“鬼城”现象引关注 城镇化应避免盲目大拆大建

　　现在“人为造城”的最大问题就是，地方城乡社会经济发展规划没有形成法律制度，在制定之前也没有充分的公众参与的过程，执行过程中涉及的土地征用等环节也缺乏更细致的法律规范。如果解决了这些问题，再完善监督措施，严厉处罚措施，“造城”现象自然而然就会没有了

　　记者乘坐的出租车从高铁常州北站驶出后，沿龙江路高架公路向东拐上长虹路高架公路，驶入江苏省常州市武进区地界。

　　车窗外楼宇连片矗立，一栋栋高层、超高层漂亮的楼盘掠过眼帘……不过，因为被曝“大量商品房积压未售”、“多个楼盘晚上亮灯的房子少”，这里曾一度被称为“鬼城”。

　　“鬼城”的提法近来成为社会热点。记者此前曾在多地采访，发现一些城市在新型城镇化建设中热衷于造“新城”，将城镇化建设简单理解成圈地、盖楼，动辄规划数十平方公里的新区、新城。由于缺乏合理规划，不少“新城”成为“空城”。

　　“说我们常州有‘鬼城’,我在网络上看到过。”记者与出租车司机聊起这一话题，这位司机告诉记者，“武进区湖塘镇那边有好几个楼盘，晚上还是黑压压一大片，没有灯光，没有人气儿，现在还那样。”

　　摸底“零用水户”统计空关率

　　“鬼城”一词，本属于地理学名词，专指资源枯竭并被废弃的城市，如今被借用到描述城市新区因空置率过高而鲜有人户居住的情景。这一新名词，又牵出诸多行业理论及社会问题的深度话题：

　　“借城镇化建设之机兴起的造城之风导致空城泛滥”；

　　“避免城镇化过程中房地产投机与炒房市场行为”；

　　“造城缺乏产业与配套势必助推城市崩盘风险”；

　　“政府官员为任期政绩，不顾城市、资本、产业与人口的协调发展”……

　　常州是否存在盲目追求城镇化速度从而导致“空城”出现的现象呢？8月28日，记者径直前往常州市武进区住房和城乡建设局进行了采访。

　　了解记者的采访意图后，武进区住建局一位负责人给记者提供了几组数据：截至2012年底，武进区自2010年以来供应商品房面积总数达748.16万平方米，去化率(在一定时间段内的销售率)达到82%；全区累计完成投资150亿元，共销售商品房214.4万平方米，销售额为142.54亿元。

　　记者获悉，武进区住建局曾于2012年7月就全区商品房入住率进行过统计，将1月至7月的零用水户定义为“空关户”，对中心区103个已交付使用的住宅小区进行了“摸底”。在调查99230户后，调查人员统计出“空关户”17028户，计算“空关率”为17%。调查还显示，当年新交付的小区空关率较高。

　　作为行业主管部门，区住建局当然想知道在提供相当数量的商品房之后，到底有什么人购买了本地的商品房。该局经过对2010年至2012年期间的专项统计，数据显示：占总数45%的购房者来自武进区的乡镇，而外来人口购房者比例占到了28%。

　　有当地人士分析：武进人有较强的购房置业能力，随着新型城镇化的持续推进，越来越多的乡镇居民将向城区集中，他们将成为当地购房的主力人群。

　　万人问卷摸清农民居住真实心愿

　　武进区住建局一位负责人向记者介绍，武进区总面积为1246平方公里，户籍人口102万。记者拿到一份《武进区房产建设调研报告(调研大纲)》，翻阅“大纲”有关调研背景的文字介绍，看到如下文字：

　　“我国城镇化已经进入中后期的特殊阶段，城市管理者应遵循‘自组织’理念，抛弃初期广为流行的疾风暴雨式‘大开大发’、‘大拆大建’,转而推行‘微降解、微能源、微冲击、微更生、微交通、微绿地、微调控’等城市微循环体系重建工作。”

　　文字介绍中所说的城镇化初期广为流行的“大开大发”、“大拆大建”的确曾风行一时。记者此前在西北一个并不发达的城市采访时，就有业内人士向记者披露，一些地方借新城建设推动土地升值，地方政府获得高额土地出让金；大规模的基础设施建设带动投资，拉动GDP增长，也是漂亮的政绩。

　　而武进区住建局提供的一份翔实的材料回应了记者的疑问：该局去年花费一年时间对每个镇的空间规模、产业定位、工业布局进行调研。每个镇定位清晰，如用地配置和结构，包括工业用地、交通用地、农用地、住宅用地，各项数据全都清清楚楚。

