楼盘停工合同陷阱 消费者购房是非多(2)

　　业主抱团维权希望违约金落袋为安

　　记者查阅了祈福公司和业主签订的商品房买卖预售合同，其中对“延期交房的违约责任”有明确的约定条款。

　　其中，对开发商未能按照合同约定规定的期限交房，双方约定，逾期180天内，甲方要按日向业主支付已付房价款0.05%的违约金，合同继续履行。计算违约金的时间为从2011年2月29日(原定交房第二日)起到实际交付之日为止。

　　对于逾期超过180天，合同约定业主有权提出解除合同。如果业主解除合同，开发商应该在接到解除合同通知到达之日起30天内，退还全部已付款及利息。

　　但曾丽等大多数业主都不想退房，只是希望能够先把之前的违约金结了，“毕竟落袋为安嘛”。

　　按补充协议的约定，甲方可以延期交楼的特殊原因，只有三种：一是遭遇不可抗力；二是施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；三是政府部门对验收及市政配套、安装之延误(须由有关职能部门确认)。

　　如果不符合这三种情况，甲方逾期交楼，每月须按乙方已付楼价款总额向乙方支付补偿利息，月利率为1.5%，由《商品房买卖合同》约定交付之日计至实际交付之日止。这样的约定条款，基本与预售合同中一致。

　　不过，值得注意是，不管是预售合同还是补充协议，都没有对开发商何时支付违约金有明确的约定，对于这点，曾丽等业主颇为担心。“如果开发商要到交房时才给违约金，却一直拖着不交房，那我们岂不是一分钱都拿不到？”

　　【焦虑】

　　案例2

　　临近交楼贷款无门

　　商铺买卖合同潜藏风险

　　“这两天特别焦虑，几十万不会打水漂了吧？”廖辉担心地说。近日，就是他和同事一起投资的商铺交楼日了，但是直到现在，开发商承诺帮忙做的按揭贷款还没着落。而他仔细研究了合同才发现，如果贷不了款，风险几乎全在自己这边。

　　投资商铺投进全部身家

　　廖辉是一名年轻白领，在某知名房地产公司从事财务工作。去年初，廖辉和同事李明收到广告短信，得知东风路一个名为星辰广东港澳中心的商业项目正在销售。而廖辉和同事工作几年后，手头刚好有10万元的积蓄，买住宅有点紧张，于是有了投资小商铺的念头。

　　在短信和报纸广告中，他们发现这个项目邻近市中心的环市路及农林下路，位置优越。而最让他们觉得具有投资价值的，是该项目定位为“广州首个港澳商品批零一体铺王”。虽然广州人去港澳扫货已成潮流，但毕竟费时费力，如果加上广州辐射全国的地理优势，能做大华南、西南等片区生意的话，“以后做港澳商品还是挺有发展潜力的。”

　　另一方面，港澳中心项目发展商是广州瑞佳投资顾问有限公司。瑞佳背后的投资商则为号称“占据广州商业地产80%市场份额”的香港铂誉投资及骏合机构，其团队先后操盘了星域、星玺、星辰天街和马会家居等广州知名商业项目。这个背景让廖辉和李明更放了一层心，于是，廖辉和李明去年3月16日兴冲冲签了合约，分别买了一套建筑面积约6.1平米和约4.7平米的小商铺，合计总价近60万元，单价也都超过了10万元/平米。按照商业按揭首付六成的要求，他们共拿出了30多万元的“真金白银”，不但把多年积蓄都丢了进去，还跟朋友借了些钱。

　　签完合同后，廖辉和李明安心等待开发商通知去办理按揭贷款。然而，眼下距离约定的交楼日期没多少天了，开发商方面却始终没有通知。心里没底的李明给瑞佳公司的助理曾小姐打电话询问，曾小姐回复说廖辉可以自行联系深圳发展银行办理。可银行方面却告诉他，“贷款的事双方领导还没谈妥，目前没法办理”。

　　贷款遇阻惊觉合同陷阱

　　“我后来自己研究了一下，才发现风险不小。”廖辉说。这个项目是2000年初开发的，他们购买的其实是重新包装销售的二手商铺。由于不放心，他专门去房管局查了一下自己所购买铺位的产权，却没有记录。

　　廖辉为这事请教了不少朋友，才知道市面上有一种操作方式，把商铺分割拆零销售与售后包租。实际上整个商业项目可能只有一本或者几本的房产证，单个出售的商铺没有独立产权。因为拿不到单独的房产证，这种分拆销售实际上是违反了建设部《商品房销售管理办法》的行为。但因为处罚的力度较小，不少地产开发企业仍在违规进行这种操作。