开“正门”堵“邪道”：从小产权房热销看治理

　　近来，国家有关部门一再重申，严查小产权房在建、在售案件，因为农村集体建设用地未经征地、没有转变为城市建设用地，不能从事商业开发。

　　然而，一些地方小产权房销售依然火爆。分析人士指出，在建、在售的小产权房属于“歪门邪道”，化解小产权房的矛盾，迫切需要开“正门”、堵“邪道”。

　　违法销售火爆，行政执法乏力

　　党的十八届三中全会提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”

　　中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文解释说，这是推进农村土地管理制度改革、保障农民土地权益的重要举措，未来土地制度改革的方向，首先要尊重农民权利，过去对农民财产权益尊重不够，所以矛盾纠纷不断。

　　记者在北京市小产权房比较集中的昌平、通州、房山等地采访了解到，由于农村建设用地的使用权不断升值，而农村产权流转交易市场建设相对滞后，于是“歪门邪道”的小产权房乘虚而入，一些商家误导购房者“绝对安全”，导致消费者跟风购买。

　　日前，刚购买北京市昌平区沙河镇一处小产权房的郝先生对记者说：“前一天看中一套90多平方米的房子，因为带的钱不够，第二天过来交定金时每平方米就涨了500元，居然一天一个价！”这里的销售人员贾女士介绍，项目共分为四期，前三期基本售罄，最近房子格外好卖。

　　在重庆沙坪坝区中梁镇，天蓝雅园、中粮名都、麒麟香山等7个小产权房楼盘违法占地150亩，还包括88亩的耕地。多年来屹立不倒，近来还出现了主销小产权房的中介机构，其中一位经纪人李女士对记者说：“麒麟香山是镇政府集资建房，虽然是小产权，但绝对可靠。”

　　另一方面，在小产权房热销的同时，国土部门的监管和处罚显得比较乏力。重庆市沙坪坝区国土部门负责人表示，对于非法用地，国土部门只能走“停工通知、处罚决定、行政复议、行政通知、法院诉讼”的程序，周期长、效果差，对于违法者缺乏威慑力。

　　一位北京市昌平区国土部门干部坦言，不少小产权房已有居民入住，很难“一拆了之”。

　　北京市国土局数据显示，2012年6月至今，北京市共清理认定83个小产权房项目，总建筑面积300多万平方米，但目前仅拆除6万多平方米。

　　争夺农地溢价，矛盾冲突加剧

　　在北京市昌平区郑各庄村，有一处低密度的小产权房闻名全国。在其“隔壁”，白各庄村开发建设的40栋楼房赫然矗立。这些小产权房售楼处就设在村委会。

　　已经入住的村民王女士对记者说，这些楼房是以农民回迁房名义建设的，实际上大部分卖给了村外市民，村里因此获得了巨额收益。

　　“小产权房屡禁不止的原因，是城乡之间对于农地溢价的争夺。”中国城市规划设计研究院副院长杨保军指出，“在现行的法律制度下，城市开发垄断了农地升值的收益，农村方面难以分享其收益，容易诱发‘歪门邪道’，小产权房现象就是一例。”

　　旺盛的需求吸引了众多的逐利者，包括一些政府机构、村委会、社区股份制公司人员和私人开发商。以重庆市沙坪坝区中梁镇为例，原镇长兰永连、原副镇长邱国全以及原沙坪坝区国土局干部刘勇等人，由于为该镇建设小产权房“开绿灯”而受贿被判刑，山水苑和天蓝雅苑开发商吴腾兵也由于行贿被拘捕。

　　北京市国土部门日前对昌平区崔村镇南庄营村等处小产权房进行了曝光，其中一处是北京富鼎昌饲料有限责任公司从南庄营村村委会租赁的土地，该公司在有关部门多次制止的情况下，依然顶风违建，直至封顶。

　　西南政法大学经济法学院教授江帆说：“小产权房违反了我国现行土地管理法第63条规定，但长期以来，有关部门查处措施不力，使得这一问题复杂化。”

　　如今，现有小产权房居民“安居乐业”的现状，也给其他人带来了误导：一是认为成片建设的小产权房比较安全；二是村委会开发的小产权房比较保险；三是有村民一起居住的小产权房比较安全，等等。

　　区别存量增量，兼顾公利私利

　　全国工商联房地产商会发布的数据显示，1995年到2010年间，全国小产权房竣工建筑面积累计达7亿多平方米。

　　业内人士建议，处理小产权房问题，应该区别对待“存量”和“增量”部分，采取不同方式处置。

　　一方面，对于在建、在售的小产权房，有关部门必须坚决查处；另一方面，对于存在多年的“存量”部分，有关部门应该制定相应的政策，化解历史遗留问题。

　　“回避矛盾只会造成矛盾越来越多。”中国房地产学会副会长陈国强表示，“应该分门别类，尽快清理整治，该拆除的抓紧拆除，能转化的尽快转化。”

　　中国城市规划设计研究院副院长杨保军认为，对于建筑质量过关、不影响城市功能的小产权房建议保留，但要补缴一定的政策性补偿；相关的规则应该进行论证，尽快出台。

　　“依照十八届三中全会的决定，应该出台相关的法律法规，解决国家、集体和个人之间在土地收益上的矛盾。”江帆表示，让农村建设用地等尽快获得‘同权同价’的地位，这是解决小产权房问题的根本途径。

　　北京市昌平区阳坊镇某村村主任安国梁说，村民们希望农村土地升值过程中，能够获得更多的收益，农村建设用地能够名正言顺地进入市场，治理小产权房也会取得成效。(记者孔祥鑫、朱东阳、张琴、赵宇航)