小产权房业主的幻想还能持续多久(2)

　　“城乡二元土地制”的怪胎

　　小产权房的问题着实不可小觑。根据REICO工作室的初步估算，1995年至2010年间，全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。目前，我国现存的小产权房建设面积已经超过60亿平方米，相当于房地产行业近十年来的开发总量。

　　但截至目前，对于全国小产权房的具体数量，官方并没有给出过准确的数据。有媒体统计称，北京市的小产权房涉及超过30万个家庭，可能是全国小产权房规模最大的城市，主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等区域，约占北京楼盘总量的20%左右。

　　在清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明看来，小产权房的出现根源在于我国当前的城乡二元土地制度。“我国的商品住宅是指在城市国有土地上开发建造的住宅，可以卖给所有国民。而在农村集体用地上建造的住宅，不能出售给非本集体内的成员，包括城市居民和其他集体成员(包括农民)。这就是著名的土地二元制，以及由此衍生出的住宅二元制。”

　　蔡认为：“这其中有一个差额的问题。”他表示：“城市化进程中，凡是需要占用农村集体土地的，一律采取政府征收的形式变成国家所有，而政府对被征地农民的补偿，基本是单方面垄断定价，其水平远远低于被征地的真实价值或机会成本，二者的差额被地方政府攫取。”

　　现实的局面是，这种征地制度，一方面带来了城市房地产行业的繁荣和城市建设日新月异的变化，使城市居民享受到了现代城市的文明。另一方面则剥夺了4000万失地农民平等分享土地增值收益的权利，其中相当大一部分人成为就业无岗、务农无地、社保无份的“三无农民”。

　　对此，蔡继明的希望是，将来能早日建立一个城乡统一的建设用地市场，在符合法律和城乡统筹规划的条件下，允许农村集体建设用地进入市场，和国有建设用地“同地、同权、同价”。这也是从根源上解决小产权房的一个根本的制度性途径。

　　盛廷律师事务所律师李顺华也告诉中国商报记者，小产权房出现的根本原因是源于国家对土地的权属是“二元制结构”。“同样的土地所有权，但所有权的权属和功能不一样，国有土地的土地所有权就可以出让，而农村集体土地就限制转让。既然是所有权，转让就应该是所有权能的一个基本权能，集体土地也应该具备这个权能。”

　　即便如此，上述两位专家还是一致认为，小产权房的问题不宜久拖。“买卖小产权房的风险如果不能尽快明确和释放，可能就会变成法律、政策的风险，伤害到法律的严肃性。但由于小产权房问题涉及到农村土地制度的根本改革，涉及到十几年演变过程中形成的错综复杂的各方利益纠葛的格局，涉及到购买小产权房的中低收入者的居住权的民生问题。而且小产权房在我国房地产行业发展初期对市场也形成了一定的补充，甚至在一定程度上弥补了政府保障性住房的短板。因此，目前如何处置这些小产权房，国土部和有关部门应当慎之又慎。”

　　在小产权房的问题上，坊间有不少学者认为，如果占用农用地修建商品房是严重的违法行为， 那么占用宅基地等农村建设用地修建商品房则不算违法行为，甚至可以等同于合法行为。

　　对此，盛廷律师事务所律师李顺华表示，这个观点并不科学。“我国对土地的流转有两种限制，所有权的限制与土地用途的限制。在集体土地(无论是宅基地还是农用地)上建房必须事先被国家征收为国有，如果房屋没有被征收为国有的话，这个在法律上是不允许的。”

　　“农用地如果想建商品房必须要走两个手续，第一个是农用地转用审批手续，该程序把农用地转为建设用地；第二个是集体所有权转为国家所有权手续。这两个手续缺一不可。而在农村建设用地上修建商品房则只需履行一个手续即可，将集体所有权转为国家所有权手续。”

　　“都是违法的，只是程度不一样而已。”他表示：“并不是说集体土地上的建设用地就可以建商品房，这块地的性质也是集体所有土地，所以不允许建房屋和随意出售，其次就是不允许将农用地擅自转为建设用地出售。如果是在农用地上建商品房的话，相当于违反了两个层面上的法律规定；如果是在农村建设用地上建商品房，就是违反了一个层面的法律规定。”