不动产登记立法征求意见将结束 有问题争议较大(2)

　　如何审查申请材料

　　由于目前从事不动产登记的各部门在审查登记申请材料时的做法不尽相同，征求意见稿中关于材料审查的内容也受到关注。

　　据了解，目前住建部门对房屋登记申请材料的验证，一般是直接询问申请人，只有对材料真实性产生怀疑时，才会要求申请人提供进一步的证明；国土、林业部门的登记规程中，更倾向于对申请登记的土地、森林以及权属关系等进行实质审查。

　　在国土资源部90条的建议稿中，对申请材料的审查基本承袭了住建部《房屋登记办法》的表述，以审查书面材料、询问申请人为主，必要时才对申请材料的真实性进行查验。但在征求意见稿里，对申请材料的审查与国家林业局的《林木和林地权属登记管理办法》十分接近，明确要求登记机构对不动产的位置和面积、申请材料内容的真实性以及权属争议进行全面查验。

　　“全部进行实质审查，几乎是不可能的。”尹飞说，现实中，各类地方登记机构、尤其是房屋登记机构多是行政机关下属的事业单位，办事人员基本不具备专业审验能力，“如果按照征求意见稿的规定，登记机构需要审查法律事实、法律关系，以现有登记人员的素质，根本达不到”。

　　尹飞认为，不同的不动产登记，登记机构的审查权限是不一样的。例如土地使用权和房屋所有权第一次进入登记簿的时候，比如新盖的房子，这个环节需要进行实质审查，但是如果进行二手房交易，还用再去现场勘察吗？只用审查不动产登记簿就可以了。

　　此外，程啸还认为，征求意见稿完全不对公证的问题作出规定，也是错误的。他认为，在有些不动产登记中，如因继承、受遗赠而取得房地产或者涉外、涉港澳台的房地产买卖中，如果不强制公证，登记机构很难审查，无法确保登记的真实、准确。此外，我国公证法规定，只有法律和行政法规才能规定哪些事项必须进行公证。现在不少地方的登记机构，为了推卸责任，往往随意要求人民群众进行公证。条例对强制公证的具体情形予以明确，也能很好地解决这个问题。

　　谁能查询不动产登记信息

　　对于备受关注的不动产信息查询问题，国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志8月27日表示，2017年我国不动产登记将实现信息共享和依法公开查询。

　　谁能查询不动产登记信息？征求意见稿作出了原则性规定：将查询的主体界定为权利人和利害关系人。

　　权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。

　　程啸对于这种“没有细化，基本照搬物权法”的规定提出了批评，“不动产登记暂行条例作为物权法的配套行政法规，应该对权利人和利害关系人的范围作出具体明确界定，从而解决实践中的分歧”。

　　在90条国土部的建议稿中，较为详细地规定了哪些人可以查询不动产信息：权利人以及经权利人同意的单位、个人有权查询该权利人的不动产登记结果和不动产登记原始资料。

　　因不动产交易、互换、赠与等涉及的利害关系人有权查询相关的不动产登记结果。

　　社会公众有权查询不动产登记簿记载的不动产登记结果信息，涉及国家秘密和依法受保护的商业秘密、个人隐私的事项除外。

　　人民法院、人民检察院、国家安全机关、公安机关和监察机关有权查询与调查、处理案件有关的不动产登记结果和不动产登记原始登记资料。

　　中国社会科学院法学研究所民法室主任孙宪忠认为：“只有涉及当事人双方的交易，当事人和与不动产交易有关的利害关系人才有权利去查询不动产登记信息。”

　　据了解，国土资源部已经开始着手制定不动产登记暂行条例的实施细则。9月10日，不动产登记制度建设专家组第一次会议在国土资源部召开，国土资源部不动产登记局负责人透露，目前已经初步形成不动产登记簿的样式。

　　“统一的不动产登记制度是市场经济的基础性制度，对于完善社会主义市场经济体制，建设社会主义法治国家至关重要。现在，条例还在征求意见当中，征求意见稿还有很多可以补充、修改和完善的地方，不动产登记暂行条例作为一部行政法规，其立法层级较高，非常重要，因此一定要对应由其规定的问题作出规定，不能回避矛盾，认为有争议就不规定，更不能因为赶时间就牺牲立法的质量，仓促颁行。当然，即便条例作出了应有的规定，作为不动产登记程序法，颁布实施后，也只是建立统一的不动产登记制度迈出的第一个实质性步伐而已，今后还有很多问题要留待实施细则、登记技术规程等规章文件加以解决。”程啸说。记者 王亦君 实习生 高颖