时评：商业地产忧思录

　　六年以前，应凯德置地中国公司的邀请，我第一次全景式的考察了来福士广场。当时，商业地产的开发和运营在杭州还未受到众多开发商的足够重视。那时候的众多企业，仍然倾向于选择开发住宅项目，原因很简单，持续多年的房地产住宅投资热潮让企业能够在短短几年得到迅猛的发展。

　　接待我们的是后来担任凯德置地公司新业务总裁杜木贵先生，杜本人当时负责着凯德置地中国公司华东区的业务。在他的口中，有关来福士广场的业态规划思路逐一被我所熟知。

　　1986年发端于新加坡的来福士品牌，经过25年的发展积淀后，已经成为了亚太地区城市潮人圈层的生活标签。对于来福士广场，印象颇为深刻的是其项目的商业业态的合理规划。与其他传统的商业广场不同的是，每一层来福士广场，均配置了几家品牌的餐饮特色旗舰店。这显然有悖于此前众多商业地产业态规划的思路。之所以这样做，凯德方面的解释是，期望通过在每一个楼层的特色餐饮的人群集聚能力，让所有楼层都能保证适当的人气。这一打破常规的做法在来福士的身上得到了验证，并最终取得成功。今天的杭州，我们也看到比如银泰、杭州大厦等等购物中心，也在借鉴着来福士广场这一业态规划的策略。

　　客观衡量，以杭州目前购物中心比较，来福士广场应该选择的是银泰百货和万象城之间的中间主义路线。比银泰品牌相对高端，更加注重潮流感，同时又比万象城更加价廉物美，这可以说是来福士的最为本质的特征。但是来福士在每层商业空间增加餐饮业态的这一小小变革，不难看出业态合理规划对于商业地产的重要性。

　　以杭州近年来成功的商业地产——EAC为例，作为目前杭州最为标志性的商业综合体项目，EAC最为成功之处在于将其项目业态——商业写字楼和酒店式公寓以及底商形成了一个相互依存的价值链条。尽管EAC仅仅只有2万平方米的商铺面积，但是开发商建工房产在项目定位期间，就将其定位为高端商务配套。正是遵循这个始终如一的业态规划原则，EAC在交付以后纷纷引进了大量以金融为主，高端餐饮、奔驰汽车旗舰店、健身中心为辅的商业业态，受面积的制约，虽然不能够形成区域中心级的商业，但是，今天的EAC商业街，却能够成为周边5万高端消费人群消费休闲的良好补充。

　　建工地产副总经理高贤林曾经对我表示，商业定位是一件非常复杂的事情。因此，前期的调研就尤显关键。“让商家能够活下来，是商业业态规划的时候重点需要考虑的问题。因此，对于一个成功的商业地产而言，主力店和次主力店的业态规划就要非常谨慎，因为理论上，主力店是项目人气所在，关乎定位项目的形象。虽然，从某种意义上说，主力店的租金利润往往比不上其他一些非主力店品牌。”

　　对此，长期致力于商业地产研究的业内资深职业经理人周锦虹亦对我表示，商业业态的规划最重要的依然是前期定位，商业地产的定位是业态根源性的问题。与此同时，在业态规划前，如何考虑项目所处区域的商家资源整合性的可行性也至关重要，因为，“光有想法是没有办法将业态资源整合好的。”

　　曾经进入中国市场的美国奥瑞克莱商业管理公司认为，商业地产需要引进不同的业态组合进行发展，尽管药店、花店或书店的租金承受力较低，但不同业态的组合不仅可以提升商业地产整体的服务功能，提供给消费者便利的购物组合，也能带动其他业态的销售。

　　综上所述，对于一个商业地产项目而言，项目的业态规划显然是其中一个非常重要的一个环节。今天的众多商业地产项目中，业态种类趋向已经越来越多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目开发中最大的挑战。(陈卿)