3月成交量突然回升 楼市已触底还是继续下行

　　广州的喻先生最近感觉很受伤。去年7月，他在白云尚城购买了二手房，以16000元/平方米成交。而几天前，他的一位朋友黄先生在同一个小区也买了房，但价格仅仅是13000元/平方米。

　　喻先生和张先生购房的价差，正是最近几个月来房价环比连续下跌的直接表现。国家统计局昨日发布的最新数据显示，3月全国70个大中城市中，新建商品住房环比价格下降的城市有46个，同比下降的有38个。而稍早前公布的中指院百城价格指数也显示，3月全国100个城市住宅平均价格环比下跌0.30%，连续7个月环比下跌。

　　不过有人担忧，3月随着房企以价换量，出清库存，不少城市成交量出现回升，房价也存在着一定的上涨压力。有专家指出，仅仅凭借3月份市场的短暂复苏就断定回暖为时尚早，房价下行的趋势仍将继续深化。

　　调查▶▷

　　70城3月房价上涨仅8个 促销明显增多

　　国家统计局昨日发布的最新数据显示，3月70个大中城市中，新建商品住房价格环比下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个，且涨幅均未超过0.2%。价格同比下降的城市有38个，比2月份增加了11个；持平的城市有3个，上涨的城市有29个，同比涨幅比2月回落的城市有21个，且涨幅均未超过2.1%。

　　二手房方面，价格环比下降的城市有42个，持平的城市有12个，上涨的城市有16个，且涨幅均未超过0.8%。价格同比下降的城市有49个，比2月份增加了5个；持平的城市有1个，上涨的城市有20个；同比涨幅比2月回落的城市有15个，且涨幅均未超过3.3%。

　　稍早前由中国指数研究院发布的“百城价格指数”也反映了同样的现象。3月全国100个城市住宅平均价格环比下跌0.30%，自2011年9月以来连续7个月环比下跌，其中66个城市环比下跌。1—3月，全国商品房和住宅销售均价分别为5691元/平方米和5303元/平方米，比2011年同期分别下跌1.1%和2.4%，连续第二个月同比下跌。

　　统计数据的连月下跌终于开始让购房者实实在在感受到房价的变化。比如上面喻先生的情况，半年多的时间内，同一个小区的单价下跌了大约3000元，一套76平方米的房子总价跌幅超过20万元。

　　记者走访广州楼市发现，不少在售项目、特别是一些位于北部郊区、南沙和金沙洲的楼盘，目前的折让优惠比较明显。比如位于金沙洲的保利英伦花苑，目前推出了提前登记享受以2万抵10万的优惠；今年2月开盘的番禺锦绣半岛单价从14000元/平方米降到了目前的13000元；海珠区罗马家园拜庭二期推出了预存2万享受购房9.7折优惠；白云区卡布奇诺新推洋房登记9.7折。

　　据统计，4月广州325个在售项目中，推出优惠措施的项目有208个，优惠占比达64%。一位房产中介告诉记者，尽管市中心和一些高端项目价格目前并没有明显变化，但郊区项目和中小户型总体上有各种不同形式的价格调整，“特价单位”、“一口价单位”成为4月广州楼市促销主要方式。

　　分析▶▷

　　3月成交量回升 楼价上涨压力仍存

　　除了郊区房价出现较明显的松动，近期楼市还有一大特点是3月部分城市成交量出现了较大幅度的回升。

　　统计局数据显示，1—3月商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，但降幅比1—2月份缩小0.4个百分点。中指院监测也显示，尽管一季度新房总成交量仍处于近年同期最低水平，但3月成交量环比出现大幅增长，已高于过去两年月均水平；特别是东部地区，1-3月商品房销售面积和销售额降幅分别达17.5%和19.9%，降幅依然为三大区域中最高，但3月单月降幅却是最小的，表现明显好于中西部。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析，3月成交量出现明显回升主要有两个原因。一是银根的放松，目前北上广深四大一线城市，还有成都、重庆、杭州、南京、武汉、厦门等共计20多个城市首套房都出现了8.5折利率优惠；二是开发商主动降价促销加上房源供应增多，使得刚需逐渐释放。

