效应边际递减，引发市场对实际需求的担忧。继2月5日央行下调存款准备金后，央行再次降息，无疑为平淡的市场注入一针强心剂。”

　　平安证券称，降息在降低行业融资成本的同时，将进一步提高购房者的支付能力和购买意愿。平安证券还预计，经过近3个月休整，开发商也将逐步加大推盘力度，加之前期地方契税公积金等政策优惠，对楼市成交形成有效支撑，预计3月中下旬开始基本面将有较明显回暖，“小阳春”可期。

　　上海易居研究院研究员严跃进认为，此次降息，本质上的着眼点是“银行业务和货币政策关系的梳理，不是简单的救市”。但客观而言，此类政策却能带来积极效应。严跃进解释，“比如，目前楼市无论是库存的规模量还是去库存速度，都能看出去库存压力已大规模释放。加上此次降息，能利好未来去库存速度的加快”。

　　严跃进还分析，降息政策下，将为楼市注入流动性，总体上对楼市提振有利好，“这也反映了目前楼市调控市场化导向和趋势，本质上会带来购房成交量上升和房地产价格的上涨。且从市场预期的角度看，随着此类政策持续看好，购房群体也会积极活跃起来，这对于目前楼市小阳春态势的形成有明显的刺激作用”。

　　张宏伟也分析，对于楼市而言，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，“短期来看，楼市接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市会出现涨价的现象”。

　　事实上，一直以来，楼市都有“金三银四”、“金九银十”的说法。《国际金融报》记者随机询问和了解了几家楼盘，其中，多数楼盘确认价格比去年年底有了小幅度提升，但强调提升的同时，楼盘的品质也更好。同时，在一些中介人员看来，降息将直接利好市场中的交易。

　　“看看这几天的房地产交易中心人数你就知道有多好了。至少，在我看来，人还是很多的。”在长宁区卖了5年高档楼盘的一位中介对《国际金融报》记者说。

　　但长江证券3月3日发布研报称，本次降息的边际效应有所降低，“一是因为市场对再次降息有充分预期，二是非对称降息力度不如之前”。

　　房企资金链缓解

　　对于房地产企业而言，本次降息的另一重利好是融资上的积极影响。“是企业都要融资，房地产企业也不例外。”上述四线城市的开发商对《国际金融报》记者说，“只要银行肯贷款给你，那么，按现在的利率看，融资成本就比之前的低，那么，当然会给企业相对节约成本。”

　　“进一步说，一旦融到资金，开发商就有足够的时间制定市场策略，或保障开发节奏。这又节约了时间成本和其他费用。”上述开发商说。

　　媒体也称，对开发企业来说，降息对其直接融资及间接融资通道均将带来积极影响，进而逐步改善未来的开发投资节奏，优化资金来源结构，“由于央行公布的基准利率仍具有较强的指导意义，再次下调贷款基准利率可望直接对金融机构贷款实际利率产生一定下拉作用。同时，存款基准利率的进一步下调，有利于降低金融机构筹资成本，带动各类市场利率和企业融资成本继续下行，对于进一步缓解企业融资成本高问题具有积极作用”。

　　媒体还分析称，“本次降息将降低优质房企的直接融资成本，加之降息刺激市场销售回款加快，房企资金链压力或将得到缓解。资金面与预期全面向好将推动企业加快开工，改善房地产开发投资节奏。”

　　事实上，此前，58同城就预计，2015年房企资金面随着大城市房地产市场的进一步活跃将有进一步好转，“货币政策继续放松，降准降息还将有新的动作，也有利于房企资金面改善”。

　　“此次降息不仅将在一定程度上缓解开发企业的资金压力，还可能会影响到开发商的定价策略，成为促使未来一段时间房价企稳的因素之一。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称。

　　张大伟还认为，央行相继下调存款准备金率以及下调贷款利率意在刺激整个经济环境，“目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，贷款利率下调对缺钱的开发商来说肯定是好消息，可以说房企最困难的时间已经过去”。

　　长江证券则称，降息有助于开发商财务费用降低和购房者月供减少，“但实际效果仍需观察”。

　　市场分化加剧

　　在张宏伟看来，一方面，降准、降息对于房地产行业需求释放会起到刺激作用，且楼市变化马上会反映出来，尤其是春节后，在降准降息等“救市”政策刺激作用之下，开发商将会加快推盘节奏，楼市也将加速去库存。另一方面，降准、降息之下楼市“分化”特征将更加明显。

　　对此，张宏伟继续解释：在降准降息等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，15月以上的城市楼市还有去库存压力。但对于大多数三、四线城市楼市来讲想方设法跑量主题不变，“因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存”。

　　民生证券宏观研究团队认为，“降息后，一线城市房地产销售企稳确立，但全国房地产销售能否企稳还需观察，房地产投资企稳最早需要三季度确认。”

　　民生证券称，“城投剥离地方政府融资职能，赤字‘口子’不大，反腐高压下，地方政府主导的基建投资不一定就能反弹。”

　　不过，上述开发商对《国际金融报》记者说，“降息短期肯定对楼市有利好，包括我所在的四线城市。但中长期看，就三、四线城市来说，几乎难以持续产生动能。因为，现在的房子实在太多了，库存也非常高。”

　　“现在，我所在的城市每年顶多能消耗20万平方米的房子，但另一个数据是，光目前在造的房子就有50万平米，还不包括库存。你说，降息的利好能持续吗？”上述开发商说。

　　“分化”效应远不止如此。世邦魏理仕稍早前在提供给《国际金融报》记者的分析稿中称，相对充裕的流动性可能促使部分房企放弃以价换量来回笼资金的经营策略，“我们相信不断宽松的政策环境将使得住宅市场在未来几个月进一步复苏，主要一、二线城市的房产交易将保持活跃，但区域分化也将愈加显著，价格走势在不同层级城市间或将持续分化”。

　　“未来在城市分化加剧的背景下，房企业绩亦将分化明显，行业并购整合、‘强者恒强’现象将持续存在，竞争态势进一步加剧。”中债资信认为，现阶段，行业时代的转换及宏观经济的新常态一定程度倒逼房企进行模式的创新转型，过去依靠房价单边普涨及简单复制扩张的路径或将面临困难，跨界合作、资源整合等方式来增多盈利点、提升盈利质量等将成为房企未来核心竞争力体现，“同时，后续创新转型的效果情况亦将成为影响房企未来业绩持续性及信用品质衡量的重要要素”。

　　值得注意的是，随着降息的落地，市场对政策的“分化”继续产生期待。尤其是在3月5日的《政府工作报告》中，只提到“2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展”，并未提到“调控”等字眼。

　　对此，张大伟预计，限购政策可能会有步骤调整，“目前全国执行限购的城市只有5个（北京、上海、广州、深圳和三亚），其中以一线城市为主。未来政策假如要调整，直接取消的可能性很小，通过工作居住证、纳税证明等绕道宽松的可能性较大”。