“只要规范了流转的条件、认证、有关程序等，应该允许农村房屋进行流传。”北京市怀柔区人民法院院长鲁桂华认为，国家一再强调要加大投入，实现城乡的统筹发展，这也不失为增加投入的途径。对农民来说，是将“死物”换成了现钱，提高了农民的融资能力，农民的资产因此流动起来；对买受人来说，满足了他们的需要。“城镇居民到农村来，带来了先进的理念和大量的资金，带动了当地旅游经济的发展，同时也提高了当地居民文化水平，实现了城乡交融。”

　　北京市怀柔区杨宋镇某村的老曹最近“有点烦”。

　　5年前，他把自己的房子卖给了陕西来京的老姬。近两年来，眼睁睁看着房价不断往上涨，还有拆迁带来的巨额补偿，老曹“肠子都悔青了”。

　　去年，眼瞧着同镇的老黄通过打官司，要回了十几年前卖掉的房子，老曹也动了心。便以当初所签合同违反国家规定为由，诉至法院，要求老姬返还房子。

　　法院经过审理后确实把房子判给了老曹，但同时也判决老曹必须给付老姬房屋增值而带来的6.7万元损失。拿到判决书的老曹心里打翻了“五味瓶”———风闻房屋要拆迁，可如今拆迁还没开始，拆迁补偿款连影子都没见到，到哪里去找这么多钱来赔偿？“得了，钱我也没得给，房子我也先不要了，你就还住着吧。”

　　在怀柔区，像老曹一样“有点烦”的村民，一数能数出一串来。近年来，受利益驱使，农村房屋买卖合同纠纷频发，由于此类纠纷往往容易带来连锁反应，其影响远远超出了人们的预想。在现行的法律框架下，法院审判也一度陷入了两难境地。

　　带着思考，北京市怀柔区人民法院将此作为重点课题，进行了系统详实的调研分析。并在对农村房屋买卖现状及纠纷成因进行了充分研判后提出：该类案件的司法审判“宜维护买受方利益不宜简单认定买卖无效”；同时还大胆建议———在规范相关流转条件、认证、程序等基础上，允许农村房屋产权流转。他们认为，“这是解决问题的最根本出路”。

　　75%农房纠纷发生在村民与城镇居民之间

　　农村房屋牵涉到农村宅基地，这历来是一道“红线”。除本集体经济组织成员外，其买卖行为被国家所禁止。但实践中，超范围的农村房屋买卖普遍存在。

　　从调研情况来看，农村房屋买卖行为早在十几年前就陆续发生。但大量合同纠纷进入司法程序，则从2005年开始。从进入诉讼的纠纷来看，75%发生在村民与城镇居民之间。

　　“这些纠纷，其实远不足整个农村房屋买卖交易行为总量的10%。”全程参与调研工作的怀柔法院院长鲁桂华指出，受利益驱使，十几年前，心甘情愿将自己房屋出卖了的村民，十几年后，出尔反尔，反而要求法院认定当初的买卖合同无效。

　　鲁桂华表示，大量的农村房屋买卖合同纠纷进入司法程序之后，由于认识上的不统一，造成了司法实践上的困惑。表面上看来，这类纠纷很简单，就是合同有效或无效的问题，但如果法官简单地、教条地按照法律法规作出判决，不仅起不到案结事了的息诉效果，还有可能引发更多的新矛盾。

　　此前，北京市高级人民法院曾对此形成了会议纪要。纪要认为：对城镇居民购买农村房屋合同应当以认定无效为主，有效为例外。按照纪要精神，怀柔法院在近些年来判决该类案件时，7成以上都判决为无效，但社会效果并不理想。

　　“司法决策者认为，判决合同无效是发挥司法应有的导向作用，可以以此制约众多潜在的房屋买受人。”鲁桂华指出，这种司法导向虽然和当前国家对农村房屋买卖政策相统一，但也易引发更多的不稳定因素。

　　首先，部分买受人无房屋可住。进入司法程序的交易大多发生在十几年前，部分买受人在购买房屋后已移居至此，因合同无效而腾退房屋，也就面临着无房屋可住的困境。

　　其次，可能引发连环诉讼。买受人在购买房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至翻建、扩建，诉争房屋的价值往往高于当初的房屋价值。审理时，法院虽然也充分考虑了这些因素，但在司法实践中，又很难确定补偿数额。加上货币贬值和物价上涨等因素，补偿价格仍然和目前商品房市场的价格相距甚远，买受方无力购买新的房产，也易引发另一种不稳定因素。

　　再次，可能引发新一轮的诉讼。从此次调研的高两河、莲花池和交界河三个行政样本村来看，有近50起房屋买卖的买受人是城镇居民，但目前进入诉讼程序的只有5起。调研也发现，很多出卖了房屋的村民正在观望，其中有意向将房屋收回的居多数。显然，认定合同无效的司法导向对大量的农村交易行为产生了冲击，使之一直处于不确定状态，可能会引发新一轮诉讼，其后果则会产生更多不稳定因素。

　　调查报告表明，十几年前的房屋买卖是在双方自愿的基础上达成的，有的甚至是出卖方追着买受方要求出卖的；如今，出卖方却利用最权威的司法途径确认这种行为的无效，“实际上是严重损害了社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。”怀柔区法院认为，这点应当引起司法决策者的高度重视。