　　成交量的回升也开始导致一些关于加大房价上涨压力的担忧。北京中原地产市场总监张大伟表示，成交量的复苏使得目前市场已经逐渐出现底部特征。

　　国家统计局城市司高级统计师马晓明也坦言，在70个大中城市新建商品住宅销售价格整体走低的同时，由于受刚性需求释放、成交相对前两个月较为活跃的影响，部分性价比较高的楼盘降价打折促销优惠力度减弱、买卖双方议价的空间有所缩小，部分城市新建商品住宅销售价格出现了波动。

　　数据显示，与2月相比，70个大中城市中，新建商品住房价格下降的城市比2月份增加1个，至46个，但上涨的城市比2月有所增长，达到8个，包括西宁、韶关、九江、遵义、大理、银川、重庆、哈尔滨。这些城市涨幅比2月扩大。

　　二手房方面，70个大中城市中，价格下降的城市有42个，比2月减少3个城市；上涨的城市有16个，比上月增加了5个城市。环比价格上涨的城市涨幅比2月同样有所扩大。特别是北京、天津、深圳等一线城市二手房价格出现了反弹迹象，从持平或下跌转为环比上涨。

　　预测▶▷

　　调控咬定不放松

　　房企只有降价路可走

　　马晓明表示，这说明房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段，仍需要继续坚持房地产宏观调控政策不放松、13日召开的国务院常务会议明确指出，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。

　　不过采访中不少业内人士强调，3月成交量的回升并不意味着楼市“回暖”。谢逸枫说，目前成交量的回暖仍处于相对较低水平，仅仅凭借3月份市场的短暂复苏就断定市场回暖为时尚早；伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，短暂的回升并不能改变交易量仍处低谷的现实。

　　谢逸枫更进一步分析，从开发商的库存量看，库存消化缓慢，新增量与库存量巨大，积压房企大量的资金。国家统计局数据显示，截至3月末，全国商品房待售面积30122万平方米，其中商品住宅待售面积攀升至19350万平方米，同比大幅增长47.4%。而截至2012年4月17日，沪深两市已披露2011年年报的1646家公司存货总额合计达33776.14亿元，同比增长28.5%；其中，房地产公司存货合计逼近1万亿元。房企存货跌价风险显现，房产库存消化周期微增。

　　央行的统计数据也显示，截至2011年末，银行业金融机构房地产贷款余额为10.73万亿元，占各项贷款的比重为19.6%。实践中还存在大量以非房贷名义贷出，最后流向房地产市场的贷款等，合计下来“涉房”贷款总额已超过20万亿元。

　　而从2012年开始，房地产业将迎来集合类信托偿付高峰，今年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。其中三季度“集合类信托”融资将到期约1000亿元，其他季度也在350亿—500亿元。

　　据Wind资讯统计，房地产业的资产负债率已高达71.28%。其中有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。而如果单从资产负债率来看，A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张。

　　谢逸枫分析，在外部融资环境难以显著改善的情况下，房企似乎只有“降价促销”一条路可走，来缓解巨大的资金压力。预计新一轮的打折降价潮，还将在未来两三个月内大范围持续展开。“至少二季度前，房价下行的趋势仍将继续深化”。而若降价促销仍无法改变负现金流的状况，那一些房企将不得不走向破产。

　　此外中国土地勘测规划院17日发布的报告显示，一季度全国主要监测城市的住宅地价为4516元/平方米，环比下降0.04%，是2009年二季度以来，住宅地价首次出现整体环比下降。业内人士分析，这也为房价下降提供了根据。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江强调，从3月成交量回升来看，证明“以价换量”的策略是正确的，开发商必须通过降价使市场保温，才有可能尽可能地带动刚需。“房价整体下行的趋势并未改变，只有等到改善性需求大量加入购房者的行列，市场才可能真正地好转”。

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