核心区房价下跌不明显 房地产调控又到关键期

　　国家统计局4月18日发布 的3月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，70个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势。房地产市场宏观调控成效继续显现。不过，记者走访北京市场发现，人们能感觉到的房价下降却很有限，甚至有些楼盘不降反升，这是为什么？“2012年一季度，大部分开发企业是通过中、低端项目降价跑量的方式缓解资金压力、支撑利润增长的。”业内人士的一句话也许能勘破玄机。

　　“不等了，不会降的，好地段的房子不涨就不错了。再等下去好楼层就没有了。”张先生与记者是同学，他看中了位于北京西城区南礼士路地铁站附近的建邦·礼仕阁，不久前出手。建邦·礼仕阁去年5月份开盘，价格一直没怎么变，记者拨通售楼中心的电话，验证了这种说法。

　　与张先生一样不等了的还有李女士，“越等越涨。”李女士工作地点位于北京西城区，为了孩子上学，她盯着单位附近的一套二手房很长时间了，因为价格居高不下一直拖着，最近终于出手了：以总价275万元买了一套不足50米的小两居，每平方米售价达到56500元。“上世纪70年代的老房子，没办法。”李女士摇了摇头说。记者从中介公司获悉，同样地点相同结构的老房子去年9月份开学前的价格是每平方米5万元左右。

　　以上两个例子的房址处于城中心，资源奇缺，房价居高不下也许不足以说明问题。那么，新浪乐居网站的一份资料显示，位于北京海淀区的橡树湾楼盘，从去年11月到今年的4月成交均价分别为每平方米32475、33900、32950、36000、36000元。截至4月18日，橡树湾所在的海淀区共有在售住宅项目31个，近一个月内，共有4个项目的销售价格出现上涨，5个项目的销售价格出现下跌，另有22个项目的销售价格与之前持平。朝阳区共有在售住宅项目97个，近一个月内，共有1个项目的销售价格出现上涨，96个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为每平方米41234元，近半年来基本持平。丰台区共有在售住宅项目21个，近一个月内，共有3个项目的销售价格出现上涨，1个项目的销售价格出现下跌，另有17个项目的销售价格与之前持平。

　　通州区共有在售住宅项目41个，近一个月内，共有6个项目的销售价格出现上涨，11个项目的销售价格出现下跌，另有24个项目的销售价格与之前持平。大兴区共有在售住宅项目43个，近一个月内，共有1个项目的销售价格出现上涨，3个项目的销售价格出现下跌，另有39个项目的销售价格与之前持平。房山区共有在售住宅项目37个，近一个月内，共有3个项目的销售价格出现上涨，3个项目的销售价格出现下跌，另有31个项目的销售价格与之前持平。

　　观察以上数据可以得出，功能核心区房价下跌并不明显，降价大多出现在远郊区。与此前相比，开发商在价格上更倾向于观望。

　　随着降价促销和政策微调放松首套房贷等措施的实施，北京等多地楼市出现成交量大幅回暖迹象，一些开发商重又出现乐观预期。一季度经济数据公布后，一些专家推算出一季度GDP折算成年率已经接近7.5%的年增长目标，引发市场放松调控的预期，特别是一直扮演经济增长支柱角色的房地产投资增速开始回落，更加剧了房地产开发商的观望。

　　北京市土地交易大厅16日出现的多家开发商现场竞相举牌竞价的热闹场面，也许可以从另一面印证房地产开发商对目前调控预期和房价预期开始悄悄出现改变。在过去几年积地未消，去年下半年以来普遍奉行“加快销售、减缓拿地、确保资金安全”策略之时，南昌市政以19.15亿元的价格成为香河园3号地块“地主”，该地块每平方米2.57万元的楼面价创下了近几年住宅地块的新高，溢价率为43%。

　　如果说南昌市政仍属房地产开发市场的“非主流”，那么，根据北京住建委与此同时公开的数据，自3月下旬以来，北京共有12个住宅项目取得预售许可证，其中拟售价格超过每平方米每平方米3万元的项目高达7个，占据了半壁江山。当中不乏中骏绿洲庄园、金茂家园、姜庄湖家园等价格在每平方米5万元以上，甚至有高达每平方米10万元、总价超亿元的豪宅。

　　房地产调控又到关键期，政府高层反复强调坚持房地产调控不放松，经济增长也在合理范围内，不会因为房地产投资的减速而放松调控。在这一背景下，观望与对形势的误判对房地产企业的运营和健康发展不利，房地产开发企业只有积极调整销售价格，让利促销，确保企业正常经营才是明智的。 刘红