12“脱难”楼盘扫描 出证业主“脱难”想换房(2)

　　天河两办证难楼盘

　　买卖不算活跃

　　满堂红员村分店杨先生介绍，粤华苑之前是国有资产，性质较复杂，在二手市场没有交投。由于物业由管理处自己“把关”，几乎无盘源流入租赁市场。该盘多是80多平方米两房，周边同类型楼梯楼二手均价约11000~12000元/m2左右，租金约在1800元/月。

　　中原地产瑞心苑分行营业经理谷桢表示，后天河北的金晖苑有一批单位是去年年底出证，出证后有不少业主到分行放盘，放盘价为1.4万~1.5万元/m2，放盘至今两三个月，暂未见成交。由于该盘环境较好，交通较方便，吸引不少租客都选择租房，现时两房租金在2500~3000元/月之间，三房租金3000~3500元/月。

　　三元里广和花园

　　一套复式1.2万元/m2成交

　　中原地产景泰分行高级营业经理曹劲军表示，广和花园靠近三元里皮具城，租赁一直较活跃，租客以附近做生意的商人为主，多租用两房，租金约2500~3000元/月。此前刚有一套复式单位成交，成交价为1.2万元/m2。

　　老城区办证难楼盘

　　新出证放盘料不多

　　在这12个楼盘中，有部分物业地处老城区，如龙津中路广信回迁楼、长庚门前街等。据中原地产世纪中分行高级营业经理徐艳永和中原地产东川路分行营业经理魏能兴表示，这两个老城区的物业楼龄较旧，现多为长者居住，他们已习惯了附近的一切，没有改善置业的念头，相信出证后，这两处的放盘也不会明显增多。

　　办证难物业出证转手有两难

　　办证难物业虽然最终还是盼来了出证，但仍说明它之前存在这样或那样的问题，这些盘源放出，买家愿意承接吗？出售过程中会不会遇到什么问题？为此，记者采访了房地产人士为业主排忧解难。

　　障碍分析一：房产证只有实用面积，怎么办？

　　中原地产朱艺书表示，二手房买家大多只看重物业素质和周边的交通、环境，对于历史遗留问题一般不会太计较。但也有部分买家比较介怀的是90%的房产证不会标明物业的建筑面积，只有实用面积。当中存在一个问题，买家买房后只有房产证，他们担心以后若要转手，要以房产证上的实用面积乘以单价计算出总价出售，这样会亏一部分钱。

　　对房产证面积的问题，朱艺书建议：第一，二手买家可与业主协商，索取或保留一手预售合同或复印件，方便转手时作建筑面积证明使用；二是按照目前市场上一般电梯楼的实用率，用实用面积除以实用率算出建筑面积，再用单价乘以建筑面积得出的总价出售。

　　障碍分析二：楼龄长又刚出证，5.5%营业税怎么办？

　　一些“办证难”业主表示，楼盘因各种原因而未能出证，自己是一手业主，若当初顺利出证至今已肯定满足证满5年免征5.5%营业税的条件，但现在才出证，必定要交5.5%的营业税，恐怕比其他盘源要“输蚀”。房地产人士表示，5.5%的营业税使很多购房者更倾向于选择证满5年的物业，不过，税费并非置业者考虑的唯一因素，地段、配套、交通更是置业者考虑的重点，不少“办证难”楼盘位于市区繁华之地，租赁买卖非常活跃，业主不要太担心税费问题。 记者：李凤荷