兰州道路拓宽引发民宅商用热潮 多引发法律纠纷

　　眼下，省城兰州不少道路正在进行拓宽改造，改造后，一些居民楼就紧靠到了路边，一楼居民从中看到“商机”，纷纷开始将住宅进行装修改造成商铺，或经营或出租。那么，这些民宅改为商铺，是利还是弊?记者对此进行了调查采访。

　　“一铺养三代”想法

　　引发“民改商”热潮

　　“居民最大的愿望就是解决卫生、安全问题，而最根本的是反对一楼部分住户将住房改成商铺。”张艳书记介绍，社区通过组织“协调会”，就是让居民聚在一起，听听他们的说法，集思广议，社区再努力解决问题。

　　其实，像平凉路社区一样遇到的“民改商”难题，在兰州其他社区还有不少。 眼下，省城兰州不少道路正在进行拓宽改造，改造后，一些居民楼就紧靠到了路边，一楼居民从中看到“商机”，纷纷开始将住宅进行装修改造成商铺，或经营或出租。那么，这些民宅改为商铺，是利还是弊?记者对此进行了调查采访。

　　1月25日，记者对兰州扩宽后的道路进行了调查，发现这些道路两旁几乎所有临街一楼居民都进行了这种“民改商”，有些二楼居民也开始行动改造。

　　在平凉路中段，许多临街的居民楼一楼开设着理发店、饭馆、便利店等。在武都路一些临街居民楼，不少经过“民改商”后正在营业，除了餐馆之外， 有的被改造成服装店、药店等等。

　　在新港城十字，从马路边一眼望去，似乎每家楼上都挂有一个招待所的牌子，记者进入居民区发现，隔一两家就有一个招待所。

　　而在雁滩安居小区刚进门不远处，记者看到，一楼居民正将窗户砸掉，将其改造成一个大门，安装工人告诉记者，这样将窗户和阳台门打通后，再安装一个卷帘门，就可向外出租了。记者进入室内，发现这个两室一厅住宅，已被改造成一个商店。像这样的小区内居民楼改成商铺的情况，在兰州数不胜数。

　　“一铺养三代”、“用商铺为你赚钱”，正是这些理念引发了“民改商”的热潮。无疑，商铺巨大的经济利益是“民改商”的助长剂。

　　“领导您好，在城关区五福巷内，有居民将住宅楼改成铺面出租牟利，这本无可厚非，但是由于该租户为塑钢、铝合金门窗加工户，每天切割、加工的声音刺耳且持续时间久，由于周围全部为居民楼，个别商户牟利行为严重影响到周边群民的正常休息，请关注一下普通居民的生活环境。”这是去年7月份，市民在兰州市政府网站留的投诉。民房改为商铺带来经济利益的同时，也引发了一系列的社会问题。

　　“民改商”并发症邻里起纠纷

　　“一般物业和业主发生纠纷，不用想，大多是业主投诉物业，而我们却是被业主逼得没办法，来投诉的。”去年5月份，负责安宁区安宁西路康桥国 　　际服务的物业公司就向媒体投诉业主“民改商”带来的管理混乱。

　　“最严重的就是我们隔壁，开了一个街舞俱乐部，天天声音开的特别大，吵得楼上楼下都没办法休息。”田先生是安宁区一家高校的老师，也是康桥国际住宅小区的一位业主，他向记者反映称，他家隔壁被租给一群年轻人办了个街舞俱乐部，每天晚上10点以后，音乐声、跳舞声混杂在一起，让旁边的住户根本无法休息。

　　“有一天凌晨2点多，对方喝醉酒了吵闹，我去提醒，没想到态度非常恶劣，开口大骂，甚至差点升级到动手，最后110来了才制止住。”田先生介绍，过了一段时间，这个街舞俱乐部由于资金问题歇了业。

　　然而，这并没有让田先生轻松起来，原来房东又将房屋出租出去，几对年轻人合租着住，虽然没有原来那么嘈杂，但不时晚上有喝酒聚会声扰民。

　　为了改变商品房大量被出租商用，保护大多数业主的利益，负责康桥国际的物业服务公司在管理部门下达整改通知书后，甚至以断电的方式逼商户搬离。

　　“楼上的房间是租给住户的，可二层的租金加起来也不如楼下一层租给商户来得多。”这是记者在安宁区安宁西路水挂庄路段采访中听到最多的回复。

　　记者在这里看到，自建楼到处都是，尽管造型不一，标准不同，但无一例外的是家家户户的底层都成了“底商”。或许是紧邻一些旧货市场的缘故，这里的底商有很大一部分租给了市场里的商户，用来储存和零售米、面、油、蔬菜、调味品等。由于每天要接货、发货、装车、卸车，这里的运输车成了一道独特的“风景”，拥堵、混乱、垃圾也成了“并发症”。

　　其实不仅是商铺让居民们烦心，一些设在居民区内的公司更困扰着居民。“天天都是生面孔来问，真是烦死了!”在雁滩安居小区内，伍大妈就非常反感小区内的公司。她说，自从楼上的公司开业后，经常有一些陌生人出入，而且还经常遇上陌生人车辆在小区横冲直撞。伍大妈认为，住家，谁都希望安宁一点，总是有陌生人出入，让人感觉心里有点不踏实。

　　居民物业联手“智斗”扰民“民改商”

　　“自从有公司进入小区后，我们小区恢复了原有的门禁系统，那些在我们小区里开公司的商户没用多久就开始撤离，这里终于可以恢复往日的宁静了。”在记者的采访中，位于安宁东路一家落成时间不长的高档小区业主刘丹平先生开心地告诉记者这一好消息。

