社科院发报告预测称房价短期下探 不会出现崩盘

　　中国社会科学院28日发布2014年《中国住房发展(中期)报告》。报告总结并分析了2014年上半年中国住房发展的新变化和问题，并对中国住房发展的短期、长期走势进行了分析预测。报告认为，从短期看，中国住房市场短期下跌不可避免，居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，而房价也不会出现整体崩盘。房价不会崩盘的原因取决于两方面，一是人们改善居住条件的动力依旧强劲，二是人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国不会进入住房普遍过剩的时代，短期的下跌形势虽不可避免，但也不会进入持续的衰退和萧条。随着2013年一、二线房产市场的疯狂上涨诱发大量新房集中上市，目前的供求形势已由供不应求向结构性过剩转变，为消化结构过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将可能进入为期2年至3年的调整期。

　　报告认为，2015年至2030年中国城市住房需求的总体走势呈现出“上升——平稳——下降”的“倒U型”特征，拐点大致会出现在2020年至2025年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。未来中国住房需求的变化模式极有可能按照“高城市化率、高人口抚养比”的情形变化，但由于高城市化率将带来部分改善性需求，因而城市总体住房需求的下降幅度也将适度延缓。

　　报告显示，2014年上半年中国住房市场体现出几个方面的新变化。首先，大中城市房价呈现主动调整态势，全国楼市进入结构性过剩阶段。目前70个大中城市中，房价环比上涨的城市从1月份的62个下降到6月份的8个，三线城市住房投资增速回落明显，一线城市住房销量跌幅最为显著，同时中小城市住房持续滞销；其次，土地市场则呈现供求失衡、整体趋冷、分化加剧、调整加深的局面。今年上半年全国土地市场先热后冷，3月以来明显降温，供求量同比双双加速下降，溢价率持续走低，出让金止升转降；最后，房企销售策略重返“以价换量”，销售手段呈现多样化趋势，许多房企都开展了如送车位、零首付购房、午夜开盘、团购买房等销售活动，此类活动能否顺应消费偏好、创新销售方式还有待观察。此外，棚户区改造成为今年保障房亮点，共有产权房试点也备受关注。

　　报告分析了当前中国住房发展面临的困境。第一，目前房企普遍存在库存严重、空置率高、地区结构失衡等问题。其中，中小房企都陷入了销售大幅下降、利润迅速减少的困境，尤其是二、三线城市居高不下的库存量更使不少企业的销售步履维艰。

　　第二，房企经营欠规范，产品质量堪忧，社会责任有待提高。今年上半年，住房企业经营管理问题频发，偷逃、拖欠相关税款，巧立名目乱收费等情况不胜枚举。此外，住房产品质量堪忧，一些龙头企业甚至也在全国范围内遭到业主投诉维权，究其原因，一方面是市场下行压力下，奉行现金快周转策略的房企只重视销售业绩而不顾产品问题，另一方面，则应更多归咎于监管的不到位。报告建议税务、工商、国土、住建等部门要进一步整治房企生产经营活动中的不规范、不合法行为，在监管职能划分清晰的前提下，加强对违法违规企业的惩治措施，切实达到以儆效尤的目的。

　　报告指出，目前，房地产市场依旧有很多瓶颈需要破解。比如，行政管控过多，在一定程度上扭曲了市场供求关系；土地供应量与城市经济发展状况不相匹配，地方政府推高地价的欲望依然强烈；保障房资金缺口大的同时，资金使用效率低、价格偏高、入住率低等问题也同时存在。记者 李 景