广州越秀学区房 散盘跌幅明显

　　楼市调控一年多业主心态转弱 一向抗跌性强的学位房价格降幅约5%~10%

　　近期，有媒体报道称老城区的学位房价格出现松动。这对于“望子成龙，望女成凤”，对学位房情有独钟的家长们来说，算是个好消息。可究竟这条消息是空欢喜一场，还是确有其事，本期二手楼市带你八一八最新的学位房价格。

　　3、4月又到学位房交易旺季，楼市调控一年多，一向抗跌性强的学位房价格有没有发生变化？越秀区是广州学位盘最集中的区域，据中原地产成交数据显示，与去年同期相比，越秀区今年的学位盘价格有所下降，降幅约为5%~10%。其中，大盘跌幅小，单体楼、散盘的跌幅较为明显。业内人士指出，在老城区买学位房，很少能做到两全其美，必定有所牺牲。除非是实力雄厚的买家，且又是买来自住的，那么就可选择价格较高、素质较好的学位房物业。否则，如果不是自住，只单纯要学位，那么完全可在宜居性方面作出让步，因为在同一板块，不同素质的物业价格相差很大，若无自住需求，一般不建议选择高档物业。如作自住之用，资金实力不够雄厚，又想拥有优质学位，那么就只能在物业的宜居性方面作出让步了。

　　东风东路

　　大盘学位房价格微降

　　单体楼业主降价3000元/㎡

　　越秀区东风东路一带，锦城花园、东风广场是十分著名的学位房大盘。中原地产梅花路分行营业经理温桂东表示，调控一年来，这两个大盘的价格只是小幅松动，基本没有跌，特别是锦城花园。据温桂东介绍，锦城花园所处地理位置优越，带省一级学校东风东路小学学位，加上业主心态强，所以楼价坚挺。他表示，去年3、4月份时，中原地产成交了一套84平方米单位，成交价为210万元，而前不久分行成交了一套这样的单位，成交价也是210万元左右，价格与去年同期持平。

　　而在锦城花园对面的东风广场，二手房价则出现小幅下跌。同样是带东风东路小学学位，楼龄也较为新净，为何会跌？温桂东解释，锦城花园多是住家客，平时放盘较东风广场少，所谓“物以稀为贵”，所以东风广场微跌而锦城花园价格持平。就成交数据来看，东风广场总价为200多万元的物业，一年间下降了约10万元左右。

　　除成熟大盘，在东风东路一带也有不少单体楼学位盘，如东兴大厦、广发花园、润粤大厦等，这些单体楼的降幅较为明显。东兴大厦去年能卖170万元的物业，今年160万元就可以成交。润粤大厦去年的市场价约为2.4万~2.5万元/m2，今年则跌至2.1万~2.2万元/m2左右，跌幅较为明显。价格下行的原因是该楼盘靠着大马路，较吵，加上户型格局不是十分理想，业主心态趋弱，“能出货就出货”，因此价格出现明显下调。

　　淘金、区庄

　　学位房散盘充裕 价格有松动

　　去年年底淘金家园的最新组团曾以优惠价格，吸引一众买家关注与捧场。对此，周边单体楼和散盘的放盘价格也略有调整。据合富置业高级营业经理陈铁军介绍，目前有优质学位的散盘业主的心态较之前有所放松，盘源较为充裕，让价幅度普遍在5%左右。近期学位房成交以总价在70万~130万元的小户型单位居多，其中，单纯以入学为主要目的的单房均价在1.4万~1.6万元/m2。陈铁军建议买家不妨趁现在业主心态走弱，盘源选择较多的时候勤看房，特别是那些带租约转卖的优质学位房，租金介于2000~3000元/月，“虽然回报率不高，但对于减轻还贷压力还是有所帮助的。”

　　至于区庄板块方面，跌幅较为明显的有邮电新村和铁路宿舍。中原地产建设五马路分行营业经理王锐标表示，邮电新村带省一级学校黄花小学学位，60平方米的单位去年可以卖到95万元，今年则只能卖到85万元；铁路宿舍带市一级学校华侨小学学位，现时有一套97平方米的三房电梯楼单位在售，放盘价为180万元，还有议价空间。

　　老城区

　　学位房不降价难成交

　　合富置业德政二分行主管郭玉燕表示，近期成交较快的学位房以低总价的物业居多，部分买家为求帮子女尽快办理入学手续，都赶在2月底至3月初迅速出手。部分业主对后市不看好，特别是受到近期城内多个一手新盘降价促销影响，纷纷调整放盘价格，让价幅度达10%。以带有清水濠小学学位楼梯楼为例，现时均价为1.1万~1.2万元/m2。

　　另据满堂红区域经理马海波透露，现时中山六路板块的学位房成交不算活跃，受限购政策影响，今年学位房的买家群体比往年少了许多。马海波分析，以获得优质学位为置业目的的买家，其名下通常不止1套房产，这部分买家因名额有限而被拒之门外。反观业主，眼看买家减少，自己的放盘价格也跟着往下微调。

　　据周边其他中介从业人员透露，现时已鲜见业主高于市场价放盘，以近2个月的成交案例来看，“不降价，难成交”已成为市场常态。

　　中原地产东湖分行营业经理陈伟秋则表示，调控一年，东湖板块学位盘价格有下降。跌幅最为明显的是海印苑，海印苑带省一级学校培正小学学位，楼梯楼去年同期的市场均价约为2.2万元/m2，“今年2.1万元/m2都没有客户购买”。而电梯楼去年的市场价约为2.5万元/m2，如今则降至2.3万~2.4万元/m2。

　　中原地产有关人士均表示，近期主动降价的业主减少，尤其是到了学位房的交投旺季，看楼客增多，成交较之前活跃，业主心态更是强硬，但就去年至今来看，学位房楼价确有下行。

　　温馨提醒

　　如何确定目标物业具备优质学位？

　　业内人士建议买家在购买房屋之前，到物业所在地的派出所户籍科查询物业名下是否具有户口。如有的话，要留意户口里是否有适龄入学儿童，如果没有，那么就可以放心购买。否则存在业主售房后不迁出户口的风险。中原地产大沙头三马路分行营业经理张兴提醒买家，购房前要与业主沟通，确定其一定会迁出，最好在其迁出后再购买，把风险降到最低。另外一种更为直接的办法是到相应的地段小学，查询名额是否被占用。

　　顶层物业好便宜，买来做学位房靠谱吗？

　　业内人士表示，学位房买卖通常分为两种情况：一是买家计划对物业长期持有，若是这一情况的话，可以将顶层单位作为置业的首选，因为顶层物业买入时总价低，可以用来出租。顶层单位的租金虽然比低层单位低，但不会低得太离谱，综合来看回报率还是比较可观的。

　　另外一种情况是买家不打算长期持有的，这种情况的话，业内人士则不建议将顶层单位作为置业首选，原因是顶层单位一般难吸引买家，转手时会出现一定的困难。 记者 王雯倩