零首付首现北京：楼市已临小拐点 房企日子不好过

　　“大拐点是指出现负增长，这种情况目前并不普遍，只在极个别城市出现；小拐点是指增速下降，从1-4月份的投资、销售及房价数据以及目前市场表现来看，大部分城市已经面临小拐点，并将在较长一段时间内处于这种状态”。

　　就在人们坚信楼市将走向分化，一线城市楼市依然坚挺的同时，北京一处楼盘传来“零首付”购房的消息。消息一出引起一片哗然，开发商以此作为促销手段和噱头并不罕见，但在房价居高不下的北京却属首例。

　　新一轮观望潮侵袭之下，房企正经受着深度调整期的煎熬。在库存高企、销售承压的双重压力下，有业内人士表示，当前房地产市场已逐渐步入买方市场，楼市迎来“小拐点”。

　　“零首付”首现北京 打政策擦边球

　　推出“零首付”促销的珠江四季悦城位于北京东五环外，经记者向该楼盘销售人员求证，开发商确实对十套房源给予“零首付”优惠。据其介绍，有意购房者需先交15%定金，首付款由开发商垫支，而购房者需在半年内将垫支的首付款还清。“这个优惠活动一经推出，已有不少电话打来咨询，目前大概有500人排队”，该销售人员称。

　　从反响来看，开发商垫支首付的招数确实赚足了眼球，对于部分资金暂时紧张的购房客来说也起到一定吸引作用。中原地产首席分析师张大伟在接受新华网记者采访时表示，在市场不景气的当下，开发商为了吸引更多的购房者，最终达到楼盘快速成交的目的。这种吸引眼球的促销模式，其根源是市场趋冷。

　　那么“零首付”的促销模式是否合规？对于购房客和提供贷款的银行来说，是否存在风险？

　　张大伟指出，一般来说，垫首付有两种。第一种是购房者与开发商合作，提高房屋的评估值。这种操作模式属于骗贷，在最近几年市场规范后几乎绝迹。另一种是指在一定时间(一般为一年)内，开发商允许购房者缓交首付。他表示，这种垫首付其实在打政策擦边球。在我国期房预售制度下，各地建委取得预售的时间都早于银行要求的抵押贷款时间。一般来说，在这个时间差内购房者的首付停留在开发商账户中，银行要求项目封顶后，才可以做抵押贷款，而各地规定一般是项目完成20%左右可以预售收取首付。所以这种垫首付可以说是促销，并不违规。

　　珠江四季悦城的“零首付”模式更接近于第二种，虽然说其濒临政策边界，并未违法违规，但仍然存在着风险。法律人士指出，对于金融机构来说，这种操作手法误导了银行对于购房者资产、信用的评估结果；而从购房者来看，首付款仍要在短时间内还清，对于那些本就购房资金不足的购房者，也存在到期资金不足，与开发商产生纠纷的风险。

　　房企日子不好过 楼市进入“小拐点”

　　自年初以来，多地传来开发商推“零首付”楼盘的消息，但此类楼盘多聚集于二三线城市，此番在北京“现身”实属罕见。这也引发了市场对于一线城市楼市的担忧，一向坚挺的一线楼市难道扛不住压力，也已“入秋”？

　　房地产商会联盟执行主席顾云昌对新华网记者表示，“零首付”在北京出现，在一定程度上表明，楼市下行情绪在一线城市有所蔓延，但仍需看具体楼盘及地理位置。

　　对于一线楼市中出现的这个信号，张大伟分析，应从需求比来看。从供应层面看，去年一线城市土地成交额创历史新高，这种情况下企业负债明显提高，利润率出现下滑，在市场不景气的背景下，房企必须增加供应。从需求层面看，他认为一线二线城市的需求并不刚性，相比三四线城市，一线二线房价处于高位，一旦信贷收紧，需求可能出现明显萎缩，再现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。

　　此外，房企对销售业绩的需要可能导致一线市场更看重跑量的作用。据统计，截至日前，34家房企公布了前4月的销售业绩，20家房企同比下调。加之一线城市房企大部分为上市企业，在业绩和股价上承受更大压力。在种种因素的作用下，一线城市的变化可能会出乎市场预料。

　　“零首付”现身北京，无疑给日前围绕房地产行业的拐点之争再加了一味料。

　　在顾云昌看来，楼市目前已经进入小拐点，“大拐点是指出现负增长，这种情况目前并不普遍，只在极个别城市出现；小拐点是指增速下降，从1-4月份的投资、销售及房价数据以及目前市场表现来看，大部分城市已经面临小拐点，并将在较长一段时间内处于这种状态”。

　　顾云昌指出，造成这种变化的主要原因还是供需关系发生变化，而这种从卖方市场到买方市场的转变，对于购房者来说呈现出利好趋势，因为它意味着市场的力量会更多地推动房地产行业的创新与竞争。(记者 万方)