　　该高档小区共有01和02栋，都是高层，共有126家住户。由于处在安宁东路繁华路段，从交付之日起，就不断有商家选择该小区做公司办公地点。

　　每天上下班时，是小区业主们最头疼的时间。刘丹平介绍，由于小区里不少住户租给小公司，这些公司制定了上班打卡的考勤制度，这样一来，每天业主上班的时间，恰好与公司的工作人员赶着打卡的时间冲突，常常会出现电梯被商家的员工抢占，而业主却没有电梯乘。

　　令业主更为恼火的是，一些商家直接将货物堆放到公司里，这样每天坐人的电梯成了货梯，经常人货挤在一个电梯里。“我们曾经计算过，01栋的电梯每天上下次数非业主使用达到一半还多。”刘丹平说，业主们怨声载道，“这哪像个居民小区啊。”

　　由于进入小区的商家严重影响了业主的正常生活，而小区内的物业管理也曾经因对这些商家进行管理时，多次发生过冲突。为此，在与业主们经过一番商讨后，决定恢复门禁系统，门禁系统启用时，每户业主最多只能领到5张门禁卡，进门时，持卡人必须在大门前刷卡方可进入。该卡只限本人使用。有访客进入小区时，可通过对讲系统与业主联系，这一规定给商家带来严重不便。

　　“通过业主和物业的努力，采取层层紧逼、巧用策略的方式，终于初显成效。现在小区里的商家已经从原来的30来家剩下几家了。而这几家商户也已经开始找新的办公地址。”

　　采访中，不少市民表示，自己家旁边的民宅商用行为根本没有经过他们的同意，稍好一点的就是打个诸如“我要开某某店啊”的招呼而已，征求意见完全谈不上，而大部分居民都是在感觉受到干扰之后才知道自己家旁边应该是居住的地方变成了商用场所。

　　记者在城关区人民法院了解到，该院每年都会受理该类民事案件多起，其中有因商用房噪音扰民引发殴斗，进而受害方提起诉讼索赔的;有的商用房在邻家墙体上设置灯光、牌匾，或占用公共通道遭到反对，邻居对此提出停止侵害。此外环保部门对设在居民楼内的商服油烟、噪音扰民申请强制执行处罚的案件也不在少数。

　　管理“各自为政”

　　“民宅商用” 邻居得点头

　　“民宅商”用大量存在，纠纷也不断出现，那么，对于这一问题，管理部门是如何管理的呢?记者试图采访管理者，但曲折的调查最终让记者发现：“民宅商用”目前的管理只能用“各自为政”二字来形容。

　　“根据国家工商总局关于住所(经营场所)登记有关问题的通知。通知中规定企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，需要提供住所 　　(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的证明文件，以证明有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房。”根据工商部门工作人员介绍，如果日后发现公司在设立时没有经过有利害关系的业主同意，视同提供虚假登记材料，将对其进行行政处罚，直至取消营业执照。此外，民宅商用的审批手续比较严格，一些存在噪音、污染、油烟等问题的公司不予在住宅内登记，如歌厅、酒吧、舞厅、餐馆等。

　　然而，按照现行《中华人民共和国公司法》规定，关于设立公司的条件之一是“有公司住所”，但工商部门的审查仅限于经营者是否具有对作为住所(经营场所)的建筑物的使用权，但对建筑物的使用用途，并没有赋予工商部门审查的权限。工商部门对开办商服的房屋并不管是民用房产权还是商用房产权。

　　同时，按照规划部门的要求，民宅改成商用房，必须得有独立出入口，同时不能与居民共用楼梯。但大批将民房改成商用房的经营者并没有改变房屋民房的性质，因此不用报请规划部门审批，规划部门对不变更产权的民宅商用房又无管理权。没有独立出口，一些经营者决定把民宅窗户改成门。窗改门正常审批需要报请房产住宅鉴定部门进行房屋改建安全鉴定，这种鉴定只是技术鉴定，至于窗改门后的房屋是否用于商业经营，房产住宅管理部门没有管理权限。

　　采访中记者了解到，在兰州市，民宅商用现在形成房产、规划、消防、环保、城管等部门多家管理格局，申办者要上下左右多方签字，手续十分繁琐，多部门管理又缺乏紧密衔接，工商与规划、房产等部门对民宅商用审批、下发执照的脱节，导致了民宅商用处于一个模糊地带。

　　那么，面对出入频繁的陌生人、受到干扰的生活，民宅商用给居民所带来的困扰，市民该如何去面对?

　　在采访中，甘肃泫渊律师事务所副主任、律师宋永强表示，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条，业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规定外，应当经有利害关系的业主同意。如果业主改变了房屋的使用性质，却没有征得有利害关系的业主同意，有利害关系的业主可与其协商，协商不成可通过司法途径解决。允许将住宅改建为经营性用房的，须遵守相关法规，且不可扰民。按有关规定，经营者将住宅改建为经营用房的，需经有利害关系的业主同意。

　　业主将住宅变成经营性用房须应具备：

　　第一，不能违反法律法规和小区规约，这个规约是业主大会规定的一个约定，如小区规约规定小区内不得从事经营，业主便无权擅自将房子变成商业用房;

　　第二，还应经过有利害关系的业主同意，否则也视为不合法。

　　同时，《物权法》规定：不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全;造成损害的，应当给予补偿。（鑫报 记者 唐华伟）