楼价屡创新高 香港再出三辣招效果仍待观察

　　香港特别行政区近来楼价不断创新高，上月底，香港特区政府宣布推出三大新措施遏制楼市。当中最狠的一招，是实时收紧按揭成数，由原先的七成下调至六成，意图增加市民买房成本。不过，业界人士对当局这次出招能否为炽热的楼市降温却有不同看法。

　　香港楼价近年不断上升，金融管理局在2009至2013年间连续五年每年均最少推出一轮收紧按揭措施，希望打压炒风。但由于香港住宅市场长期供不应求，当地楼价不但没有下降，反而越升越急，并持续创出历史新高。

　　根据香港差饷物业估价署最新数据显示，全港整体私人住宅楼价指数连升十个月至284.2历史高位，按月升幅扩大至2.16%，幅度为近半年最大，反映买家在新春前疯创细价楼的情况。

　　截至今年一月份的12个月内，整体楼价升16.14%，当中细价楼升幅最大，实用面积431方呎以下单位按月再升2.37%，年内升17.9%；431至752方呎单位亦升17%，反而大单位楼价升幅在一成以内。

　　在租金方面，整体住宅租金指数亦连升11个月，整体按季升约0.66%至167点，而过去一年累升7.4%。中小型住宅租金与楼价一样跑赢整体升幅，达7.13%。租金升幅同样以中小型单位最大，431方呎以下单位按月升0.73%，按年升7.7%；431至752方呎单位较去年12月份升0.6%，一年内升8.37%。

　　到底香港楼市升势有多疯狂？一家美国公司早前公布的《全球楼价负担能力调查》指出，香港住宅楼价连续5年蝉联全球最难负担城市，楼价入息比率(楼价中位数除以家庭全年入息中位数)更由14.9倍升至17倍，大幅抛离其他城市，达极难负担水平，即港人要连续17年不吃不喝才能置业，足见香港楼价有多难负担。

　　因此，香港金管局在2月27日宣布推出三大辣招压抑楼市。第一，收紧楼价700万港元以下物业的按揭成数上限，由原先的七成划一下调至六成。“七成按揭”自1991年推出之后，至此寿终正寝。

　　第二，第二套自用住宅物业的按揭供款入息比率，由五成下调至四成。而在压力测试下，供款入息比率上限，由六成下调至五成。

　　第三，各类非自用物业，包括住宅、工商物业及车位，其按揭供款入息比率，由原先的五成下调至四成。而在压力测试下，供款入息比率上限由六成下调至五成。

　　香港金管局陈德霖指出，近期楼市，尤其是细价楼持续升温，中细价楼宇价格半年上升12%，加上香港家庭负债比率已达64%的历史新高，金管局有必要推出新措施以保障银行和金融体系的稳定。他警告，随着加息风险愈来愈大，有意置业者要小心风险。

　　消息人士强调，金管局这次出招经过深思熟虑，早有部署。当局会先观察“新招”成效一段时间，若市场消化消息后，细价楼楼价续升，当局不排除会再次“加辣”。

　　在香港金管局宣布收紧楼宅按揭成数后，许多准买家入市渐趋审慎。二手住宅市场业主的叫价也有所回软，各大屋苑近日连录多宗叫价下调个案，幅度介乎约3%至5%。

　　香港地产中介公司中原地产集团代理赵鸿运透露，新措施公布后，太古城即录首宗“加辣”后成交，太古城恒生阁顶层E室连天台，业主两日前原开价990万元，其后加价50万元至1040万元，新招一出，即减10万以1030万元售出，单价17000元／呎。

　　香港银行界人士认为，这次的措施为七次之中最“辣”的，除了即时令中细价楼置业人士要多付一成首期，之后自用的第二套物业，供款与入息比率及利率压力测试下的比率上限均有收紧，预料此类客户日后最多只可借到三至四成按揭，即是“叫人无钱不要买房”。

　　香港经济学家关焯照指出，由于金管局最近收紧了按揭成数，有关物业的成交量已经大跌，相信部分持货量较多的投资者，会减价出售持有的单位，预计楼价会有数个百分点的跌幅，并会在3月份的数据得到反映。

　　不过，金管局过往出招均未能遏止楼价升势，金管局这次推出新一轮收紧按揭的楼市辣招，到底能否带来真正的威力，也有不少港人持有怀疑。。

　　香港研究协会于3月2至5日作全港随机抽样电话访问，访问了1098名18岁或以上市民，以了解其对楼市现况的意见。结果显示，有五成一受访者表示金管局推出三项楼市辣招不能够有效令楼市降温，表示“能够”的只占两成三，反映多数市民认为加辣措施不足以有效压抑楼市交投气氛。此外，调查中有七成二现时没有拥有物业而有置业计划的受访人表示，新辣招阻止他们买房。

　　中原地产研究部高级联席董事黄良升认为，特区政府这次出错招。去年香港楼价升势由中小型住宅领导，但踏入今年，情况已经不同，豪宅再成升市的火车头，中小型住型不应该成为打压的对象。

　　黄良升预期，新招的效用只有3个月，市场适应后，具财力者因为害怕政府会再出招打压楼市，而加快入市步伐，继续推高楼价，令新招呈现反效果。与此同时，发展商亦会频推一手楼盘，藉以抵销新招带来的效果，令买家由二手住宅市场转投一手住宅市场怀抱。

　　香港《信报》发表的社评认为，香港楼价最终能否被压下，关键仍在于何时加息，而加息又是金融体系风险所在。由此可见，金管局这次的做法是弃卒保帅，不惜无情地牺牲市民的置业梦，也要确保银行不会出现太多坏账。不过，如果在现时楼价超高的形势下，阻截了手上财力并不额外充足的市民置业，对他们究竟是福是祸，得待时间来验证了。(凌德)