投资物流地产 先看开发商运营能力

　　住宅集体受制，新兴地产模式正在逐渐走入公众房产投资的视野。

　　市民陈小姐多年来一直在关注这类物流园中的商铺投资，一方面这类物流地产有着比住宅高出不少的租金回报，吸引着普通投资者；另一方面这类地产形式专业性强，个人投资者往往看不出门道而保持谨慎。而据陈小姐观察的案例则是，深圳某物流园商铺售价6年仅翻一倍，虽租金回报优厚，但房价涨幅同期却低于不少住宅产品。

　　记者了解到，像物流园这类物流地产可分为仓储配送、商贸服务等不同功能，相对前者较为简单只为用户提供仓储、运送等物流服务，后者还常包括原材料采购、产业配套、集成服务等多种功能。在数量上物流地产如今已是“遍地开花”，但大多以前者为主，后者因规模、服务、运营等要求都高于前者，因此涉及开发商数量也相对有限。

　　深圳华南城品牌推广部副总经理乌林奇告诉记者，投资物流地产，最简单是看开发企业的运营能力，其次一是要看物流园产业的拉动力，二是看周边人流。

　　物流园案例

　　中投保税物流园▶▷主打机械、电子、五金

　　中投保税物流园是2011年广东省政府重点建设项目、2011年惠州市政府重点建设项目。由广东中投实业开发有限公司与中铁列车投资集团有限公司共同投资建设，位于广东省惠州市仲恺高新区潼侨工业园，规划占地面积1.11平方公里，总投资50亿元，其中一期投资10亿元，将建设工业品直供中心和退税工业品直销城(原料区)。

　　以中投保税物流园为圆心，周边10公里内有TCL、德赛、华阳、索尼、LG、西门子等3000家企业，主要产品是彩电、手机、激光头、车载GPS、高能电池等，产业则为电子信息、新能源、光机电一体化为主。目前中投物流园招商的产业主要为五金工具类、机械及行业设备、电工电气电子等。

　　其目前在售的商铺面积从20-300平方米不等，均价在1万元左右。目前整个物流园尚在建设施工阶段，预计明年一期可落成，租金回报在8%左右。

　　深圳华南城▶▷在售一手铺做电子交易

　　华南城由香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶厂、力嘉国际及京晖国际五家公司的主席、董事长携手创办。他们皆为相关行业的资深工业家，实力雄厚、商誉超著，各自拥有广泛的行业网络。

　　华南城项目规划总占地面积超过100万平方米，总规划建筑面积超过220万平方米，总投资超过60亿元人民币，是一个集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中心于一体，提供展示交易、仓储配送等服务的大型综合商贸物流平台。

　　记者了解到，目前华南城最旺的应属一期商铺，有少量二手铺在售，售价在13000元左右，其中皮革交易区已需溢价拍卖才能进入。目前华南城5号国际电子交易中心2期商铺还剩30平方米左右的单位在售，均价16000元/平方米，年回报率可达8%，

　　物流园内商铺更适合个人投资者进入

　　日前位于惠州陈江仲恺高新区的中投保税物流园的广告频频出现在深圳和香港等地的媒体上，吸引了市民陈小姐的注意，一直在关注深圳物流地产投资的她也在第一时间去惠州看了这个物流园。

　　物流地产可算是近几年新兴的地产模式，与度假地产、养老地产等与普通老百姓息息相关不同，物流地产属于工业地产及园区地产的范畴，只有一些专业的投资客才会涉足。据了解，物流地产的主要形式是投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等，投资商包括房地产开发商、物流商和专业投资商。而现代物流地产更超越地产建筑本身，更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

　　“其实我们关注的大都不是物流地产本身，而是物流园内的商铺、展位等形式，他们更适合个人投资者进入。”陈小姐告诉记者，而那些包括仓库、配送等设施常常都由开发商持有，不向外出售。业内人士评价，虽然物流是一个动态的运输和分配过程的产业，跟地产本身没有关系，但由于配套等商铺的入市，物流地产的概念正在被越来越多的人所认识。

　　提到物流地产，很多深圳人会第一时间想到华南城。这座华南国际工业原料城(深圳)，位于国内唯一的国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区，其形式正是一个集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中心于一体，提供展示交易、仓储配送等服务的大型综合商贸物流平台。

