香港财经高官：楼价跌即减辣 调控尽量照顾市民

　　中新网7月15日电 据香港《大公报》报道，港府早前微调双倍印花税，刺激楼市又开始火热。加上最近港汇强势，反映资金流入香港，憧憬政府短期内“减辣”的机会不大。香港金管局总裁陈德霖昨日(14日)于《汇思》中表示，由于影响楼市上升周期的因素实在很多，金管局不可能预先估算究竟要推出多少轮措施、上升周期会维持多久，但当确认楼市已进入下行周期，便会适当地放宽早前收紧的监管措施。

　　至于究竟香港楼市进入了下行周期没有？下行周期会维持多久？楼市会调整多少？陈德霖于文中坦言，这些都存在很大的不确定性，因为楼市周期的演变是受多个复杂因素影响。除了香港的土地和楼宇供应外，美国利率正常化的步伐和幅度亦会直接影响香港的利率变化，从而影响楼市的演变。

　　但对香港的真正考验，他认为并不是楼市会调整多少，而是视乎在下行周期之时，香港能否承受楼市和经济调整带来的震荡，而且能否很快站起来，恢复元气，再次大步向前，迎接新机遇。由于金管局也不大可能估算到下行周期何时开始和速度、力度有多大，又或者下行是回升前的短暂现象还是上行周期确实已经逆转，所以金管局会密切监察市场变化，适时采取相应措施去调节银行按揭信贷的供应。

　　从现有的数据来看，陈德霖指金管局是取得了成效。例如新造楼宇按揭的平均成数，从2009年9月推出笫一轮措施前的64%，下跌9个百分点至近月的55%；2010年8月收紧的供款与收入比率，从41%下跌6个百分点至近月的35%。而银行的按揭贷款，从2010年至今，平均每年增幅为8.7%，从2013年第二季至今，增长年率更放缓至4.2%。这些数据都显示按揭市场的杠杆增长已受控。尤其金管局在2011年推出共享正面按揭数据库，堵塞了过去投机者蓄意隐瞒其他未偿还按揭的漏洞。总的来看，香港置业人士和银行未来承受下行周期来临的能力应该已大大加强。

　　虽然香港金管局推行的种种措施是为了减低置业人士及银行的风险，但却引来干预市场及妨碍家庭置业的指控。陈德霖承认，逆周期审慎措施在概念上并不太复杂，但要实践一点也不容易。因为从政治经济学的角度看，上行周期开始变热，当大家正沉浸在亢奋的喜悦之时，金管局便要泼冷水；加上“置业安居”是一般市民所追求的理想，逆周期措施可能打乱了一些家庭置业的大计。

　　所以香港金管局在采取逆周期措施时，亦尽可能照顾市民，尤其是首次置业的人士的需要。他表示，尽管金管局已推出6轮的收紧措施，仍然能保障到一般600万元(港币 下同)或以下包括“上车盘”的物业可以借到七成按揭，合资格的人士更可以向按揭证券公司购买保险，以便向银行借足九成按揭。

　　陈德霖表示，无论如何，逆周期监管措施都会对置业人士(不管是自住、投资或投机)和银行业务带来影响。但香港金管局的职责是保持银行和金融稳定，现时采取的逆周期措施正是汲取了上次地产狂潮的痛苦经验而产生的。金管局的目的是在地产市场上升周期时，尽量减低置业者的借贷，以减低银行的风险和整个金融体系投入楼市的杠杆。(记者 邵淑芬)