评论：“京七条”为楼市调控提供新实践模式

　　近日，北京市住建委等部门联合下发“京七条”，明确北京市今后将加快发展建设建筑面积90平方米以下的自住型商品住房；销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右；符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭，均可购买。

　　“京七条”的运作路径是通过部分满足“夹心层”住房需求改善市场供求矛盾，进而遏制房价不合理上扬的冲动，堪为对楼市长效调控机制的一次探索与求新。但应当指出的是，实现这一政策诉求还需操作执行的积极配合。为避免最终绩效被各种投机行为所蚕食，具体落实方案尚待缜密推出。

　　“京七条”的出炉掀起了地方政府新一轮调控序幕，其中的亮点就在于彰显出“门户开放”精神；有明确的价格优势；退出机制灵活。然而，自住型商品住房身兼公益与商业双重属性，即便其交易时间受到一定限制、投资回报也有所折扣，但作为一种廉价商品房仍会吸引市场投机者觊觎的目光。曾有北京市民对媒体坦言，只要与妻子假离婚就可以做到个人家庭名下无房，成为优先购买人群。以此观之，正如同以往经适房、限价房一样，其在分配环节依旧难免滋生各种腐败与寻租，即使通过政策设限以及摇号等方式来进行防范，彻底杜绝不公现象也是一项棘手难题。从发达国家经验看，多通过推出重典对试图舞弊者进行事前威慑，而我国目前在这一法律构建方面仍需跟进，只有切实提高违规成本、让投机者感到得不偿失，才可能有效防范错位配置现象频发。

　　除了配置环节的精准性问题，自住型商品住房惠民的另一个要素就是品质保障。根据“京七条”规定，采取“限房价、竞地价”等方式供地，终端售价则要有30%左右的优惠幅度。现在的问题是，自住型商品住房低价格体现的是社会公益属性，是否都交由开发商来承担。从以往保障房建设实践看，“墙脆脆”等设计和质量瑕疵的产生，皆是因开发商为扩充利润空间无度压缩成本而来。当然，开发商的本性就是趋利，社会责任的履约程度需视其道义水平而定，无法强求。就此而言，参与各方如何合理分担这30%的让利幅度、如何加强外部监管保障相关住房的品质不打折扣，这些具体操作路径也需进一步明确。

　　此外值得关注的是，“京七条”对自住型商品住房转让提出了交纳价差30%价款的要求，是对保障性住房收益分配与退出机制的创新，但同时也对日后执行提出了诸多具化要求。包括业主为购房而支付的各项税费、为提高居住品质而投入的装修成本等是否应在收益中扣除，这些细节直接关乎向政府交纳价款的多寡；而诸如以“阴阳合同”做低网签价格扩大收益等行为如何被规制等，也是相关部门不可回避的现实问题。

　　当然，任何创新性政策的推出都会面临各种新问题困扰，但并不能据此就否认其积极意义。无论如何，“京七条”点亮了北京许多刚需购房者的希望，也给楼市调控提供了一种新的实践模式。(马红漫)

　　(作者为经济学博士财经评论员)