　　乌林奇告诉记者，物流地产是商业地产的一个细分，但华南城不同的在于它是属于商贸物流，“现在很多是仓储物流，即做货物周转服务的物流园，而商贸物流含有工业的集成服务，产业配套等内容”。华南城是超大规模集成服务，把工业上下游的供应链配套齐，提供制造业的前端、即原材料的产业集聚。据了解，华南城一期项目集合了12个产业门类，有皮革皮具、纺织辅料、电子、印刷、五金化工共五大交易中心。在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区等。

　　“现在物流园做得很多，很多工业用地都打着物流园的招牌做，而物流地产做得比较成功的就是华南城，做商贸物流也就是华南城首先提出的”，乌林奇表示。

　　“以前如果你是一家服装企业，接到订单需要去东门采购，不仅交通是个问题，而且东门仅能买到布料，但解决不了纽扣、织带、皮革等原材料，还需要到其他地方购买，这样在采购环节物流成本已然增加很多”，乌林奇告诉记者。华南城物流地产首先集合的便是工业配套，采购商可以一站式寻找到多家原材料供应商，而对于每家供应商而言产业集聚也意味着更多市场机会，这种集聚降低了物流成本，也提高了采购效率。

　　而在100公里外，位于惠州陈江的中投保税物流园也意识到原材料的集聚对于物流园内商家有着无法比拟的吸引力，这不仅意味着品类更加齐全、可“货比三家”的原材料，而且常常意味着更多的价格优势。与华南城不同的是，中投保税物流园选择工业品直供模式，打破传统商铺分租模式，统一销售、统一配送、统一管理，原材料厂家只需要将原材料的样板放到工业品直供中心，在公共外库准备一定量的库存即可。这样，一旦物流园有企业需要采购只需在该工业直供中心下单，隔天即可在生产线前端收到订购的原材料。

　　与分散商户分别供应原材料不同，一个个商铺最基础的需求是挣钱，容易产生“劣币驱逐良币”的现象，而中投在集聚多个商家的同类产品之余每个月向所有供应商发报表，就像“一些家电卖场，总是告诉供应商其他品牌卖的产品比你的便宜，而刺激他们降价”，从而形成价格便宜的优势，惠州市中投保税物流园有限公司总经理许凯恒告诉记者。

　　商贸物流园定位一站式原材料采购

　　物流地产对物流进行了整合，原材料商的集聚降低了物流成本，而华南城除了引进物流商家，自己也有物流配送服务，为物流园内的厂家提供配送服务。而在许凯恒看来，中投的模式对降低物流成本更显著。

　　“中投物流园按照货物流量来收费。原来一家企业需要一个仓库，除了支付租金外，叉车、拖板加上货架都需要成本，而且随产品的不同特性还会有一年几个月的淡季导致仓库闲置。而企业跟中投合作，全部统一仓储服务，一家企业是淡季的时候仓库、工人、设备就调配给另外的企业使用，没有产生流量就不用支付费用。”

　　比传统的物流园包揽仓储物流等服务更进一步，中投物流园还希望整合一部分资金链，解决园内企业的资金周转困难。“以前采购都是要先付钱或定金的，现在因为中投在物流园内掌握了物权的流动，所以企业的原材料订单是不需要先付钱的，我们甚至可以帮助其将货物送到客户手上，等产品离开仓库时收钱”，许凯恒表示，在中投的模式中其承包了整个物流过程，而这种模式目前国内还没有。

　　许凯恒告诉记者，以前说到供应链管理是一个企业做，往往都是大企业，其是为了资金利用效率更高，存货更少；而现在中投是横向整合平台，给众多中小企业做供应链管理的平台。未来进驻中投的小企业就相当于拥有大企业同等的供应链管理平台。

　　而在华南城看来，解决园区内的物流整合在原材料从各地到生产地，再把成品从厂家到各地客户的庞大物流链中还仅是一小部分，物流供应链的成本主要在外面，“货物生产完要运出去分散到各地，这和原材料从各地采购的成本才是物流成本的大头”。而整个供应链包括生产，华南城作为商贸物流园只做产业链其中的一部分，就是原材料的供应，比如目前在华南城可以找到全国所有省市的皮料，他们为珠三角遍地是工厂的企业做配套，“能给他们做好配套已然是最好的效率和很大的整合”，乌林奇表示。

