产权问题延期交房 河北购房者遭遇的那些烦心事(2)

　　延期交房违约金难兑现

　　典型案例：花费 40万元，2009年便满心欢喜准备入住新房的邢台某小区的业主们遭遇了开发商延期交房，过了合同规定的交房日期半年后，房子依旧无法正常交付入住。而且业主们也并未按照合同的规定及时领到违约金。类似的案例还有石家庄的购房者于先生，他花了100多万全款购买了一套房子，签了认购协议，协议书上写的是 2011年12月31日交房，但是到了2012年仍然交不了房。

　　购房提醒：如开发商无法按期交房，购房者应给开发商一定的宽限期，但开发商要承担违约责任。如宽限期满，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并有权要求开发商返还购房款及所有利息，并支付违约金。（记者 刘江平）

　　产权突然缩水30年

　　典型案例：2008年2月，石家庄消费者何女士从河北一家房地产开发有限公司购买了一套商品房，售楼部明确告知且合同约定该房为70年产权住宅用房。但 2010年10月该公司告知需要更改房屋使用年限，理由是房管局备案年限为40年，必须由先前的70年变更为40年，否则无法办理房产证。

　　购房提醒：一位有多年房产诉讼经验的律师介绍，产权“缩水30年”的楼盘，未来不仅不会减少，反而很有可能增加，最根本的问题是在其土地性质这一项上。如果土地一开始就确定为商用，那建筑在这块土地之上的楼盘就是商用的，其年限肯定就仅有40年。“所以市民购房前，可以到楼盘所在区的国土管理部门咨询。”此外一项土地规划建立后，经过招拍挂、建设等流程，往往已经过5年左右的时间，实际在购房业主拿到时，这大约5年的产权时间也要刨除。

　　公摊过大面积缩水

　　典型案例：王先生等人在石家庄市开发区一楼盘购买了房子，当初购房时被告知公摊比例在22%左右。但让王先生始料未及的是，近来售楼处通知办理商品房买卖合同，并正式告诉了他们房屋的公摊比例：34%。业主感慨，买了个65平方米的小户型，实际面积却只有42平方米。

　　购房提醒：关于公摊上限的问题，我国目前的法律法规中并没有明确规定。石家庄开发区佳业房产测绘服务中心工作人员介绍，目前石家庄的高层住宅楼中，公摊面积20%出头算低的，25%—28%算中等，公摊再大的就比较少，属于偏高。业主表示：“即便国家对公摊上限没有明确要求，不同的项目有不同的标准，也应该提前告知消费者，而不能靠忽悠吸引大家购买。”

　　未经验收强行交房

　　典型案例：2011年11月，一位在石家庄友谊大街与南二环附近买了房子的业主反映，房子还没达到入住标准，开发商就让业主们交钱拿钥匙。他说，2009年底，他们在该小区买的房子，按照当时签订的房屋内部认购协议规定，到2010年12月31日前交付使用，同时规定每延后一天，开发商应按业主所缴房款的万分之一支付违约金。可是房子到2011年11月23日才交房，开发商对这笔违约金根本避而不谈。现在里面没水、没电、没气，小区车辆无法通行，绿化和路面硬化也没有做好。此外，家住石家庄市桥西区的杜先生在东开发区购买了一套花园洋房，开发商在交房时无法提供验收报告。

　　购房提醒：具备哪些条件时才能交房？业主在收房时，通常要看“两书一证”是否齐全。“两书一证”指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及《房屋建设工程竣工验收备案表》。律师吴永洪表示，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，否则购房者有权拒绝收房，并要求开发商承担违约责任。