一房多卖哪个合同有效？

　　如果您要出售、购买二手房，如果您在出售或者购买二手房时遇到了困扰，那么您可以致电今天的热线值班，明洲律师事务所的张彦荣律师将会为您答疑解惑。

　　　热线一

　　一房多卖产生合同纠纷

　　问：一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理？

　　解答：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

　　（1）已经办理房屋所有权转移登记的；

　　（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；

　　（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。

　　买受人中有人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。

　　热线二

　　买了房子却没有办理产权变更

　　问：房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有？

　　解答：房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。

　　也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。

　　热线三

　　借用他人名义购买经济适用房

　　问：借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下？

　　解答：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

　　也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。（王宁宁）