　　上述种种，使得司法审判陷入了一个两难处境：既要考虑司法导向与国家政策、法规相吻合，又要兼顾诚实信用的法律原则，保护社会的公序良俗。在非此即彼的怪圈下，法院要想兼顾法律效果与社会效果的统一是很难的。

　　审判时宜维护买受人利益

　　鲁桂华表示，怀柔法院在审理农村房屋买卖合同纠纷案件时，原则上仍然遵守国家关于禁止城镇居民购买农村宅基地的规定，如果纠纷的发生确实明显地触犯了国家的此项政策，法院肯定会判决合同无效。但是，有些情况也需要具体情况具体分析。

　　怀柔区曾一度搞招商引资，其中外地人在怀柔购买房屋即可解决怀柔区小城镇户口就是一项诱人的优惠政策。在这种政策的鼓励下，很多人在怀柔进行了投资，并购买了当地房屋。如今，如果简单地按照出卖人的要求，认定合同无效，无疑是对当时政策的否定，因此法院往往会考虑到具体情况变通处理。

　　结合审判实践与调查摸清的事实，怀柔法院在审理时，进行了有益地尝试。

　　针对买卖双方都为本区农民的，并且双方买卖行为经村集体经济组织认可的；或者买受人已将户口迁入该村的；或者虽不经认可，也没有将户口迁入，但却连续长期生活于此的，都认定为合同有效。

　　对于买受人为城镇居民的，如果在购买房屋后进行了依法登记和产权变更手续；并且买卖行为发生时间较长，购买方已经在此长时间居住，房屋也已经翻盖或重建的，而出卖方已经转为城镇居民，法院也作出合同有效认定。

　　调研情况表明，司法实践中“宜维护买受方利益不宜简单认定买卖无效”。鲁桂华指出，即使纠纷的确存在硬伤，必须要判处合同无效的案件，法院从维护社会稳定和保障当事人权益出发，也应充分保护买受人的利益。如在房屋标的面临拆迁的情况下，法院会将区位补偿价款的60%至70%判给买受人。因为出卖人出尔反尔的目的，就是要获得拆迁补偿款等高额回报。按照国家的政策，对农户的补偿除地上物补偿外，还将按照占用宅基地的面积大小支付区位补偿款，而区位补偿款的价格往往比较高，有些房主仅此一项就可以获得二三十万元。

　　建议特殊立法掀起农房流转盖头

　　农村宅基地一户一宅，出卖后，不得再申请。为了避免村民出卖房屋后变得居无定所，国家曾再三重申除本集体经济组织成员外，禁止农村宅基地的买卖，禁止城市居民到农村购置房产。但是农村房屋买卖并未因此而销声匿迹，反而出现了“以租代卖”、“以借代卖”等现象。

　　应如何科学地看待农村房屋买卖问题？如何有效地处理该类纠纷？对以上诸如此类的问题，怀柔法院在调研的基础上进行了更为深入地探讨。

　　在他们看来，农村房屋买卖纠纷的产生反映了我国农村深层次的社会问题：

　　一是房、地分离问题。《宪法》明确规定宅基地属于集体所有，宅基地上的房屋属于个人所有。但正是由于房与地的分离性，使得农民对房屋的处分和收益权无法实现。

　　二是行政管理与村民自治的矛盾。目前，行政管理对村民社会的渗透力减弱，乡镇政府对村委会和村民行为的控制力大不如前。这也造成虽然国家明文禁止农村房屋买卖，但缺乏相应的制裁措施。这种强制性规定对农村社会并没有约束力，很多村民买卖房屋在私下进行，集体经济组织或行政机关无法进行监控和管理，以致农村房屋买卖愈演愈烈，并引发纠纷。

　　三是集体利益和个人利益的矛盾。当前农村房屋买卖纠纷引发的原因是利益之争，也是宅基地利益之争。宅基地的所有权属于集体，个人只拥有用益物权，村民一旦将房屋出卖，宅基地的用益物权也随之转移，因宅基地增值而引发的房屋增值部分的收益应当归于集体。从目前的司法判决的后果来看，宅基地增值的利益还是归属于原宅基地的使用者。怀柔法院认为，这是不合理的。

　　“对农村房屋买卖应当结合我国的特殊国情、农村房屋的特殊性质来认真对待分析。在纠纷的法律适应上，宜参照商品房买卖进行特殊立法。”鲁桂华说。

　　党的十七届三中全会决定“土地承包经营权可以流转；符合土地利用总体规划、依法取得的农村集体建设用地也可以流转”。这些信号，被专家、学者们解读为“开辟了农村改革的一个新阶段”。受此启发，怀柔法院也开始大胆设想：在这个新阶段，有没有可能形成突破性的进展，为农村房屋“买卖”掀起盖头来？

　　“农村房屋产权流转有实践先例。”鲁桂华指出，安徽宣城1997年开始在全国率先实施了农村房屋产权登记制度试点，这项改革，被当地群众称作是农村的又一次“土改”。

　　“只要规范了流转的条件、认证、有关程序等，应该允许农村房屋进行流传。”鲁桂华认为，国家一再强调要加大投入，实现城乡的统筹发展，这也不失为增加投入的途径。对农民来说，是将“死物”换成了现钱，提高了农民的融资能力，农民的资产因此流动起来；对买受人来说，满足了他们的需要。“城镇居民到农村来，带来了先进的理念和大量的资金，带动了当地旅游经济的发展，同时也提高了当地居民文化水平，实现了城乡交融。”(李松 朱雨晨 黄洁）