南京一小区业主联名向物业追讨数十万公共收益

　　今年1月，本报曾报道过奥体新城翠杉园小区业委会将小区的公共收益拿出来给业主发“年终奖”的事。当时，每户业主都领到了油和米。

　　不过，这仅仅是个例。最近，迈皋桥方圆绿茵小区29位楼长，联名给本报写信，称该小区自2010年以来公共收益已有近百万元，业主想要收回属于自己的那部分，物业公司却以种种借口拖延。

　　记者调查发现，公共收益这一隐藏在小区物业管理中的“灰色地带”，费用大多保管在物业公司手中，业主想要收回很难；更大的问题在于，很多小区业主根本就不知道小区里还有一大笔本属于自己的钱款。

　　小区每年公共收益数十万元，业主要求物业公司返还

　　方圆绿茵小区距迈皋桥地铁站不远，建于1999年，有1200多户居民，目前由迈皋桥物业公司负责管理。不过，该小区尚未成立业委会，这些给本报写信的29位居民，都是通过社区牵头、由业主选举产生的楼长，他们被超过2/3的业主授权从事该小区管理问题相关工作。

　　楼长们向记者提供了该小区的公共收益表，2010年7月至2011年10月，该小区地面停车费和临时停车费为80多万元，据此推算到现在已有近百万元。楼长们认为，这些停车位占用的是小区道路、网球场等公共区域。物业为了增加停车位，不惜占用消防通道。

　　“这些车位占用的是我们业主的资源，物业也付出了管理成本，那么公共收益应该由业主和物业分享。”一位楼长表示，归物业的物业拿走，归业主的还给业主。

　　物业公司称依然亏损，用公共收益补贴

　　记者随后来到迈皋桥物业公司，该公司一位姓陈的人士称，公司之所以没向业主返还公共收益，是因为公司依然亏损。

　　据陈先生介绍，该小区自建成至2010年7月，先后有4家物业公司服务，因物业和业主矛盾较大，物业费缴费率较低。2010年，原物业公司撤离后，该物业公司进驻小区，本着先服务后收费的原则，借款45万元用于基础设施改造、小区绿化等。所以，虽然物业公司收取了物业费、公共收益，但扣除人员成本，特别是返还借款后，目前还处于亏损状态，所以，小区公共收益就被用来补贴亏损了。

　　陈先生还称，返还公共收益的另一个难题，是小区至今都无法成立业委会，他们不可能把这些钱款交给业主个人。

　　业主认为，不该用公共收益贴补物业的“亏损”

　　针对物业公司的说法，楼长们表示反驳，他们打了个比方，小区的道路、网球场是归全体业主共有的，相当于存在银行里的本金，物业公司把这些场地变成停车场收费，产生的收益相当于利息，利息当然归诸户，银行不可能以亏损为理由把利息拿走。现在物业公司不经业主同意，就把本属于业主的收益拿走了。

　　至于没有成立业委会，楼长们也认为，并不影响公共收益的返还。这笔钱应该用来给小区恢复监控、做好绿化等公共设施，或者是存入公共维修基金，不能让物业公司“霸占”。

　　记者随后就这一问题采访市住建部门。该部门一位人士称，《物权法》有规定，“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”他建议小区居民先集中精力把业委会成立起来，然后以业委会的名义向物业追讨公共收益。

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　　央视主持人赵普状告物业

　　替小区追回86万元公共收益

　　因小区物业未将公共空间收益向业主公示，作为业主的央视主持人赵普将物业告上法庭。上个月，该案最后在法庭的主持下和解，业主方获得86万余元的公共空间收益。

　　据了解，根据相关合同，朱雀门小区物业北京嘉晟物业管理有限公司对小区楼外广告位进行经营，所得收益应归全体业主，物业收取经营收入中的15%作为佣金。

　　但由于物业一直未对业主公示收入，赵普2009年将物业告上法庭。最终该案在法庭的主持下和解，物业公司主动向小区业主公示小区公共空间的广告收益。

　　去年年底，朱雀门小区成立了业主委员会。今年2月初，物业公司将小区从2006年至2011年的公共空间收益，除去归属物业部分外的86万余元移交给业委会。

　 本报记者 徐涛 本报实习生 董也