深圳首宗"农地"入市为中国"新土改"提供现实注脚

　　中共十八届三中全会提出赋予农民更多财产权、允许农村集体经营性建设用地入市交易，一个多月后，深圳的一宗土地出让，就为这一改革思路提供了现实注脚。

　　这是深圳首宗“农地”入市。20日，这宗位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区、占地面积1.45万平方米的原农村集体工业用地，以底价1.16亿元成交，凤凰社区与深圳市政府按30%：70%的比例“分享”这笔出让款项，并将无偿获得占该项目总建筑面积20%的配套物业。

　　“虽然不是真正的‘集体土地入市’，但与集体土地入市的基本精神是一致的。”中国土地学会副理事长黄小虎认为，深圳模式为地方探索农地入市提供了借鉴样本。

　　中国的土地性质分为国有土地和集体所有土地两类，依据现行法律，集体土地入市前，需经国家征收变为国有土地，农民可获得土地征收补偿，入市交易的增值收益归政府所得。这使得中国农民在近年来红火的土地市场中获益较少。

　　另一方面，经历多年高强度土地开发，中国不少地方土地资源紧缺。在深圳，到2020年，其可供新增建设用地只有59平方公里，且大多零散分散。

　　现有土地经营模式迎来了拐点。中共十八届三中全会提出，要建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同权同价。这被视为中国新一轮土地改革启动的信号。

　　曾进行中国首次土地拍卖的深圳再一次走在前头。今年1月，深圳市政府提出，原农村集体经济组织继受单位符合规划的产业用地可进入全市统一土地市场，并明确了交易方式和利益共享模式等内容。

　　创造新的利益分配制度，让农村集体经济组织和农民真正参与土地增值收益分成，是深圳此次试点的一大革新。凤凰社区地块的交易收益，将按三七开分配，即70%纳入深圳市国土基金，凤凰社区获得30%，并无偿取得总建筑面积20%的配套物业。这意味着凤凰社区可获利3480万元，无偿取得商品房性质配套物业13980平方米。

　　这是深圳提出的原农村集体工业用地入市交易的两种利益共享模式之一。凤凰社区党支部委员文永昌说，采用另一方案的“五五分成”，虽然短期收益更多，但村集体更看重持有配套物业的长期收益，有利于集体经济组织长远发展，下一步社区还会将出让土地所得资金入股土地竞得公司，共同分享发展成果。

　　地块建筑面积底价接近每平方米1560元，也远超当地2013年基准地价每平方米300元左右的标准，亦高于附近区域一块近期定向出让的工业用地底价。

　　深圳市规划和国土资源委员会官员说，该宗土地并非法律意义上的集体建设用地，土地权益尚未充分厘清，但通过政策创新得以入市交易，盘活利用，同时土地出让收益实现政府和原村集体共享，为实现不同权利主体土地的同价同权开辟了新路。

　　对深圳自身更为重要的是，“农地”入市使其有可能盘活数量可观的“沉睡”存量土地，增加产业发展空间。

　　据统计，深圳原农村集体经济组织共占用约390平方公里建设土地，其中大多以俗称为“小产权房”的违法建筑及工业用地两种模式存在，合法用地仅有95平方公里。

　　深圳市规划和国土资源委员会官员表示，将“政府拿不走、社区用不好、市场难作为”的历史遗留用地纳入交易范围，增强了深圳产业空间的供给能力，“集体工业用地”入市的政策创新，打开了一扇窗。 (记者邱明 刘大江)