限购催生“假结婚专业户” 律师提醒风险大隐患多

　　北京出台限购令以来，很多外地人购房被限制，由此催生出了一批“假结婚骗购专业户”，通过假结婚再离婚等方式，企图使对方取得购房资质而从中获利。

　　外地人刘先生花5万元托中介给找了一名京籍女子假结婚，买房后在过户时，却被告知该女有多次房屋交易而不能过户。这下不仅“假丈夫”着急了，连累到卖房人也急了。怎么办？

　　案情聚焦

　　花5万办假结婚

　　过户遭拒绝

　　今年3月初，家住北京的王女士将自己名下的一套房屋出售给了刘先生，当时是通过中介公司成交的。刘先生是外地人，但是他与拥有北京户口的李女士结婚了，因此购房网签顺利通过了。

　　在双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定：王女士将位于北京市的两居室出售给刘先生，房屋总价款为180万元；双方于合同签订后90日内过户。

　　刘先生按时支付了定金及首付款，后来银行通知贷款审批通过，双方商定5月20日去办理过户手续。当日，中介公司的工作人员陪同前往，却不料经房管局工作人员核查，近期内刘先生的配偶即京籍的李女士多次进行房屋交易，涉嫌用不正当方式帮助外地人逃避限购政策，因此，房管局拒绝为双方办理房屋过户手续。

　　三方一起回中介公司协商解决此事。买受人刘先生怒火冲天：“我给你们中介5万元，你们就是这么给办资质的！现在过不了户，你们说怎么办吧？”这时王女士才知道，刘先生花了5万元让中介公司帮他找京籍女子结婚，来骗取购房资质，达到过户的目的，结果却被房管局工作人员识破了。

　　眼看合同履行到最后一步，却没想到发生这样的事情。“本来我是想卖了自己的小房子，再买大房子的，现在由于买方的原因过不了户，除了定金外，其余购房款我都无法拿到，房子也已经进行网签，无法再卖了，这可怎么办？”王女士心急如焚。

　　律师评析

　　买房人构成违约 需承担违约责任

　　北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师认为，此案双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，现在由于买受人资质的问题，导致房屋无法正常过户，出卖人在合同履行期限内已经积极履行了配合过户的义务，且出卖人不存在任何违约的情形。因此，不能过户并非出卖人原因所致。如果超过合同约定的履行期限，双方仍旧无法完成过户手续，那么买受人的行为就构成违约。

　　如果最终无法过户，王女士可以依法要求解除合同，并要求买受人刘先生承担相应的违约责任。

　　中介公司存在过错 属违规操作

　　此案中，中介公司收取买受人5万元钱，并承诺帮助购房人解决资质问题，李松律师认为这种做法是违规的。

　　中介公司作为专业的房产经纪机构，应当知道帮助购房人办理资质并收取相关费用是违反规定的，但中介公司仍旧铤而走险，以此为诱饵促成双方交易，进而达到其收取居间服务费的目的，显然中介公司是存在严重过错的。

　　对于上述情况，建议买受人可依法向房屋所在地的主管行政机关进行投诉或反映问题，相关行政机关会依法予以严肃查处，兴许买受人的损失能最大限度地挽回。

　　李律师提醒购房人在没有购房资质时，一定不要盲目轻信中介公司工作人员作出的各种承诺。此案中刘先生不仅5万元白花了，而且最终也未能达到购房的目的，还需向出卖人承担巨额的违约责任，可谓偷鸡不成反蚀一把米。

　　假结婚骗购 今后买房可能被限

　　自2011年2月北京出台限购令以来，很多外地人购房被限制，由此催生出诸如“假结婚”取得购房资质的非正当方式。

　　虽然双方办理了结婚登记，但是双方结婚只是一个形式，实质上是为了方便刘先生购房而采取的规避限购令的行为，从法律意义上讲，这属于以合法形式掩盖非法目的。

　　2013年北京市出台的“新国五条”中明确规定：“对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，将依法追究刑事责任。”

　　李松律师指出，京籍李女士多次以结婚、离婚的方式，帮助外地人骗取北京市购房资质，虽然其行为暂时还不能使其承担法律上的责任，但是对日后她在京购房将产生直接影响，相关监管部门很有可能在一定时期内限制其购房。

　　如果中介公司通过办理假的结婚证，来协助购房人骗取购房资质，则涉嫌伪造国家机关公文证件、印章罪，相关责任人有可能被依法追究刑事责任。

　　假结婚购房 风险大隐患多

　　结合多年处理房产纠纷的经验，李松律师认为，通过假结婚购房存在多重风险及隐患。 首先，如果双方办理的是真的结婚证，则购房行为发生在婚后，理论上应属于夫妻共同财产，若离婚时对方提出分割财产的要求，则实际购房人的利益有可能蒙受巨大的损失。

　　其次，我们国家《婚姻法》明确规定婚姻自由，如果结婚购房后，对方拒绝离婚，则实际购房人可能还要通过司法诉讼等方式才能达到目的，不仅浪费时间金钱，同时也会给当事人的生活造成极大的负面影响。

　　再者，如果双方办理的是假的结婚证，则很可能涉嫌触犯刑事犯罪，一旦被查处，相关人员将被依法追究刑事责任，那将更加得不偿失，追悔莫及。

　　李松律师同时呼吁相关主管部门加强监管，不要使某些人最终钻过政策的空子，否则国家政策将形同一纸空文，毫无约束力。“虽然我国法律规定了结婚、离婚自由，但是对一定时间段内结婚、离婚次数进行适当的限制，或许能够有效地抑制那些投机人的不轨行为。” J151

　　律师提醒

　　李松律师提示大家不要抱侥幸心理，企图通过不正当的手段来规避国家的相关限购政策。一旦被发现，不仅过户过不了，反而会给自己造成巨大的经济损失，甚至可能陷入诉累之中。而作为出卖人来说，可通过合法途径维护自己的合法权益，尽量将损失降至最低。

　　今日我坐堂

　　李松律师

　　北京市盛峰律师事务所高级合伙人、北京市律协房地产法律委员会委员，海淀区优秀专业律师。李松于2008年创立李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。