　　此外，在华南城的发展模式还无形中为城市提供了功能再造。以前中国所有城市的商业区、工业区、居住区经常没有划分开，城市发展后一些批发市场在城市中心经常造成交通堵塞，华南城则把城市中分散的专业批发市场整合到一起，帮助了城市的产业升级和再造。目前，华南城控股有限公司已在全国建成7个华南城，“每个都是当地城市先有迫切需要，城市需要改造，需要迁出一些批发市场”。

　　物流园运营水平最影响商铺价值

　　“很多物流园是为了圈地，增值最大化，而华南城则是希望把市场做起来，也不会卖地卖房子，看好商业地产未来形成无穷的增值空间”，乌林奇表示。

　　所有对于原材料和供应商的集聚整合在投资商看来都是未来商业模式的金矿。而在那些盯着商铺投资的个人房产投资者看来，园区内商业的旺盛则是刺激园区商铺等价值提升的最大因素。陈小姐多年前即开始关注华南城的商铺，她告诉记者，深圳华南城2006年推出的商铺大概是6000元/平方米，而到今年二手铺的价格在12000—15000多元，新铺在售的16000元左右，从涨幅来看低于深圳的住宅等产品。

　　投资物流地产，最简单是看开发企业的运营能力，深圳华南城品牌推广部副总经理乌林奇表示，华南城在深圳华南城的商业培育上花费数年，力求达到当初设定的目标。此外，周边的产业支撑和人流量都要考虑。

　　物流园的另一大优势就是园区统一推广，华南城则每年都有工博会、港台商品交易会、网商交易会等做推广，邀请国外采购商和国内大的配套企业。

　　“华南城整合产业门类，要看产业的布局、需求和支撑在哪里？”乌林奇表示，珠三角纺织服装厂多，所以深圳华南城有纺织和皮革交易中心，深圳是印刷之都，所以有印刷行业，同样因为已有水贝珠宝产业的集聚，所以华南城不做珠宝，这就是差异化。

　　乌林奇表示，华南城这种商贸物流园的模式需要一个漫长的培育期，深圳至少需要5年。“一个成功的商贸物流园，最主要的能力是运营，而不是推广和广告”，现在的华南城越来越旺，就是因为前期的培育和大投入，商贸物流园涉及到营商，商户来了要有订单，一期商户华南城甚至帮他们找订单。

　　在华南城的纺织和皮革区，记者看到大多商铺目前都在营业，货柜车进进出出。华南城提供的资料显示，华南城一期50万平方米五大交易中心目前总体入驻率已超过95%。

　　与一些原特区内市民以为平湖商业人流不旺的认识不同，记者在周末到访华南城还是看到了不少来购物的市民，在奥特莱斯商场，虽然很多店仍在装修，但像耐克、安踏等品牌的工厂店人流不少。据华南城介绍，耐克的折价工厂店销量已经是华南区的前两名，在全国能排上前10名。

　　“本来华南城的计划中是七成商铺自营，三成出售，但实际上只售了10%，好多卖出去的商铺还在回购做自营，因为这样地产自身的升值和产业的调控都会更加便利”，乌林奇表示。

　　中投保税物流园只会出售一部分用于展示和交易的商铺，一共15万平方米，目前一楼的铺位已经卖了七八成，剩下的多是大面积的商铺，购买者当中最多是本地人，来自深圳的投资者并不多，许凯恒告诉记者，中投物流园的租金回报水平目前大概在8%，而其更为可观的是未来的增值收益。

　　“华南城早期的商铺至少是200%的增值”，铺租也达到每年8%的租金回报，而如果要购买和承租皮革片区的商铺则已经需要溢价拍卖了，乌林奇告诉记者。而据了解，深圳目前住宅的租金回报率一般不超过4%，关内商铺的投资回报3%，关外社区商铺的投资回报在5%左右。乌林奇表示，目前华南城最新一期的4号广场还没建好，但招商已经满了，“那里准备做家居总部基地”。

　　陈小姐跟随一些投资者去惠州考察，回来后告诉记者，的确很动心，同行的投资者中出手的不少。