一场房官司的传奇结局:数方争夺 三次查封两次拍卖

本期主讲 周胜律师

　　“还记得房价5000的北京吗？”7月28日，新华网上一篇文章的当头一问，不知让多少人泪湿衣襟，勾起了多少人或侥幸、或遗憾、或痛心疾首的回忆。在法律人的眼里，房价飙升的一个更直接的意义在于，它让许多原本可能激化的纠纷在不知不觉中消弭于无形。

　　2007到2010年间，北京十佳房地产律师、北京中洲律师事务所周胜律师代理的一个案子见证了北京房价飙涨的上半场。好在由于在律师的主张下，第一次针对涉案房屋的拍卖作废，而时隔半年的第二次拍卖正好赶上房价狂涨的巅峰，所有牵扯进来的利益方至少在账面上没有受到损失。只不过，一个无辜的姑娘京城安居梦却也就此破灭。

　　他按揭买房

　　却让开发商还贷

　　一切都起始于2004年炎热的初夏。一年前刚刚经历过SARS的折磨，北京的房价还在低谷里缓慢地向上攀爬。27岁的郑由走进东四环十里堡X小区售楼处，几经挑选之后，“豪掷”12万元首付，又向银行贷款46万，买下了一套85平方米的两居室——在那时，开发商还在求着公众买房，买房之前并没有资格审核、存款总额之类的限制。购房合同上，郑由和开发商约定，因为房产证没有办下来，无法向银行抵押，如果郑由没有按时向银行还贷，将由开发商承担保证责任。而银行按揭贷款合同中同时约定郑由未按时还款，银行有权直接要求开发商还钱。

　　房屋于2005年交付。但从交付之日开始，意外就发生了：郑由始终不向银行还款。银行屡次催收，又通知开发商一起催促，郑由却始终保持隐身。按照合同约定，2006年9月、2007年3月，开发商先后两次代客户向银行还款近4万元，相当于17个月的还款额。

　　2007年，不愿再与郑由纠缠下去的银行向东城区人民法院提起诉讼，要求解除合同、郑由将贷款全部还清，并要求开发商承担连带保证责任，并同时对涉案房屋申请财产保全。不久，法院作出判决，支持银行的诉求，同时指出开发商承担连带保证责任后享有追偿权。随后，银行向东城法院申请强制执行，执行结果是郑由应偿还的全部应付贷款从开发商账上一次性划转。

　　当年年底，开发商委托周胜律师对客户郑由提起诉讼，要求解除买卖合同，返还涉案房屋。但诉状送达朝阳区人民法院之后，周律师才愕然发现，短短两年工夫，这套房子已经牵扯了好几个人进来，每个人都正在对这套房子主张权利。

　　这套房屋被两家法院查封三次

　　经周律师多方调查，得知这套房子早在2006年就已经被朝阳区人民法院预查封了。当时，一个名叫杨致远的人向朝阳法院提起了诉讼，并提供了大量证据，证明郑由曾经向他借款50万元，已还了20万，还欠30万，可从此就再也找不到这个人了。“虽然郑由购买的房屋尚未过户，但根据相关规定，法院可以进行预查封。也就是说，法院解封之前该房屋依法不能再办理权属转移手续。”周律师说。

　　之后，杨致远又依据生效判决向朝阳法院提起强制执行申请。法院于2006年11月对这套位于十里堡的房产进行了预查封，冻结了产权过户手续。但令人惊讶的是，就在这份预查封的手续刚刚完成之后，不到一个月，房子却被郑由卖了。

　　买房的是当年只有25岁的女子秦曼。通过房产中介的撮合，双方同意由秦曼首付20万元，买下了这套房子。购房合同上，她和郑由约定，房产证办下来之后，双方立即履行过户手续。过户的时候，再缴纳剩余的50万元房款。交了首付款，秦曼满心欢喜地搬入了新居。然而按业内人士说法，在二手房交易中，这是风险最大的“等证交易”。正是由于这个疏忽，此后的几年里，秦曼住在这套法律上并不属于她的房子里，百般煎熬。

　　截至2008年3月，这套在小区里并不起眼的两居室先后被朝阳和东城两家法院查封了三次，分别代表债主杨致远、银行，以及小区的开发商。

　　排在队首的那家得排到队尾去

　　虽然曾为郑由提供贷款的银行因贷款被全额收回退出了利益之争，可这套房子上纠结的利益还是很复杂：杨致远的30万元欠款；开发商代原业主郑由支付的46万元贷款及相应利息；新购房人秦曼的20万元首付款，以及开发商自身的15万元债权。除了杨致远外，开发商和秦曼都主张，房子应该归己方所有。各方争论得不可开交。

　　2009年6月，基于杨致远的强制执行申请，朝阳法院决定拍卖涉案房屋。凡是历经过北京楼市风云的人都还记得，这个时间点恰恰是2008年金融危机后，中国紧急出台楼市刺激政策，刚刚开始显效的时刻。房价已经起跑，但还没走上快车道。不出意料，拍卖的结果并不尽如人意，2004年价值58万左右的房产，此时仅仅拍出了60万元，各方都得不到房子不说，连账面上的欠款也收不回来。

