多地老旧小区沦为弃管重灾区：物业业主矛盾尖锐

　　近期，半月谈记者在多个城市采访发现，各地建于上世纪90年代前的老旧小区普遍设施老化，其中不少老旧小区全无物业管理服务，沦为弃管重灾区。

　　老旧小区频陷弃管危机

　　小区早已没人看管，瓶子、箱子、木块等垃圾随处可见，单元门锁大多损坏，楼梯、扶手积了厚厚一层灰……黑龙江哈尔滨恒润嘉园小区全然看不出当年“全国示范小区”的模样。

　　“原来的物业不干了，楼道没人打扫，最大隐患还是锁不上的安全门。”小区居民张玲无奈地对半月谈记者说。

　　让居民们最头疼的是吃水难。小区居民魏玲说，供水时有时停。“有天突然停水，一停就是5天，厕所里熏得睁不开眼睛，外面下大雨，居民都拿盆接雨水冲厕所。”她带着记者来到位于小区门前的墙角，从露出的缝隙中能看到管道。“这是小区的上水管，就因为它坏了，才没水吃。虽然大家自筹资金进行了简单维修，但小区里的管道大多老化，修了这处漏那处。”

　　恒润嘉园是哈尔滨300多家遭弃管的老旧小区之一，也是全国众多老旧小区的缩影。

　　据广东广州市房产部门负责人介绍，该市的物业投诉中有70%来自300多个无人管理的老旧小区，这些小区建成年代久远，基础设施差，共用设施设备配套不全，破损严重，维修养护管理缺失，整改资金筹集难，往往遭物业公司弃管。

　　目前，在大量老旧小区中，除个别小区通过成立业委会、自管小组等方式自救外，大部分无物业管理公司的小区依靠社区“代管”。但社区没有执法权，物业费往往收不上来，且忙于自身事务，对小区物业管理力不从心，代管效果不佳。

　　老旧小区弃管呈现三大特征

　　特征一：大部分位于市中心，点状布局明显，拆迁成本高。记者采访发现，全国各地的老旧小区有着很多相似之处，其中以单位住房和拆迁安置居多，公共设施老旧，没有维修金进行维持和修缮。

　　特征二：物业业主矛盾尖锐，物业更换频繁。记者在各地采访了近50座老旧小区，听到的大都是对物业管理的指责和物业对业主的抱怨。

　　“起初我从不欠交物业费，但物业公司年年换，我家房顶漏水却没人管，后来这物业费我索性也不交了！”家住哈尔滨三合园小区一栋的顶层居民许卫东指着家里半面墙长出的大黑毛告诉记者，三合园小区共1602户居民，8年换了8家物业。“每到春季，屋顶的积雪融化，小区近9成顶楼居民家漏雨，我们以前交的钱到底用到哪儿了？”

　　面对居民的不满，物业公司也觉得委屈。曾管理过三合园小区的一家物业公司负责人说，因属于老旧小区，三合园小区始终按照哈尔滨市物业收费的最低标准每平方米0.3元收费，如此便宜的物业费，却有70%以上业主拒缴，物业公司每月收费总额仅3000多元，而小区每月维持清运垃圾等基本支出最低也得3万多元。

　　特征三：物业公司成本快速上扬，导致“主动弃管”。上海市金藤苑小区是一个建造于上世纪90年代末的居民区，多数为商品房，小区环境整洁。1998年，小区建成后，物业费多年以来就没有涨过。不涨价对居民来说是好消息，但随着物业运营成本，尤其是人力成本的持续上涨，物业公司资金开始捉襟见肘。2006年，金藤苑的首任物业公司眼看老房维修成本等越来越高，决定“抛盘”。在街道、居委会等多方联系下，才由另一家公司“接盘”。但随着物业成本不断上涨，第二任物业公司也开始出现亏损，萌生退意。

　　弃管背后的历史原因、制度原因

　　历史上，部分老旧小区最初是计划经济体制下的大型厂矿企业居民区。这些小区从建设伊始就没有社区管理和“物业收费”的观念意识，随着企业改制、居民流动性日益增大，原来由厂矿企业管理的小区，转变为由社区街道办代管，最终逐渐无人管理。

　　我国现行的物业管理方式立足点错误则是老旧小区遭遇弃管的制度原因之一。

　　法律专家认为，物业管理的核心是业主自治，物权法系统规定了业主大会和业主委员会的基本规则和程序，奠定了业主自治的基石。但《物业管理条例》中诸多内容与作为上位法的物权法相抵触，造成一系列问题。

　　广东盈科律师事务所周玉忠认为，《物业管理条例》的基本定位是“管理”，而不是为业主提供服务，在这一思维指导下成立的业主大会和业主委员会，立足点也是“服从管理”，而不是维护业主的自身权益。这就造成业主只交钱，而无权益感、归属感。

　　周玉忠解释，从实际操作上看，新楼盘一般是由开发商先指定一个物业公司进行管理，待小区成立业委会后，再由业委会决定聘请专业的公司来管理小区。老旧小区没有形成这样的制度，导致小区陷入无人管理的困境。

　　采访中，记者发现，老旧小区遭弃管还与目前对物业公司管理责任界定不清有关。

　　哈尔滨市住房保障和房产管理局副局长李洪强说，业主把一些本应由政府承担的社会治安职能、社区承担的社会保障职能、水电气等公用事业企业承担的经营管理职能、开发商承担的建设质量与保修责任等，都误认为是物业管理的事情，一旦出现问题，板子全都打在物业企业身上。当开发单位推脱不管，物业企业本身又没有能力解决时，居民往往以拒交物业费报复物业公司，使老旧小区的管理成为解不开的“死结”。

　　加快“政府补贴+市场杠杆”模式

　　李洪强认为，老旧小区弃管后给群众的生活造成很大不便，全面改造老旧小区刻不容缓，应重点对老旧小区的排水设施、屋面防水、安防监控设施、道路硬化、室外以及楼道照明、单元防盗门、环境卫生等进行综合整治。

　　上海闸北区政协委员杨景明认为，对于一些具备自管条件的老旧小区，街道和社区应当起到牵头的作用，帮助这些小区尽快成立起业主委员会，并对业委会展开法律法规以及物业管理知识的培训，引导业主委员会实行规范化自我管理或选聘新的物业公司。

　　“政府托底+市场杠杆”或许能够推动老旧小区及时“脱离泥潭”。桂林理工大学教授曾鹏建议，在各地民生保障资金中建立老旧小区“托底”经费，与此同时，在物业公司评级中引进相应的考核指标，对主动承担老旧小区管理责任的物业公司给予相应的扶持。对改造后条件明显改善的弃管老旧小区，街道和社区可通过联合招标，引进物业公司管理，逐渐向市场化过渡，从而实现对小区进行常态化的管理和服务。(半月谈记者 何丰伦 梁冬 周强 叶峰 陈毓珊)