小产权房转正升值 开发商悔卖告业主

　　5年前因难办“两证”，开发商低价卖房；如今可办“两证”房价大涨，开发商反悔，以当年合同违反国家强制性规定为由，起诉业主，要求法院判令合同无效、责令业主退房

　　房子卖出5年后，开发商终于办下了大产权证。

　　正当2000多户业主欢欣鼓舞地要其配合分户办理“房屋产权所有权证”、“国有土地使用权证”时，开发商却迎头泼下一盆冷水：“当初我和你们签的合同无效。”为此，开发商将其中一户业主告上法庭，要求该业主按当时的购买价退还房产。

　　4月18日，这起因小产权房“转正”而引发的合同纠纷案，在江苏省南京市雨花台区人民法院第二次开庭审理。

　　小产权房终“转正”

　　龙年新春，孙杰、吴艳这对小夫妻从泰州老家过完春节，喜滋滋回到南京家中。更让他们开心的是，他们所住的七彩星城小区公告栏中贴着一张“宁雨国用2012第00347号”土地证复印件，上面写明小区土地性质是城镇混合居住用地，使用年限至2077年8月27日。

　　这意味着这个小区的土地性质已经从集体转变为国有，业主们等了5年的小产权房终于“转正”。随之而来的是，小区里的二手房价从当时的5600元/平方米飙升到8000元/平方米。

　　2007年11月，孙杰每个周末骑自行车、挤公交车、倒地铁地挨个看楼盘、问价格。面对噌噌上涨的房价，他次次失望而归。一天，他意外地从另一看房者口中得知：雨花台区西善桥有集体土地上的房屋卖，单价比同类地段产权房低好几千元。

　　孙杰急忙跑到西善桥，找到了南京城南地铁二号线油坊桥站附近的七彩星城。出了地铁2号线油坊桥站1号出口步行10分钟左右就能到达，交通便利。他相中了一套87.34平方米的两居室、单价每平方米5650元，总价不到50万元。

　　2007年11月9日，孙杰东挪西借支付首付后，余下近25万元只能靠贷款。作为集体土地上的房产，本无法按揭，但在开发商江苏安居高校投资置业有限公司的担保下，孙杰从银行获取了20万元的按揭贷款。2009年孙杰如愿入住新房。

　　安居公司在合同中承诺：2008年10月31日之前交付房屋，2009年12月31日前办理国有房屋产权证及土地使用权证手续，如此期间内不能办好“两证”，将退还每平方米500元的购房款。

　　但是时间拖到2009年年底，开发商承诺的“两证”还是没有兑现。又拖了一年，“两证”依然不见踪影，几百名业主开始维权，甚至采取断供的方式向开发商施压。

　　如今，能办“两证”了，孙杰夫妇异常开心。元宵节那天，小两口正盘算着交足拖欠的余款去办两证，却忽然收到法院的应诉通知以及以自己为被告的起诉书副本。

　　开发商主张合同无效

　　在今天的庭审中，原告安居公司在法庭辩论和最后陈述时，请求确认原被告当初签订的买卖合同无效，理由是业主明知购买房屋为集体土地上建设住宅，依然与之签订房屋买卖合同违反国家法律强制性规定，属于合同法第五十二条第二项的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。

　　而孙杰一方认为，原被告当初签订的买卖合同不是绝对无效，而是相对无效。本案情形属于最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条规定的情形：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

　　孙杰一方还提出，该小区已领取国有土地使用权证，而原告故意拖延办理相关权证手续，属于合同法第四十五条第二款规定的“为自己的利益不正当阻止条件成就，视为条件已经成就”。

　　在休庭后，孙杰细算了一笔账：“以他们所住房屋为例，开发商当时积极推销促成买卖，从买主手中得款49余万元；目前二手房价涨价了，又主张合同无效而收回可卖73万多元房。也就是说，开发商期望从其不诚信和过错中获利24万余元。”孙杰认为，开发商的起诉行为违背诚实信用的合同法原则，违背了“任何人不能从自己的过错中获取利益”的民事法律基本原则。

　　当事双方在法庭作了最后陈述后，都表示愿意接受法院调解。法院因此末作当庭裁判。

　　案意点击

　　近年来，一些开放商为谋取利益，违规使用农村集体土地建设“小产权房”，不仅损害了农民的合法权益，也使众多购房者的权益得不到保障。此案中，开发商违规建设在前，在房屋“转正”后又提出撤销合同，将相关政策法规作为谋利的工具。正如相关专家所评述的，在清理“小产权房”时，需追究不良开发商的法律责任。记者范传贵 通讯员邓光扬