男子瞒妻偷卖房产 妻子怒将丈夫和买主告上法院

　　张定华买了熟人老高名下两套房，按照协议约定，老高拿到房产两证后，应当协助张定华进行登记。若干年后，老高终于拿到两证，但他矢口否认当年签约售房一事，当张定华拿出白纸黑字的协议对质时，老高的妻子许女士又以自己不知情为由，向法院诉请确认这两份房产转让合同无效。法院审理后认为，许女士和老高系夫妻，张定华在交易时有理由相信老高享有处分房屋的权利，老高签订房屋买卖合同的行为有效，故对许女士主张合同无效的诉请不予支持。

　　案情 丈夫卖房妻子起诉毁约

　　老高在2002年时，因项目开发缺钱，想卖房筹钱。老高找到房客张定华。希望能将名下两套房产卖给张定华变现。两人签订了买卖协议。两套房都在栖霞区，共作价353万。由于老高的房子暂时还没办理房屋产权证和土地证，所以两人协议张定华先交付190万房款解老高燃眉之急，另一部分房款等老高拿到两证，协助张定华变更登记后，再补齐房款余款。

　　2009年，老高陆续拿齐了房屋的证件，按照协议，老高应将房产变更登记到张定华名下。可是，这时老高居然不认这桩买卖了，还称张定华伪造协议。

　　张定华气不过，直接拿着房屋买卖协议就告到了法院，要求确认协议有效。法院判定协议书真实有效。可没等张定华喘口气，老高的妻子许女士又跳出来，以2002年的买卖自己不知情为由，诉请法院判决交易无效。

　　判决 其丈夫卖房行为有效

　　庭审中，许女士称，这两套房都是她和老公婚后购买的，2002年的买卖协议，是丈夫和张定华瞒着她签的。丈夫对夫妻共有财产擅自处置的行为，侵犯了她对该房产的共有权利。故请求法院判令买卖协议无效。对此，张定华辩称，当时他和老高签租房协议，也是老高一人出面签约，租赁协议不是同样有效吗，怎么到卖房协议，许女士就不认了。老高还是一口咬定，张定华伪造了合同，自己没有卖房。

　　法院审理后认为，老高系两套房屋的产权人，和许女士存在夫妻关系，张定华与其交易时有理由相信老高享有处分涉案房屋的权利。许女士并无证据证明涉案合同存在恶意串通损害其利益的情形，故老高签订房屋买卖合同的行为构成表见代理。许女士现以两被告签约时她不知道为由主张涉案合同无效，缺乏法律依据，法院不予支持。老高以合同虚假对合同效力提出的抗辩，无证据证实。最终，法院驳回了许女士的诉请。

　　律师点评 买二手房，如何避免对方配偶毁约

　　合同法里对于“表见代理”做了如下规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

　　江苏熙典律师事务所曹彧律师结合本案分析，老高自2001年开始就与张定华建立了租赁关系，当时的租赁协议就是老高与张定华协商并签订的，所以对于张定华而言，此前与房屋相关的事项，都由老高一人代替夫妻二人行使权利的，到2002年卖房时，老高也有这个权利。而为了购买该房屋，张定华也代替夫妻二人偿还了巨额债务，所以更有理由相信，老高具有全权处理家庭房产的权利，卖房合同虽为老高一人签字，但是却代表了夫妻二人的意思表示。作为善意第三人，其已预先履行了部分合同义务，所以其合法权益应得到保护。

　　另外，曹律师也提醒，我们在购买二手房时，应该留意以下两种情形：如房产证上有夫妻两人的名字，但是买卖合同上只有夫妻一方签字；再如买房人与卖房人夫妻双方都很熟，虽然房子登记在夫妻双方一人名下，但买房人知道这是夫妻婚内共同财产，但买房人不去核实，与夫妻一方签订协议的，那夫妻另外一人以不知情，主张交易无效的，买方将在法律上处于不利地位。 (文中所涉均为化名)(通讯员 戚研 扬子晚报记者 邢媛媛)