楼市调控：能带来稳定成交量的才是合理价格

　　综合《人民日报》、《解放日报》、《北京日报》等报道 温家宝总理在两会记者会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，今年的政府工作报告也提出，要“促进房价合理回归”。业界普遍认为这一提法意味着房地产调控的目标正从最初的“遏制房价过快上涨”转向“房价合理回归”，也就是说，“降价”的目标已经越来越明确。

　　房价收入比应成为住房政策设计中的重要指标

　　什么叫房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。房价与居民的收入相适应，很容易让人想起一个专业术语———“房价收入比”，指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值。目前有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3—6倍之间为合理区间。如果按照这一标准，我国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例，房价收入比达到了15倍以上。

　　山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海则认为，如果以90平方米为住房标准，当前我国房价收入比6—8倍是比较合适的。

　　能带来稳定成交量的价格才有可能是合理价格

　　据业内介绍，2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，粗算平均售价5379元/平方米。细看成本，2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，土地成交价款8049亿元，粗算可得土地成本为1963元/平方米，约占售价的36.5%。建安成本约为2000元—2500元/平方米，约占销售均价的37%—46%。税费财务成本约占销售价格的10%左右。

　　要使房价进一步回归合理，从成本角度看，还需要土地价格进一步下降。

　　作为开发商的一员，旭辉集团副董事长林伟表示，什么时候成交量连续几个月企稳了，说明房价也降到了市场认可的“合理价位”。

　　“合理”的关键是居民可承受

　　除了房价收入比和成本以外，计算房价租金比，对比CPI、收入增长、GDP，考察银行可承受的风险等方式，也常被用来观察一个地区的房价是否合理。

　　普通居民是否可承受，也将是判断房价是否合理的重要标准。“按照现在的房价分析，特别是七八个大城市的房价，如果继续上涨下去，将来泡沫很难处理。一旦泡沫破灭，对整个经济甚至对社会的影响都是非常大的。所以现在相关部门下定决心，让房价降下来。”住建部部长姜伟新近日表示。

　　江苏省建设厅厅长周岚认为，政府要促进房价进一步回归到合理水平，还要进一步完善住房供应结构，引导企业多建设中小户型、中低价位的普通商品房，从而拉低整体房价。

　　周岚说，房价不再暴涨暴跌的时候，购房者的心态和预期也才能稳定，这样的楼市才是健康的楼市。