霸王条款何时休 那些有关房子的侵权与维权(2)

　　记者了解到，大中华国际金融中心位于福田区，号称“创造具有时代气息和国际风范的综合商务小区”。2月中旬，该项目还在房地产买卖网站上公布消息，称现在仅有数套60至130平方米的房源在售，均价5.5万元/平方米，无优惠，大部分分布在28层以上，预计年底可交房。

　　记者致电项目销售中心，以业主身份询问为何等候了大半年都还没收房，工作人员称，延期交房的原因是“工程慢”，项目已经竣工并已移交物业公司管理，目前7楼和26楼的业主都已经收到交房通知，该工作人员让记者耐心等待，大约3月底就可以入住。当记者问及延期交房的赔偿时，工作人员称“公司正在协调”，并未作出正面答复。

　　希冀建立合同附件备案审查制度

　　记者注意到，在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般来说是“不可抗力”。而按照我国规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、洪水等等，只有不可抗力造成的延期交房，才能够免除开发商延期交房的责任。

　　记者查阅开发商售房合同附件条款“附件五”发现，该附件满满3张纸的内容，多达23条，字体大小明显小于主合同数倍之多。刘先生说，签约时他没有时间逐条阅读该附件，没有注意到该条款的存在，而开发商也没有当场给出必要的提示和说明。

　　广东信荣律师事务所律师张茂荣认为，开发商与业主签订的附加合同条款字体较主合同的小许多，售房时也未告知购房者，并非签约时与购房者临时协商的结果，彻底架空了主合同的公平性，免除了开发商的主要责任，也剥夺了业主的主要权利。

　　张茂荣解释，《深圳市房地产买卖合同》(预售)属于格式合同，而开发商提供给购房者的补充协议是在其法律顾问团参与下，经过深思熟虑、字斟句酌、售房前制定好、未与所有购房者协商、对其单方有利、所有购房者必须适用的通用格式条款，而且密密麻麻字体远远小于主合同字体，开发商通过“约定”的方式将合同性质界定为非格式合同，目的就是为了逃避格式合同提供方的义务以及对购房者有利的法律适用。

　　那么，购房市民可否通过对补充协议的条条细读，从而发现问题，最大程度保障自己的合法权益？“明确地说，任何建议都是徒劳的。”张茂荣解释，目前所有开发商的补充协议是不允许买方修改一个字的。“不让复制、不让带回家研究。消费者能做的就只有选择——要么就买，要么不买。”

　　如想解决此类情况，张茂荣认为，单靠目前的合同备案制度是远远不够的。“不能只备案，不审查。”他建议，对政府而言，需尽快修订《深圳经济特区格式合同条例》，规定包括开发商在内的所有格式合同提供方必须向社会不特定对象公示合同文本，接受社会监督。

　　对主管部门而言，可尝试建立合同附件备案审查制度，对开发商在附件中设定的明显违法、违规、无效的条款不予备案。同时，强制开发商公开全部格式合同文本，允许购房者购房前复制、拍照并带回家阅读理解，以熟知相关条款。

　　对仲裁部门而言，建议深圳市中级人民法院出台审判指导意见，对一手房格式合同的相关问题作出规定，指引开发商诚信缔约。

　　售房合同中的十大“霸王条款”

　　条款一：买方必须付清全款或取得银行按揭承诺后，方可签署《深圳市房地产买卖合同》。

　　条款二：无论何种原因导致买方按揭不成，都必须一次性付款。

　　条款三：售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等内容仅供参考，以政府最终审核为准，买方签订合同未受此影响。