首付贷风险引监管层关注 业内建议严格限制首付贷申请门槛

　　京华时报制图 杨立场

　　房地产首付贷问题进一步发酵。近日，有媒体报道，上海、北京、深圳等地监管的部门将摸底首付贷。接近北京金融局监管人士表示，监管部门或将联手摸底首付贷，约谈相关企业。目前,房地产中介已经停止相关业务，P2P网贷平台缩减业务规模。业内分析人士指出，首付贷会加大房地产杠杆,此类产品考验借款人还款能力，投资人应谨慎选择。

　　□事件

　　首付贷风险引发关注

　　近日，随着链家房地产理财产品涉嫌违规，被上海市消费者保护委员会点名，首付贷被舆论推到风口浪尖。全国政协委员、央行副行长潘功胜9日在政协小组讨论会上表示，为了解决一线城市房价过快上涨问题，央行正与住建部、银监会等部门酝酿新政，准备对一些房地产市场、房企和房地产中介跨界经营金融业务的问题进行治理，没有资质将不能跨界经营。

　　潘功胜同时指出，目前正在了解房地产中介是否参与配资提供贷款，“如果房地产金融有这样的情况，就需要进一步规范。对于哪些金融机构参与提供了住房首付，有多大的规模，都要了解清楚，包括房地产企业、房地产中介以及非正规金融机构。”潘功胜说。

　　有分析称首付贷等场外配资是一线城市房价过快上涨的主因，对于这一分析，虽然没有最终的定论，但首付贷的风险还是引发关注。媒体报道称，北京、深圳等地金融局已经开始对“首付贷”等楼市杠杆房贷情况进行摸底。

　　一位接近北京市金融局的业内人士指出，“目前北京市金融局正在对首付贷这块业务进行摸底，将联手住建委等部门约谈相关企业。”截至记者发稿，北京市金融局并未对此公开回复。

　　昨天，国内财经媒体财新报道称，上海市于9日开始摸底首付贷，是继北京、深圳之后摸底首付贷的第三个一线城市。报道称，上海市互联网金融行业协会向会员单位发出通知，称由于时间紧迫，要求会员单位于3月10日将公司涉及“首付贷”或其他高杠杆放贷的具体情况上报协会，协会将梳理产品数量、模式以及金额。

　　此前有媒体报道称，深圳市金融办3月4日下发了一份防范房地产行业金融风险的信函，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。同时，当地监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。

　　□现状

　　房地产中介已经停贷

　　此次被调查的事件主角之一房地产中介方面已经做出表态。链家方面表示，链家已不再办理二手房交易首付贷服务。同时，链家已于2月底停止了新房首付贷业务。

　　此前有媒体报道称，房地产中介我爱我家也暂停“首付贷”产品，我爱我家方面表示，从未涉足“首付贷”业务，所开展的金融服务产品都是为了促成经纪服务达成，满足卖房客户解抵押所提供的短期资金过桥服务。

　　网贷平台调整首付贷产品

　　据不完全数据统计，已知开展过首付贷的P2P网贷平台有50多家。目前有20家P2P网贷平台对接首付贷资产为主要业务，包括搜易贷、小牛在线等平台。

　　记者了解到，不少网贷平台已开始调整旗下房贷产品。一些网贷公司自去年开始退出一线城市市场，目前主要集中在二三线城市。“业务占比较小，几乎可以忽略不计”，小牛在线相关负责人表示，从监管政策来看，政府警惕房地产领域加杠杆，对房价大幅上涨、叠加金融杠杆丰富的区域要挤出价格泡沫。“平台涉及一线城市的业务少，贷款金额大，不符合普惠原则。目前首付贷主要选择库存量合理、价格稳定的二线城市以及有产业支撑的少量三线城市开展首付贷业务。除了避开风险过高的一线城市以及四五线城市外，严格控制贷款人群资质，主要针对无房城市的工薪阶层。”该负责人说。

　　□反应

　　应加大监管力度 但不宜“一刀切”

　　个人记账APP挖财昨天发布调查数据显示，60%的网友计划在一年内通过按揭方式购房，75%的网友首付现金缺口在20万左右；当问到是否有意愿通过“首付贷”筹措资金时，过半人数表示可接受年利率在12%以下的“首付贷”，由此可见，目前市场上人们对购置房产的需求非常旺盛。值得注意的是，当问到投资者是否会购买类似“首付贷”或“房产贷”的P2P产品时，七成以上网友表示“风险太大”。

