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香港发展商看淡楼市 估值百亿“湾畔”流标

2012年01月13日 11:11 来源:人民网 参与互动(0)

  据香港文汇报报道,环球经济前景未明,加上近期楼市吹淡风,港铁荃湾西站5区估值百亿元的无敌海景项目“湾畔”流标收场,是自前年5月以来再有大型铁路上盖项目收回。消息吓窒荃湾区业主,放盘叫价实时回调5%至8%。业界指出,项目确有限量及投资额大等的问题,但政府近年改变楼市游戏规则,大量供应土地,甚至连房协也重投私楼市场,楼市未来的下调压力增加,令发展商看淡后市,相信才是流标的主因。

  综合业界意见,荃湾西站5区湾畔流标,原因主要有:项目规模大,单是地价已近100亿元,发展商融资成本重;在铁路上盖兴建但不能影响铁路运作,技术上有一定难度;土地属限量盘,政府今后继续推限呎限量地政策,未来该类单位大增,为小型物业楼价添压;近两年来,发展商已经吸纳了大量土储,不再急于“买面粉”,有等执平货心态。

  这是荃湾西站上盖第二度流标,之前第7区于2007年曾经流标。而最近一次铁路上盖项目流标为2010年5月的南昌站上盖项目。负责招标的港铁昨表示,将于适当时候再为湾畔邀请意向书,但预料不会在短期内进行。

  有份组财团入标的会德丰地产常务董事黄光耀接受记者访问时认为,湾畔流标应与建筑难度有关,且政府的估价未必跟贴市场价,因而出现流标情况。他说,此项目规模大,投资额大,以会德丰地产为例,亦要合组财团入标分担风险及发展成本;且于铁路上盖兴建,建筑期间又要不影响铁路运作,技术上有一定难度,加上有限量规定,自然会影响入标价。不过,他认为,由于此地皮亦有4份标书,反映仍有4个财团看好此地皮的前景,并非看淡后市。

  高纬环球大中华区评值咨询部董事张翘楚表示,较早前发展商已经吸纳一定的土地储备,加上市况未明,所以发展商或者有“执平货”的心态,影响出价。他又指,虽然政府决心增加土地供应,但是发展商在买地方面亦有主导权。中原专业服务有限公司总裁黎坚辉亦认同,湾畔地皮面积大,涉及银码大,加上设计及发展规模受到限制,于目前环境下,发展商计算发展风险问题,加上市况转弱,促使发展商出价审慎,最后流标收场。

  韦坚信测量师行估价部董事林晋超则建议地皮再招标,可考虑拆小出售。但他认为,单一地皮流标,未必会触发楼市急跌。

  亦有业者指出,政府近年“拨乱反正”,大量增加土地供应,甚至连已经近十年未有涉足私楼市场的房协,昨日亦宣布将积极推出私楼“与民争利”,发展商自然担心市场供应过多,出价又怎会进取。他指,过去两年来政府主动及勾地售出约32幅住宅地,涉及住宅楼面已达1,091万呎,还未计期间推出的大型港铁站上盖项目,涉及楼面389.11万呎,以及因放宽强拍门坎后爆炸性增加的旧楼重建地盘及补地价项目等,总共涉及单位供应已超出2万伙,超越政府每年的供应目标。

  数据显示,湾畔接获4份标书,综合市场数据,入标湾畔的财团包括由新世界、南丰、会德丰合组的财团,新地及信置独资竞投,长实也有入标。

  湾畔占地4.28公顷,住宅楼面约179.87万平方呎,商业楼面约43.65万平方呎(包括一所不少于59,202平方呎的幼儿园),可建9幢住宅,提供2,384伙,当中52%限建小单位(约1,240伙),楼面地价料每平方呎约3,300元至4,500元,市场估值约73.76亿至100.58亿元。

【编辑:吉翔】

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