　　春节后，武进区住建局在去年完成镇村空间区域规划阶段性部署的基础上，启动了针对镇村空间区域规划的民意调研。该局委托常州市规划设计院历经大半年时间，于8月完成了题为“武进区新型城镇化发展战略规划研究抽样调研民意报告”。

　　民意调研采取问卷形式进行抽样调查。为确保问卷的广泛性和真实性，按照每镇1000户，每村50户的比例，开展随机问卷调查。以问题导向、需求导向、目标导向为切入点，真正摸清了农民的生产、生活和居住状况，了解农民想什么、要什么，基本掌握了不同地区、不同层次的农民意愿。

　　这一问卷采取抽样调查的形式，是想摸清农民在居住意愿上到底是“想到城里去，还是想去镇上，还是想去中心村”。

　　准备充分公平公开化解拆迁矛盾

　　驱车西行20分钟，记者前往武进区嘉泽镇采访。

　　车子行进在嘉泽镇跃进村整洁的乡村公路上，坐在记者身旁的武进区住建局副局长吴元明指着路边一排排小楼说：“看到那片房子了吗？它是跃进村的拆迁新村安置房。”

　　记者下车，见小区院门上立有“花都馨园”偌大标牌。放眼望去，排列有序的一栋栋三层小楼很像是连排别墅。一栋小楼三个门，每一楼门里一至三层为一个家居单元。

　　走进跃进村总支委员会办公小楼的会议室，村总支书记张建荣向记者介绍说，跃进村共有18个自然村，花都馨园安置了来自7个自然村的120户农户。身为村总支书记，张建荣说目前自己工作的最大压力，来自余下三分之二村民迫切想搬迁至安置新房的请求。

　　到底农村有多少人不想留在居住地，想搬进城里？

　　“原来拆迁矛盾很激烈，关键在于如何突破土地瓶颈。”

　　曾经令政府部门头疼的另一个问题是：“一块地，三分之二拆掉了，三分之一还留着，这里你钱是进去了，那个地块的效益没出来，资金沉淀了，社会影响很差。”

　　武进区面临的矛盾，在不少地方也正同时上演着。新型城镇化建设的深入推进，为区域发展带来了新的发展机遇，但同时也有一些房地产商错误认为这又是新一轮“拆迁热”、“圈地热”的开始。近年来因征地拆迁而引发的恶性和群体事件屡屡发生。停水、停电，已经算是一种常规方式，殴打、围堵也是屡见不鲜。

　　来自武进区住建局的经验介绍显示：解困“法宝”在于“集体土地拆迁可以用商品房安置”。

　　武进区住建局提供了这样一组数据：今年1月至8月，全区征迁工作总计完成228.21万平米，今年新开工重点项目的进展普遍比较顺利。这得益于该局创新总结出一套行之有效的征迁模式——“花园街模式”，该模式的精髓要义有四句话：“重政策研究、重前期准备、重程序规范、重公平公开”。

　　相关链接 急功近利思想造就“鬼城”

　　“城市的发展首先是跟产业联系起来的，城市本身是人口集中，人口为什么要集中在一起啊，你没有就业，没有工作，光住在这里肯定不行的，所以它在这里面需要有产业的支撑。”中国社会科学院工业经济研究所主任陈耀在接受记者有关“鬼城”话题的采访时这样说。

　　陈耀向记者介绍了“产城融合”这样一个概念。产城融合从广义地讲，就是城市化与工业化的良性互动。工业化带动城市化，城市化又促进工业化，相辅相成，互为依赖。

　　在陈耀看来，产城整合是城市化建设里面一个最基本的理念。特别是新城区建设，必须要考虑到产业的培育和支撑问题。他将此通俗地解释为：一个大规模的住宅区里，里头要有相应的就业岗位、比如说为消费者为生产者提供的各种服务业、加工制造业，在这个周边必须要有这样一些企业发展起来。

　　陈耀在研究中发现了这样的问题：一个是地方政府确实在规划理念和发展思路上没有认识到产城融合的重要意义；第二是即使认识到了，出于利益考虑，地方政府一届负责人急于在任期里把土地卖掉，财政收入就来了，至于以后是下一届地方政府的事。一届地方政府为眼前的短期利益行事，就出现了急功近利的行为。

　　要把产城整合这个理念变成现实，困难在哪里？

　　陈耀回答：“关键是在我们的规划与实施部门，首先在规划里要有产城融合的思想，必须把生活小区、住宅小区跟产业园区有机整合起来，要在规划里体现出来。”(记者 杜萌)