多重因素共同推动房价上涨 竞争力决定楼市吸引力

　　2013年，北京房价上涨了多少？有机构统计显示，新房住宅全年成交均价达2.36万元/平方米，较2012年的2.09万元/平方米上涨13%；二手房全年成交均价为3.14万元/平方米，与2012年的2.55万元/平方米相比，涨幅高达23%。

　　然而，房地产市场的涨势特别是价格的上涨，这种表现出来的房价变化并不是孤立的，它和城市的发展，人们对高质量生活的追求，财富和资源的不均衡等息息相关。当然，在一系列变化之中，可以看到许多正向的变化。

　　楼市地市“涨”声一片

　　2013年，北京楼市最明显的特点是“涨”。房价上涨、地价上涨，房地产企业的业绩在上涨，许多人士对未来楼市特别是一线城市楼市的预期依然在看涨。

　　2013年年底，北京金隅嘉业刚以约22亿元的价格中标朝阳北路自住商品房地块，已经有买房人询问该自住房项目什么时候入市。自住商品房为什么能吸引众多关注？而无异议的是，在北京商品房价格持续上涨的背景下，这类限价的自住商品房表现出明显的价格优势。房价的上涨将众多刚需置业者推向了自住商品房。

　　在土地市场上，2013年北京土地出让金创纪录地达到1821亿元。居住用地方面，75宗宅地平均楼面价9670元/平方米，同比上涨49.1%。

　　城市竞争力决定楼市吸引力

　　去年底，看到14万人申购恒大·御景湾2000来套房子，一位申请者对记者感慨，北京虽大，居之不易。但对于这位外来的新北京人来说，虽然不易，但北京的就业机会还是吸引其留在了这片居之不易的土地上。

　　机会就是一种资源。北京的资源优势远不仅仅是就业机会，教育、医疗等资源优势也非常明显。种种资源聚合在一起，也就成了北京的城市竞争优势，吸引了众多人口，衍生出大量住房需求。

　　2013年9月，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹曾表示，北京楼市调控政策已经是全国最严厉的了，但房价还在上涨，这跟供求关系有关。北京连续10年平均每年新增常住人口都接近60万，其中又以年轻人居多。这就形成了特别迫切的住房需求。

　　市场的强劲需求也让房企看到了投资收益前景，再加上北京市场的品牌传播效应，众多房企扎堆北京，通过竞争推高地价也就不足为奇了。

　　房地产与城市发展齐头并进

　　人口增加、城市发展，为房地产业发展提供了巨大空间。统计显示，2013年，北京新房住宅和二手房成交总额超过7000亿元。许多房企也在北京赚得盆满钵满，2013年在京商品房销售排名前十的房企，销售额在76亿-134亿元之间。北京已经成为许多房企的重仓。

　　另一方面，房地产也越发成为城市发展、城市化的一个重要载体，在满足人们的居住需求方面发挥了重要作用。在提供精品住宅和优质服务的过程中，房企也在为提高城市发展质量助力。例如，在过去的一年里，万科提出转型城市配套服务商，并且开始探索社区配套服务体系，比如推出了社区食堂、菜市场、长者服务中心等，都在满足居民需要的同时也提升了城市增长的质量。许多房企打造绿色住宅，对城市发展和人们居住质量的提高也大有裨益。

　　■ 年度关键词

　　限购

　　2013年3月1日，国务院出台“国五条”楼市调控细则。细则中明确强调要继续严格执行限购措施，提高二套房贷首付比例等要求。

　　之后，多个城市的相应细则也陆续出炉。北京“国五条”细则是限购限贷多重加码。除“20%差额个税”外，《通知》还规定，本市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购一套住房。对已经拥有一套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。一时间，北京二手房交易骤降。“假离婚”成为了新限购时期的特殊产物。随着市场逐步适应限购措施，二手房成交逐渐步入正轨，而限购政策的长效性也引发了人们的质疑与思考。

　　4万元限令

　　自北京“新国五条”颁布起，相关部门开始提高商品房预售许可门槛，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，暂不核发预售许可证书，或暂不办理现房销售备案。11月，北京更是出台4万元限令，停批单价4万元以上项目的预售许可证。

　　预售管制原意是对商品房的价格加以限制，起到平抑房价的作用。然而“上有政策下有对策”，部分项目纷纷采取分拆精装修、捆绑销售车位等方式规避管制。同时，预售证难到手，也直接导致市场供应稀缺。面对庞大市场需求，2013年京城多次上演千人抢房的戏码。

　　自住型商品房

　　“自住型商品房”是去年楼市最热门词汇之一。根据规定，自住型商品房比周边同品质商品房价格低30%左右，拥有北京购房资格的家庭均可购买。

　　去年11月，年内首个自住型商品房项目恒大·御景湾启动网上申请，房源共2000套左右，而申请人数达14万。

　　价格较低的自住型商品房固然可能圆城市中低收入家庭的安居梦。但同时，如何保证公平公正、避免暗箱操作，住房质量能否过关，具有优先购买权的保障房轮候家庭是否能负担得起，这一系列的质疑声也一直不断。另一方面，地价与限定售价之间微小的利润空间，也在影响着房企的“游戏规则”。

　　住房信息联网

　　住房信息联网并不是新概念，自实施到如今已经是第5个年头，却迟迟未有实质性进展。2012年，住建部要求，在2013年6月底前将完成500个城市的住房信息联网。

　　然而如今已迈入2014年，500个城市的住房信息联网并未完成。究其原因，业内表示技术恐怕不是问题，利益纠葛或是导致信息联网拖延、瞒报的深层原因。

　　2013年3月经全国人大会议审议决定，2014年6月底前国土部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门出台《不动产登记条例》。条例出台能否推进住房信息联网，做到公开公平公正，各方拭目以待。

　　本版采写/新京报记者 张旭 方王洋