买家垫资“赎契” 如何避免心惊惊？

　　读者小林：已付定金两万元 担心业主赎契完毕“走佬”

　　本人上月看中一套二手房，并签订了三方买卖合同，支付定金2万元和部分中介费。业主现持有香港身份证和内地第一代身份证和户口本。但该物业目前在银行抵押当中，还差11万元才供完。业主说目前手头资金不足，“赎契”款先由买家支付，并在首期款扣减。中介方也说这是目前行业普遍做法，并在买卖合同上的空白处加了“经双方协商一致，同意以买方出资11万元整由卖方赎契，且于银行同意扣款时候补交9万元，总定金额为11万元整”。目前正在等待银行审批“赎契”过程，只是给了2万元定金，还没交9万元的“赎契”款和网签等。但现在本人担心：1.如果帮业主“赎契”后，业主不配合办理剩余手续该怎么办？由于业主为香港身份，在追讨定金方面操作有困难吗？2.如果“赎契”后，本人要申请银行贷款购房，若银行不同意贷款，被迫放弃购房计划，我可拿回定金11万元吗？3.我可以怎样做，才能有效规避风险？

　　专家分析：立即网签锁定交易房屋 按揭申请与赎契应同步

　　汇瀚按揭莫静认为，买家垫资“赎契”涉及未递件即由买家支付首期款垫资，对买家的风险较大，在实际操作中能“转按”就选择“转按”，绝不采用“赎契”方式。因为“转按”可确保产权证不拿出来的情况下办理产权和按揭的转名，也不涉及提前支付首期款，对买家的保护尤为明显。“转按”需引入阶段性担保，担保收费为业主未还本金的1%，以100万元来算，收费为1万元。

　　莫静表示，对于小林的案子，既然双方已选定买家垫资“赎契”，按照汇瀚的操作，双方签订三方合同，且有备注称由买家垫资“赎契”，那么一定要立即网签。二手房网签的好处在于锁定交易房源，业主不可能出现一房多卖的情形，买家垫资赎契后业主不配合递件也不能再出售。此外，由于买家垫资“赎契”，有关款项有可能存入业主的供楼扣款户口，负责处理的按揭中介人士必须持有业主的房产证、供楼存折、贷款抵押合同、身份证等原件，并且业主需开出全权委托公证书，让按揭中介处理“赎契”的事宜。另外，按揭中介在扣款当日必须取消业主网上银行、手机银行和电话银行等一切可以遥距转账的方式，确保买家垫资款不会被业主转走。

　　莫静表示，在业主“赎契”还款操作中，建设银行的做法较好。该行是采取柜台扣款的方式扣款，也就是说买家的垫资款可直接从买家账上还到银行的账户上，不需经过业主的供楼账户。此外，作为按揭中介，他们也必须提前让业主签好首期款收据(即垫资款)，一旦业主发生秘密转走买家垫资款的不法行为，有关收据可作为法律诉讼的依据，证明业主已收款项。

　　莫静表示，作为业主来说，要交出房产证和身份证明等原件，他们也担心是否会被按揭中介所蒙骗，故此在签约时必须取得买卖双方的同意，达成一致意见才可以。对业主来说，要看清开具给按揭中介的全权委托书是否清晰注明委托有关中介处理的具体事宜，且不能包括“代收楼款”一项。她表示，绝大部分的业主的确是有心想出售物业，买家垫资“赎契”也是通行的办法之一，买家“赎契”后出现的买卖纠纷大致有两个原因：一是业主对价格反悔，二是业主恶意诈骗，若出现这两种不履约的行为，双方协商解决不成也只能按照购房合同的约定来处理。 记者李凤荷