　　恰在此时，周胜律师敏锐地发现，朝阳法院此次依据杨致远的执行申请所进行的拍卖，法律上存在一些瑕疵。“杨致远一案中，朝阳法院查封房屋是在2006年11月。在这当中，银行因为起诉原来的房主，在2007年7月由东城法院也进行过一次查封，开发商在还了银行贷款之后，也起诉房主，于是房子又在2007年11月被查封了一遍。按照法律的规定，查封的期限是两年。问题就出在这里。”周胜说，杨致远一案中，如果想继续查封涉案房产，就应当在2008年11月之前作出“续封”的决定，出具相应的法律文书。可是不知是在哪个环节里出现了问题，法院没有在两年时限届满前续封，而是在2009年1月重新查封。“这就像是排队一样。本来排在最前边的一个人突然走了，等他再回来，只能从队尾开始排了。同时，法院并未按照法律规定程序依法拍卖，开发商对本次拍卖也毫不知情。”

　　为此，开发商方面向朝阳法院提出了执行异议申请书，要求重新拍卖。经过仔细研究，法院将第一次拍卖结果作废，案子又回到了原点。

　　“等证交易”风险太大

　　“秦曼买房的行为，在当前的二手房市场里也算比较普遍。但是风险实在是太大。”周胜律师说。直到将这套房子涉及到的所有利益方都凑齐了，才能看出这里面巨大的问题。“秦曼的房子是通过房产中介买的。虽然当时还没有房产证，但是法院已经对其进行查封，并已经通知到了房管部门。如果中介能去查询一下，就会知道这套房子存在纠纷，就不应该买卖。而中介恰恰没有去查，或者查了之后，没有当回事，只为了促成交易，赚中介费，把买主给坑了进去。”

　　从2007年至今，除了2008年下半年至2009年上半年的一年时间之外，二手房市场始终是卖方说了算。只要看中一套好房子，买家总得接受卖家几乎全部的条件。其中“等证交易”无疑是风险最大的。即使考虑得相对周全，到公证处办理的双方买卖协议的公证，一旦发生法律纠纷，买家的权益同样难以获得全面保障，更不用说绝大多数交易中，连公证程序都没有。

　　“一旦卖房人将房屋抵押或转售，或像本案所述存在第三方债权而被法院采取查封措施限制转让，买房人的利益将无法保证。二手房交易中始终存在这一风险，唯一可行的就是在买房前对该房屋进行详细调查，并在合同中制定相应条款进行约束，尽可能地在纠纷出现时将损失降到最低。”周胜说。

　　根据相关规定及司法实践，假如秦曼在购买房屋前已经尽到了足够了审慎查实的义务不存在过错，支付了全部房价款并实际入住房屋，那么，即使未办理过户手续，在出现债务纠纷时，法院也不能对房屋进行查封，更不能强行要求事主腾退房屋，不能使当事人陷入流落街头、居无定所的境地。即使欠了钱，法院和债权人也只能寻求其他的执行渠道，如债务人的存款、汽车、工资中超过最低生活标准的部分等等。周胜律师认为：“秦曼买的这套房子，一来是已经被法院查封，本就不能交易过户，二来买房时存在过错没有调查清楚，且未支付全部价款并办理权属过户，并不能受到法律保护，‘法院不强制腾退唯一住房’的规定不适用于她。所以一旦陷入纠纷，最先遭遇损失的就是她本人。”

　　第二次拍卖补齐欠款

　　综合了各方的意见，又对各种法律文书重新研究之后，法院决定在2009年年底重新拍卖涉案的两居室。

　　仅仅半年，首都房价已令所有国人，特别是北京市民瞠目结舌。买房的，赚到盆满钵满，卖房后把钱存进银行的，悔青了肠子。年底的拍卖，皆大欢喜，收回房款100余万，所有当时各方的账面欠款全部补足。但是，表面上的皆大欢喜，掩盖不了无辜者的忧伤泪水。

　　由周胜律师等人代理的开发商，虽然没能达成“收回房屋”的愿望，可是所有的欠款、违约金全部收回，其利益已得到保障；杨致远的欠款也全部收回；案子的始作俑者郑由，几年中言而无信、人间蒸发，欠下了一屁股烂账，最后却奇迹般的用一套房子全还清了，自己还净赚3倍有余：他只付了12万首付款，却分别从杨致远和秦曼手里得到了30万和20万，净赚38万。

　　最受伤害的是无辜秦曼。2010年，法院将执行款发放到她的手里，此时的她只能是欲哭无泪：2006年，20万元可以用作一套两居室房子的首付，而在2010年，北京的房子比前些年多了很多，可20万能买到什么？偌大的北京，难有她的容身之地。一个小女子的北京安居梦，破了。 　

　　名律铁案

　　北京市中洲律师事务所高级合伙人；中华全国律协建设工程与房地产委员会委员，北京律协土地法专业委员会副主任；中国政法大学法学院、中国人民大学律师学院、清华大学紫荆中心客座教授；中国政法大学疑难案件研究中心兼职研究员；荣获“北京市十佳房地产律师”、“优秀专业律师”称号。

　　长期担任政府部门、房地产企业、外资企业法律顾问，专业从事金融、房地产、建筑工程、外商投资法律服务。先后出版《外商投资房地产法律实务》、《房地产投资与开发法律实务》等著作。 (文中当事人为化名) 制图 王金辉