　　一位房地产业内人士指出，民间借钱付首付款的情况是一直存在的。毕竟首付贷可以解决一部分人的首付问题，让他们可以提前购房。目前按照监管要求，传统银行不能发放首付贷款，对个人贷款和小微贷款来说，现在法律上没有此类禁令，进而不少机构开展首付贷业务。

　　北京地区一家网贷平台负责人分析称，目前平台对于首付贷的申请者资格审核比较严格。值得注意的是，这一贷款游离于监管之外，如果P2P平台风控能力不足，可能导致风险扩大，甚至影响整个房地产市场。此外值得注意的是，一旦借款人无力还款而断供，投资者的资金将难以追回，投资者只能自己承担其风险。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，首付贷实际上就是一种加大杠杆的行为，让杠杆变得更高，将加大金融风险。这也违反了国家现在的房地产政策，应该加大监管力度。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，即便监管层要对“首付贷”进行监管，也不宜“一刀切”。他表示，目前首付贷有三种机构在发放，房产中介、P2P平台和一些地方性的小贷公司及民间借贷。前两种可以监管，但最后一种可以算得上是灰色地带，无法监管。如果一刀切，可能会导致原本处于明面上的配资钻入地下，更不好监控其规模。

　　此外，还有分析人士指出，首付贷业务从实际情况来说算是一种金融创新，但是在操作过程中被投机者钻了空子；对于首付贷的监管不应当一刀切，要考虑到部分刚需和改善型购房者的实际需求，严格限制首付贷申请门槛。

　　□提醒

　　P2P房贷类产品面临两大风险

　　银率网分析师许诺表示，P2P房贷类产品面临两大风险，其一是作为基础资产的房产的真实性及估值问题，其二是政策调控风险，部分房贷类产品可能会因违规而被加强监管甚至被叫停。许诺建议，网贷投资者在选择具体产品时，一是要选择符合监管要求的产品，二是要关注资金的流向及其盈利能力，即借款人拿这笔钱去做了什么。投资者应尽量规避两类借款产品，一是资金流向了有政策风险的领域，如首付贷等；二是资金流向了过剩产能行业中的“僵尸企业”。随着政策变化、监管加强，这两类产品面临违约的风险会很大。

　　□何为首付贷

　　首付贷需求多在20万以内

　　首付贷的产生是为了满足购房者首付金额不足。按照房贷相关规定，购房者要在买卖双方签订商品房预售合同或出售合同后，支付第一笔预付款。但有不少购房者支付首付款存在压力，进而寻求房屋中介、金融机构、民间资金等帮助，提供资金拆借，进而也扩大了购房者杠杆。

　　业内分析人士指出，目前首付贷需求者都是首付款差额在10万◇20万元之间，宁愿贷款支付利息，也不愿向身边人借钱。但值得注意的是，加上购房按揭贷款的月供，借款人面临双重的还款压力。总而言之，首付贷这类产品更适合半年以内资金短期周转，不适合长期借贷，更不适合当做投资杠杆，如果炒房者操作的话，房价没有涨到预期价格，收益可能还不够支付贷款利息和交易税费的。

　　购房杠杆能升至10倍

　　今年2月，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为25%，另外各地可向下浮动5个百分点，这意味着最低首付款比例能降至20%。

　　国家最新政策下，一般购房者杠杆比例最高能达到5倍。分析称，现在个人支付10%首付款，剩下10%首付款通过首付贷进行支付，则能将购房者杠杆比例升至10倍。首付贷一般期限为三年以内，利率多为7%B9%。

　　从目前市场上来看，房屋中介提供的首付贷，一种是中介自身拥有小额贷款等金融牌照，直接向购房者提供金融消费服务;另一种是中介作为中间人，帮助购房者寻找合适的金融机构，通过金融机构向购房者提供资金贷款。

　　互联网金融的“首付贷”主要有三种类型:第一种是开发商或房产中介机构，通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务;第二种是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融机构合作，由前者提供购房首付贷款需求，后者提供资金贷款;第三种是互联网金融机构独立提供贷款服务。

　　京华时报记者 余雪菲